État des risques et pollution : diagnostic ERP, ERNMT 2021

1. ERP : Qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

Le diagnostic état des risques et pollution correspond à l’un des diagnostics immobiliers obligatoires pour toute vente ou bail, d’un bien construit, d’un bien en construction, d’un terrain, d’une parcelle ayant le(s) même(s) propriétaire(s).

Cette analyse est à effectuer afin d’informer les futurs propriétaires ou locataires, à propos des menaces naturelles, technologiques ou miniers, auxquels est soumis le bien.

L’ERP vente maison est obligatoire depuis 2006. Tout comme pour un bail.

Le document demande le remplissage des formulaires CERFA (à télécharger en pdf en ligne), qui récapitule toutes les données concernant l’ESRIS du bien.

Pour chaque municipalité concernée, le préfet du département arrête :

• Le registre des terrains présentant une dégradation environnementale ;
• Le registre des menaces à prendre en compte ;
• La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L’arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque municipalité concernée :

1. La note de présentation du ou des plans de prévention ainsi que des secteurs concernés, excepté pour ceux des aléas liés aux technologies ;
2. Un ou plusieurs extraits des documents graphiques permettant de délimiter les secteurs de renseignement sur le sol, les régions exposées aux menaces prises en compte, de préciser leur nature et, dans la mesure du possible, leur intensité dans chacune des régions ou périmètres délimités ;
3. Le règlement des plans de prévention des risques technologiques (PPR) définissant notamment les prescriptions et obligations ;
4. Les zonages réglementaires des activités sismiques : 2, 3, 4 ou 5 défini par décret ; (concernant le secteur 1, toute la France est concernée)
5. Les zonages réglementaires à potentiel radioactif défini par décret.

Quelles sont les personnes concernées ?

Au terme des articles L.125-5, L.125-6 et L.125-7 et R.125-23 à 27 du Code de l’environnement, les acquéreurs ou occupants de bien foncier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, des menaces et des dégradations environnementales auxquels ce bien est exposé.

Un ESRIS, fondé sur les renseignements transmis par le Préfet de chaque département, doit être en annexe :

• De tout type de contrat de bail écrit,
• De la réservation pour une transaction en l’état futur d’achèvement,
• De la promesse de cession,
• De l’acte réalisant ou constatant la transaction du terrain qu’il soit constructible ou non.

Quels sont les risques naturel et technologique ?

Les risques naturels et technologiques correspondent aux menaces auxquels peut être soumis votre bien, en fonction du secteur dans lequel il se situe.

Les menaces naturelles correspondent à :

• Aux incendies,
• Aux inondations,
• Aux glissements de terrains.

Les menaces liées aux technologies correspondent à :

• La présence d’usines à proximité du bien ou d’activités techniques ou technologiques.

Il peut également exister des dangers de contamination du sol ou des risques miniers.

2. ERP : Les questions sur les démarches

État des risques et pollution formulaire : comment le remplir

Le formulaire de l’état des risques et pollution requiert de vous renseigner auprès de votre préfet afin de déterminer si vous êtes dans une région comportant des dangers :

• Biologiques ;
• Miniers ;
• Technologies.

Il faut d’une part reporter au bien, les informations contenues dans l’arrêté préfectoral et dans les documents de référence. Mais aussi le compléter avec des cartographies et des données propres à l’immeuble :

• Sinistres indemnisés ;
• Prescription ;
• Réalisation de travaux.

Quelles données doivent figurer ?

Doit être mentionné dans l’ERNMT :

• La sismicité,
• Le potentiel radioactif,
• L’inscription dans un secteur de renseignement sur le sol et les menaces naturelles, miniers ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention prescrits, appliqués par anticipation ou approuvés.
• Si le renseignement relatif à l’indemnisation post catastrophes et/ou ceux spécifiques aux biens en dehors des logements, est mentionné dans le contrat de vente ou de bail.
• La réalisation ou non des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du schéma de précaution des dangers approuvé.

Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard des secteurs d’information des sols et des zonages règlementaires vis-à-vis des menaces.

