Diagnostic Immobilier Obligatoire : Top 6 des infos à connaître !

 Diagnostic Immobilier Obligatoire : Top 6 des infos à connaître !

Diagnostic immobilier obligatoire : qu’est-ce que c’est ? Quand les faire ? Avec qui ? A quel prix ? Jaqe vous répond !

C’est quoi un diagnostic immobilier obligatoire ❓

Quand faire le diagnostic immobilier obligatoire ❓

Quel diagnostic immobilier obligatoire pour la vente ❓

Quel diagnostic immobilier obligatoire pour la location ❓

Comment se passe le diagnostic immobilier obligatoire ❓

Quels sont les prix d’un diagnostic immobilier obligatoire ❓

Quelles sanctions pour un diagnostic immobilier obligatoire manquant ❓

C’est quoi un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier obligatoire est un document papier attestant du contrôle réalisé par un professionnel avant la vente ou la location d’un bien immobilier. Son objectif est d’informer l’acquéreur de l’état du bien immobilier convoité. Le diagnostic immobilier obligatoire couvre différents contrôles du bien immobilier comme :

  • L’amiante (avant la vente ou location et durant les travaux et démolition)
  • Le gaz
  • La consommation énergétique du logement avec le DPE

Le diagnostic immobilier obligatoire, c’est aussi établir les travaux ou rénovations à faire sur le bien immobilier. À la fin, le dossier de diagnostics techniques, appelé aussi DDT, sert de preuve si le logement est habitable ou non.

Le diagnostic immobilier obligatoire se réalise uniquement par un professionnel et présente plusieurs critères pour la caractérisation du bien immobilier. Car un compte rendu immobilier est propre à chaque bien :

  1. Le type de bien et sa fonction (habitation ou bureaux d’entreprise)
  2. La date de construction du bien immobilier
  3. La localisation du bien immobilier
  4. Le type de transaction
  5. S’il s’agit d’une vente ou location
  6. L’ancienneté des installations

Quand faire le diagnostic immobilier obligatoire ?

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier, le rapport d'expertise immobilière intervient avant la signature du compromis de vente. En effet, le vendeur doit fournir à l’acquéreur tous les diagnostics nécessaires au moment de la signature. Le dossier de diagnostic technique (DDT) est une annexe du compromis de vente et de l’acte authentique de vente.

Attention :  si vous n'avez pas effectué le diagnostic immobilier obligatoire lors de la signature du compromis de vente, l'acheteur pourra demander un délai de réflexion supplémentaire qui peut aller jusqu'à 7 jours. S'il le souhaite, il peut également décider de se retirer sans payer de pénalités, et il peut demander à renégocier le prix.

Depuis janvier 2011, toutes les annonces immobilières doivent mentionner le DPE (Diagnostic de la Performance Énergétique). Par conséquent, cela signifie que vous devez avoir au moins ce diagnostic lors de la réalisation d'une vente d’un bien immobilier. Certains diagnostics immobiliers obligatoires sont valables plusieurs années, comme le DPE qui est valable 10 ans. Si des travaux de rénovation sont en cours depuis le dernier diagnostic, il est alors préférable de refaire le bilan immobilier concerné : les performances de la maison seront certainement meilleures, ce qui valorisera votre bien.

Dans le cas d’une location d’un bien immobilier vide ou meublé, à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée, tout propriétaire bailleur doit remettre au futur locataire le document sous forme de DDT lors de la signature du contrat de bail.

Qui paye le diagnostic immobilier obligatoire ?

  • Diagnostic immobilier obligatoire vente d’un bien immobilier

Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Cependant, les deux parties peuvent se mettre d’accord pour donner la charge financière des prestations à l’acquéreur.

  • Diagnostic immobilier obligatoire location d’un bien immobilier

La loi prévoit que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur. La charge des frais lui revient donc exclusivement.

Quel est le coût du diagnostic immobilier obligatoire ?

Actuellement, aucune règlementation encadrant les prix de l'expertise immobilière n’est établie. Les prix sont donc fixés librement par les agences de diagnostic immobilier.

  • Le coût de la prestation obligatoire varie selon la surface du bien ainsi que du nombre de diagnostics à établir. Les prix sont fixés par les diagnostiqueurs immobiliers en fonction du type de prestation réalisée.
  • La déclaration des risques et de pollution est gratuite, à condition que le vendeur ou le bailleur puisse établir directement la déclaration. Et si nécessaire, elle peut être faite avec l'aide du professionnel impliqué dans la vente ou la location du bien immobilier. Si le diagnostiqueur immobilier est tenu d'établir une déclaration des risques et de pollution, le coût de la prestation est estimé entre 20 à 40 euros. Elle peut être parfois fournie.
  • Le coût du suivi de l'assainissement réalisé par l'agence de service public d'assainissement non collectif (SPANC) est également très aléatoire.