Pour les biens autres que les logements concernés par un PPR liés aux technologies, il est accompagné, en application de l’article R.125-26 et lorsque celle-ci a été reçue par le vendeur ou le bailleur, de renseignement sur le type de menaces auxquels le bien est soumis, ainsi que la gravité, la probabilité et la cinétique de ces menaces.

Cependant, ces démarches peuvent être très fastidieuses, chronophages et l’exposition aux erreurs sont élevés. C’est pourquoi il est vivement recommandé de vous tourner vers un professionnel afin d’obtenir un ERNMT rempli en bonne et due forme.

Le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie de l’ESRIS, daté et visé par l’acquéreur ou le locataire, pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis lors de la signature du contrat de vente ou du bail.

Comment obtenir un ERP ?

Il est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel qui intervient dans la vente ou le bail du bien.

Il doit être rempli par un diagnostiqueur immobilier certifié soit indépendant ou faisant partie d’une agence de diagnostics techniques.

Le professionnel, grâce à son réseau et son expérience, pourra avoir accès à toutes les données nécessaires au bon remplissage de la fiche ERP.

ERP : quand doit-on l’effectuer ?

Il est obligatoire lors de toute transaction immobilière en annexe de tout type de contrat de bail écrit, de réservation d’un bien en l’état futur d’achèvement, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la transaction.

Veillez à bien faire réaliser ce diagnostic. Il n’est pas possible de vendre son bien sans diagnostic !

L‘analyse est une condition à la finalisation de la transaction ou du bail de votre bien ou terrain.

Il doit être établi moins de six mois avant :

• La date de conclusion de tout type de contrat de bail écrit ;
• De la réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement ;
• De la promesse de cession ;
• De l’acte réalisant ou constatant la transaction du bien auquel il est annexé.

ERP : valide combien de temps ?

Le document est valable pour 6 mois mais aussi pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de collocation, il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant, il est actualisé en cas d’une entrée différée d’un des co-locataires .

Si des informations concernant l’ESRIS du bien changent pendant les six mois de sa validité, il sera nécessaire de les mettre à jour.

Quel est son coût ?

Le prix dépendra d’une société de diagnostics immobiliers à l’autre.

Par exemple, afin d’économiser les frais de déplacements ainsi que pour obtenir un prix attractif d’une manière générale, il est conseillé de vous tourner vers un diagnostiqueur qui propose des diagnostics immobiliers sous forme de packs.

3. ERP : Les questions spécifiques

Comment obtenir un ERNMT gratuitement ?

Afin d’obtenir un diagnostic ERP gratuit, il sera nécessaire de l’effectuer par vous-même. Pour cela, il est possible de se renseigner en ligne pour vous rapprocher du préfet de votre municipalité. Celui-ci aura les renseignements concernant les menaces auxquels est exposé votre bien ou terrain.

Cependant, les données étant très techniques et de plus en plus réglementées, vous pourriez rencontrer des difficultés et risquez de commettre des erreurs. Pour éviter cela, il est conseillé de vous rapprocher d’une agence professionnelle de diagnostics techniques.

ERP et ERNMT : quelle est la différence ?

La différence entre l’ERP et l’ERNMT repose dans l’évolution du nom. En effet, il y a quelques années, l’évaluation s’appelait état des risques naturels et technologiques. Le nom a ensuite évoluer pour devenir ERNMT, les menaces minières ayant été inclus au registre. Par la suite, le nom a évolué pour devenir ERSIS (État des servitudes, risques et d’informations sur les sols) puis devenir ERP, comme il est appelé aujourd’hui.

Radon : qu’est-ce que c’est ?

Depuis l’établissement du décret du 4 juin 2018, le renseignement sur de zone à potentiel radon d’une municipalité dans l’état des menaces est une obligation à compter du 1er juillet 2018.

Il correspond à un gaz radioactif (cancérigène) qui n’a :

• Ni couleur ;
• Ni odeur ;
• Qui est présent en France.

Il est créé à partir de la désintégration de l’uranium et du radium, que l’on retrouve dans des roches ou dans le sol.

On appelle également la possible présence de gaz radioactif « le potentiel radon ». Celui-ci peut-être de niveau 1, 2 ou 3 (3 étant le plus haut potentiel).
L’état des risques et pollution vous informera du potentiel de celui-ci dans votre municipalité et vous permettra de prendre vos précautions avant la transaction ou simplement pour informer les acquéreurs ou occupants au vu de la vente ou bail. Vous pouvez aussi effectuer un diagnostic radon.