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Quel diagnostic immobilier obligatoire pour la vente ?

Le compte rendu d'expertise pour la vente comprend entre 5 et 8 diagnostics spécifiques, selon la date de construction du logement.

1. Le diagnostic obligatoire Loi Carrez : calcul de la surface habitable hors annexes (terrasses, garages, caves, garage, etc.) en métrage. Il est obligatoire pour la vente de tout bien immobilier en copropriété (maisons et appartements). Les maisons individuelles indépendantes peuvent en être dérogées.

2. DPE (Diagnostic de performance énergétique) : L'utilité de celui-ci pour quantifier la consommation et le besoin énergétique du logement. Analyse technique regroupant :

  • Les matériaux du logement
  • L’isolation
  • Le système de chauffage et de production d’eau chaude  

Le bilan de l'expetise immobilière est à fournir dans le dossier de diagnostic technique. Il s’agit aussi d’une information très regardée par les acquéreurs dans le dossier de diagnostic technique. Il peut être judicieux pour un propriétaire de faire des travaux d’amélioration énergétique pour mieux vendre ou mieux mettre en location.

3. Le diagnostic amiante : pour les biens immobiliers datant avant son interdiction en France le 1er juillet 1997. Des travaux peuvent être nécessaires si l’amiante est détectée.

4. Le diagnostic plomb : appelé également Constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Obligatoire pour les logements en copropriétés construites avant le 1er janvier 1949. Fonctionne avec un seuil réglementaire qui, s’il est dépassé, donne une durée de vie maximale d’un an au diagnostic.

5. Le diagnostic termites : Bilan réalisé exclusivement pour les logements situés dans les zones d’habitation concernées par arrêté préfectoral concernant les termites. Durée de validité de 6 mois à compter du jour de sa réalisation.

6. Le diagnostic d’état des risques naturels : Partie obligatoire du DDT. Il indique les différents types de risques autour du bien comme :

  • Les risques naturels (séisme, inondation, crue torrentielle, feu de forêt, glissement de terrain, coulée de boue, avalanche, etc…),
  • Les risques technologiques (Activités technologiques, usines, etc…)
  • Les risques miniers et écologique avec une étude de la pollution des sols (pollutions du terrain, etc…).

7. Le diagnostic gaz : Expertise immobilière qui concerne tous les biens immobiliers ayant une installation de gaz naturel qui a plus de 15 ans. Sert à prouver la sécurité du bâtiment. Durée de validité de 3 ans.

8. Le diagnostic électrique : Compte rendu électrique pour tous les biens immobiliers ayant une installation électrique qui a plus de 15 ans. Sert à prouver la sécurité du bâtiment. Durée de validité de 3 ans.

9. Le diagnostic assainissement non collectif : rapport écrit obligatoire depuis le 1er janvier 2011, pour les maisons non raccordées aux réseaux d’assainissement collectif.

10. Le diagnostic bruit : Dernier compte rendu obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens immobiliers situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. La durée de validité reste à valider.

Diagnostic immobilier obligatoire pour la vente par date de construction du bien immobilier

Avant 19491er janvier 1949 / 1er juillet 19971er juillet 1997 et + de 15 ans- de 15 ans
DPE✔️✔️✔️✔️
Amiante✔️✔️✔️
Termites✔️✔️✔️✔️
Plomb (CERP)✔️
Electricité✔️✔️✔️
ERP✔️✔️✔️✔️
Gaz✔️✔️✔️
Bruit✔️✔️✔️✔️
Loi Carrez✔️✔️✔️✔️

Quel diagnostic immobilier obligatoire pour la location ?

Le procédé de l'expertise immobilière obligatoire pour la location est similaire à celle de la vente d’un bien immobilier.

On retrouve les diagnostics suivants :

La location est encadrée par la loi Boutin, qui oblige les bailleurs de présenter un diagnostic de surface habitable pour la location de tout bien immobilier dans le cadre d’une résidence principale non meublée. Les locations meublées et touristiques sont exemptées.

Diagnostic immobilier obligatoire pour la location par date de construction du bien immobilier

Avant 19491er janvier 1949 / 1er juillet 19971er juillet 1997 et + de 15 ans- de 15 ans
DPE✔️✔️✔️✔️
Amiante✔️✔️
Plomb (CERP)✔️
Electricité✔️✔️✔️
ERP✔️✔️✔️✔️
Gaz✔️✔️✔️
Bruit✔️✔️✔️✔️
Loi Boutin✔️✔️✔️✔️

Comment se passe le diagnostic immobilier obligatoire ?

Le compte rendu obligatoire réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, dure en moyenne entre 30 minutes et plusieurs heures. La présence du propriétaire est préférable au moment de la réalisation de cette expertise immobilière, ne serait-ce que pour avoir accès à l’intérieur.

Avant ou après avoir réalisé le rapport du bien immobilier, le diagnostiqueur demandera l’ensemble des documents pour certifier l’intervention.

Comment se passe un diagnostic électrique ?

Le diagnostic électrique est un rapport immobilier encadré par une norme de qualité (norme FD C 16-600) et par une règlementation stricte.

Le bilan électrique est, par nature, une visite du logement qui dure généralement entre une et deux heures. Le jour j, le propriétaire du bien immobilier doit faciliter l'accès au logement.

Il doit également présenter au diagnostiqueur immobilier un maximum de documents officiels pour la réalisation du diagnostic immobilier obligatoire : titre de propriété, certificats de conformité des appareils électriques, règlement de copropriété, plans éventuels, etc.

Le bilan immobilier électrique touche toutes les installations électriques du bien immobilier : l'appareil général de commande et de protection est inspecté en premier, puis le diagnostiqueur immobilier inspecte jusqu'aux socles des prises de courant. Il veille aussi au bon fonctionnement des équipements ménagers fixes (lave-linge, plaques de cuisson, etc.).

Le bilan immobilier électrique permet d’analyser plus d'une centaine de points de contrôle différents pour s'assurer que l'installation électrique ne présente aucun danger pour les futurs résidents. Le diagnostiqueur immobilier réalise notamment l'inventaire et la description des éléments suivants :

  • Appareil général de commande et de protection
  • Matériels électriques inadaptés
  • Conducteurs non protégés
  • Protection contre la surintensité pour chacun des circuits
  • Liaison équipotentielle adaptée aux pièces d'eau
  • Risques de contact direct avec des éléments sous tension

Comment est-fait le diagnostic amiante ?

Il existe deux catégories d'expertises immobilières obligatoires pour l'amiante :

  1. le diagnostic immobilier obligatoire amiante avant travaux pour les propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent réaliser des travaux. Pour protéger les ouvriers, les techniques du rapport immobilier écrit sont plus poussées, comme les sondages destructifs.
  2. le diagnostic immobilier obligatoire amiante avant-vente pour les propriétaires souhaitant vendre leurs biens immobiliers , qui rentrera dans le dossier de diagnostic technique.

Le diagnostiqueur commence par inspecter les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. Ensuite, il les classe selon leur état de conservation : bon état, état intermédiaire ou dégradé. Il peut également effectuer des prélèvements dans l’air et sur les matériaux qui sont ensuite analysés dans un laboratoire.

Que préparer avant l’arrivée du diagnostiqueur ?

L'expertise immobilière pour la vente ou la location d’un logement doit être réalisée par un diagnostiqueur professionnel possédant toutes les certifications. En moyenne, chaque analyse spécifique du logement demande entre 30 minutes et 1 heure d’exécution en fonction la superficie du bien immobilier.

Voici ce qu’il faut faire avant le rendez-vous pour que tout se passe bien le jour j :

  1. Faciliter l’accès à toutes les pièces pour le diagnostiqueur immobilier, en évitant tout encombrement
  2. Vérifiez le bon fonctionnement des appareils électriques et de gaz et leurs alimentations
  3. Réunir l’ensemble des documents nécessaires pour le rapport immobilier

Documents à donner au diagnostiqueur pour effectuer le diagnostic immobilier obligatoire

Diagnostic immobilier obligatoire prévuDocuments à présenter
Diagnostic de performance énergétique (DPE)Biens construits avant 1948 : relevés de consommations du logement des 3 dernières années
Biens construits après 1948 : relevés uniquement pour les appartements avec consommations collectives
Dossier Technique Amiante (DTA)Plans du bâtiment par niveaux
Rassembler les précédents repérages effectués si réactualisation
Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT)Descriptif écrit précis des travaux
Plans du bâtiment par niveaux
Permis de construire et de travaux
Diagnostic Amiante avant démolition (DAAD)Photos et activités du site
Echéances
Plans du bâtiment et surfaces
Permis de construire et de travaux
État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)Déclaration d'indemnité si vous avez été victime de dégâts provoqués par une catastrophe naturelle, technologique ou minière

Quels sont les prix d’un diagnostic immobilier obligatoire ?