En effet, il existe deux techniques pour s’en protéger, si votre bien y est exposé :

1. Prévoir une aération naturelle suffisante dans le bien (ex : VMC)
2. Procéder à une meilleure isolation du sol de votre bien, pour éviter l’émanation du gaz.

Zonage sismique par commune

Les régions sismiques font également partie de l’ERNMT. En effet, certaines zones de France, sont plus concernées que d’autres.

Elles sont classées par l’ampleur des menaces. Les régions avec des activités sismiques notées un, représentent une menace faible. L’échelle va jusqu’à cinq, signifiant que la menace est maximale.

Les séismes sont plutôt rares en France, en effet le territoire n’est pas considéré comme étant sous une forte menace de séismes. Il existe tout de même des régions avec une menace modérée et moyenne, ce dont il faut avoir connaissance lors de l’achat ou la location d’un bien.

La menace minière : en quoi ça consiste ?

Dans certains secteurs, d’anciennes mines subsistent en sous-terrain et présentent toutes un éventuel risque d’effondrement ou d’affaissement. En effet, ces mines servait à une époque à l’extraction de différents matériaux (de l’or, du charbon, etc.) et sont aujourd’hui fragilisées par le temps. La menace minière fait partie, pour cette raison des risques qu’encourt votre bien s’il est situé dans une de ces zones.

ERP non effectué : quels sont les préjudices ?

Si l’ERP location ou vente n’est pas effectuée par le propriétaire lors de la signature du contrat du terrain, celui-ci s’expose à :

• L’annulation de la vente, d’un bail ;
• La baisse du prix de vente, du loyer ;
• Une amende de 300 000 € et une peine de trois ans d’emprisonnement.

En effet, dans ce cas, si le bailleur en était conscient, cet « oubli » devient un vice-caché et cela ne vous sera pas favorable.

Quelles sont les communes les plus soumis aux risques naturels ?

Cette obligation de renseignement s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour les biens fonciers bâtis ou non bâtis situés :

1. Dans le périmètre d’exposition aux dangers délimité par un plan de prévention des risques (PPR) liés aux technologies ayant fait l’objet d’une approbation par le Préfet ;
2. Dans une zone exposée aux dangers délimitée par un PPR naturels prévisibles ;
3. Des dangers des déchets de l’activité minière approuvé par le Préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 de la législation environnementale ;
4. Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPR technologiques et naturels prévisibles ou de risques des déchets de l’activité minière prescrit par le Préfet ;
5. Dans une des régions d’activité sismique 2, 3, 4 ou 5 mentionnées par les articles R 563-4 et D 563-8-1 du Code de l’environnement;
6. Dans un secteur d’information sur le sol ;
7. Dans une commune à potentiel de gaz radioactif de niveau 3.

Le préfet adresse copie de l’arrêté au maire de chaque municipalité intéressée et à la chambre départementale des notaires. L’arrêté est affiché règlementairement en mairie et publié au recueil des actes administratifs Français dans le département. Un avis de publication de l’arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département.

Les arrêtés sont mis à jour :

• Lors de la prescription d’un nouveau plan de prévention des menaces naturelles, minières ou technologiques, de modifications relatives à l’activité sismique ou au potentiel gaz radioactif et lors de la révision annuelle des secteurs de donnée sur le sol ;
• Lors de l’entrée en vigueur d’une décision préfectorale rendant immédiatement opposables certaines dispositions d’un PPR naturels prévisibles ou déchets de l’activité minière, ou approuvant un plan de mesure préventive des menaces ou approuvant la révision d’un de ces schémas ;
• Lorsque des renseignements nouveaux portés à la connaissance du préfet permettent de modifier : l’appréciation de la sismicité locale, du potentiel gaz radioactif, des secteurs d’information sur les sols, de la nature ou de l’intensité des risques auxquels se trouve exposée tout ou partie d’une municipalité.

Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être consultés en mairie des communes concernées ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département où est situé le bien disponible à l’achat ou en bail.