Le prix du diagnostic immobilier obligatoire est calculé en fonction des critères suivants :

  • La zone géographique où doit se dérouler l'expertise immobilière. Le tarif varie selon le coût de la vie et la distance de déplacement réalisée par le diagnostiqueur.
  •  Le type d'expertise immobilière réalisée : tout dépend de la durée, de la complexité et des compétences nécessaires.
  • La nature du logement où est réalisé le bilan par le diagnostiqueur : la taille du bien immobilier diagnostiqué a un impact sur le tarif. Exemple avec les diagnostics plomb, électricité ou amiante voient leurs prix augmenter avec le nombre de m2.
  • Les tarifs du diagnostiqueur immobilier qu’il fixe librement.

Pour connaître le diagnostic immobilier obligatoire vente ou location le plus compétitif du marché, rendez-vous sur le comparateur Jaqe des diagnostics immobiliers obligatoires.

Quelles sanctions pour un diagnostic immobilier obligatoire manquant ?

Le compte rendu écrit de l'expertise immobilière par un diagnostiqueur est une étape nécessaire dans le processus de la vente ou la location d’un bien immobilier. Si la transaction immobilière se réalise sans la présence de chaque rapport obligatoire dans le Dossier de Diagnostics Techniques, toutes les parties en dehors de l’acquéreur/locataire encourent des sanctions.

Dans les deux situations, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes peut être saisie pour l’ouverture d’une enquête qui aboutira aux sanctions suivantes :

Sanctions pour le diagnostic immobilier obligatoire d’une vente :

A chaque bilan immobilier non réalisé, les sanctions peuvent aller jusqu’à 300.000 € d’amende et une peine de 2 ans de prison. Ces sanctions civiles et pénales s’appliquent également si le vendeur a mentionné de fausses informations qui ont été ajoutées par la suite dans le dossier de vente. Il en est de même pour le notaire, s’il valide la transaction immobilière en connaissance de cause.

Le diagnostiqueur immobilier est lui aussi juridiquement responsable s’il commet un manquement à ses missions lors de la réalisation de cette expertise. Il peut être sanctionné d’une amende de 1.500 € d’amende s’il exerce sans certification (3.000 € pour les récidivistes) et doit indemniser l’acquéreur pour le préjudice subi. Cette amende est valable aussi pour le vendeur.

Sanctions pour chaque diagnostic immobilier obligatoire manquant pour la vente d'un bien immobilier :

VendeurDiagnostiqueurNotaire
300.000 € d'amende
2 ans de prison

+ 1.500 € d'amende pour recours à un diagnostiqueur non-certifié
1.500 € d'amende sans certificat (3.000 € pour récidiviste)

1.500 € d'amende pour non-transmission des résultats DPE à l'Ademe

Pas concerné par le diagnostic Bruit du 1er juin 2020
300.000 € d'amende
2 ans de prison

Pas concerné par le diagnostic Bruit du 1er juin 2020

Sanctions pour le diagnostic immobilier obligatoire d’une location :

Dans le cas d’une location d’un bien immobilier, seuls les bailleurs et diagnostiqueurs sont concernés par le manquement à la procédure du rapport. Les sanctions civiles et pénales sont similaires, mais leur application différente. Par exemple, il faut que le bailleur omette de donner le diagnostic immobilier obligatoire en cours de validité. Le locataire trompé a alors la possibilité de saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une réduction du montant du bail, voire son annulation totale.

Le diagnostiqueur immobilier fait face aux mêmes sanctions pour la location que dans le cas d'un non-respect de ses obligations pour le Dossier de Diagnostics Technique d’une vente.

Sanctions pour chaque diagnostic immobilier obligatoire manquant pour la location d'un bien immobilier :

BailleurDiagnostiqueurNotaire
300.000 € d'amende
2 ans de prison

+ 1.500 € d'amende pour recours à un diagnostiqueur non-certifié
1.500 € d'amende sans certificat (3.000 € pour récidiviste)

1.500 € d'amende pour non-transmission des résultats DPE à l'Ademe

Pas concerné par le diagnostic Bruit du 1er juin 2020
300.000 € d'amende
2 ans de prison

Pas concerné par le diagnostic Bruit du 1er juin 2020