Nouveau DPE obligatoire 2021 vente et location : que faut-il savoir ?

Nouveau DPE obligatoire 2021 vente et location : que faut-il savoir ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente et la location qui doit être fourni dans le Dossier de Diagnostics Techniques. Mais quel est son rôle ? Comment fonctionne-t-il ? Comment le calcule-t-on ? Et quelles nouveautés du DPE 2021 ? Jaqe vous répond

C’est quoi DPE et GES ❓

Comment calculer le DPE ❓

Comment est établi le DPE ❓

Comment se passe un diagnostic de performance énergétique (DPE) ❓

Comment améliorer le DPE ❓

Quel est un bon DPE ❓

Quel est le prix du DPE ❓

Le DPE est-il obligatoire ❓

Quand refaire le DPE ❓

Nouveau DPE 2021 : quels changements ❓

C’est quoi DPE et GES ?

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) et les Gaz à Effet de Serre (GES) sont deux termes qui définissent l’évaluation des biens immobiliers sur le plan énergétique. Cette analyse comprend la consommation d’énergie ainsi que le rejet de dioxyde de carbone (Co2) du bâtiment dans la commune.

Les GES sont compris dans le DPE, qui est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires réalisés pour le Dossier de Diagnostics Techniques d’une transaction immobilière et qui englobe plusieurs analyses énergétiques. Les GES peuvent donc être mesurés pour chaque logement indépendamment des autres, y compris pour les biens en copropriété. Les résultats de l’analyse des GES se retrouveront sous forme d’indications écrites dans le DPE.

Qu’est-ce que le GES en immobilier ?

L’évaluation du GES attribue une note au bien immobilier inspecté à partir d’une consommation annuelle exprimée en kg eq Co2 (kilogramme équivalent Co2) / m2.an. Les notes varient en fonction du type d’installations pour le chauffage par exemple. Les notes, à l’instar du DPE, sont des lettres qui vont de A à G.

Le calcul des GES est primordial pour la pertinence du DPE car sans elles, le diagnostic immobilier serait incomplet. Plusieurs énergies peuvent être utilisées par un même logement : électricité, gaz, fioul, renouvelable, etc. Le calcul se base donc sur les éléments suivants pour estimer la quantité d’énergie primaire consommée sur une année :

  • le chauffage
  • la production d’eau chaude
  • le refroidissement du logement (ex : climatisation)

Les différentes classes pour la note des GES annuelles d’un bien immobilier sont les suivantes :

Classes du DPEEmissions annuelles de GES en kg eq Co2/m2.an
Classe AMoins de 5 kg eq Co2/m2.an
Classe B6 à 10 kg eq Co2/m2.an
Classe C11 à 20 kg eq Co2/m2.an
Classe D21 à 35 kg eq Co2/m2.an
Classe E36 à 55 kg eq Co2/m2.an
Classe G56 à 80 kg eq Co2/m2.an
Classe FPlus de 80 kg eq Co2/m2.an

Comment calculer le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique, est calculé par le diagnostiqueur immobilier qui le réalise de deux manières possibles :

  • Par la méthode dite « surfacture » qui consiste à se baser sur les consommations d’énergie des 3 dernières années du bien immobilier diagnostiqué et de les ramener à la surface du bien pour obtenir la note.
  • Par la méthode appelée « 3CL » ou conventionnelle, qui consiste à renseigner toutes les caractéristiques du bien à la machine d’évaluation utilisée par le diagnostiqueur immobilier. Cette machine sort ensuite la note.

Selon la situation du bien diagnostiqué, une méthode sera préférable à l’autre. Par exemple, l’utilisation des factures est préférable pour les logements datant avant 1948.

Diagnostic de performance énergétiqueMéthodes des FacturesMéthode "3CL" conventionnelle
DPE Maisons / immeubles individuels construits avant 1948✔️
DPE Maisons / immeubles individuels construits après 1948/td>✔️
Appartement avec système de chauffage collectif mais pas
de comptage individuel et DPE déjà réalisé
A partir du DPE de l'immeuble
Appartement avec système de chauffage collectif mais pas
de comptage individuel
✔️
Appartement avec système de chauffage individuel construit avant 1948
avec comptage individuel
✔️
Appartement avec système de chauffage individuel construit après 1948
avec comptage individuel
✔️

Comment est établi le DPE ?

Le rapport écrit du diagnostic de performance énergétique retrace l’ensemble des données collectées par le diagnostiqueur durant son inspection du logement. Il récapitule la méthode utilisée durant le diagnostic sous la forme de deux étiquettes : la classe énergie ou échelle énergétique.

Etiquette énergieEtiquette climat
Qualifie la consommation énergétique annuelle du logement
au KWH/m2

La consommation la plus faible est de 51 Kwh/m2 et la plus forte de 450 Kwh/m2
Calcule l'impact des GES en kg eq Co2/m2.an
La consommation la plus faible est de moins de 5 kg eq Co2/m2.an et la plus forte de plus de 80 kg eq Co2/m2.an

Comment se passe un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le diagnostic énergétique est toujours réalisé par un diagnostiqueur certifié auprès d’un des organismes accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC) : Afnor, Dekra, Veritas par exemple. Le DPE est réalisé durant la visite d’un diagnostiqueur immobilier lors d’un rendez-vous établi au préalable.

Le diagnostiqueur va noter :

  • Les équipements qui produisent de chaleur, l'eau chaude des sanitaires (ECS), la ventilation avec la climatisation et les équipements d'éclairage.
  • Les caractéristiques de l'isolation des bâtiments : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, greniers, ponts thermiques
  • Les caractéristiques de la maison : département, hauteur, direction, année de construction, hauteur sous plafond, type de bâtiment, etc.

Sur la base de ces données, le diagnostiqueur va estimer la quantité d'énergie consommée et les dépenses correspondantes en fonction des normes d’usage prédéterminées. Il faut se rappeler que la quantité d'énergie ne reflète pas totalement la consommation réelle des occupants et qu'elle peut varier en fonction de la sévérité de l'hiver ou de la résistance à la chaleur.

Afin d'ajuster le diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur prend en compte la part d'énergie renouvelable utilisée dans le rapport.

Quel document pour DPE ?

Pour que le diagnostic énergétique puisse avoir lieu, le diagnostiqueur doit pouvoir avoir connaissance de documents justifiant la situation du bien immobilier.

Dans le cadre du DPE le client doit fournir les éléments suivants :

DPE pour biens construits avant 1948DPE pour biens construits après 1948
Relevés de consommations d'énergie du logement des 3 dernières annéesRelevés pour les biens en copropriété avec consommation collective uniquement

Comment améliorer le DPE ?

Une note basse du DPE dans le Dossier de Diagnostics Techniques peut avoir une influence négative sur l’attitude de l’acquéreur, voire le refroidir. Pour éviter cela, il est conseillé de réaliser cette expertise avant tout projet de transaction immobilière. Pour cela, des aides à la rénovation existent comme :

  • MaPrimeRenov : Depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRenov s’adresse à la fois aux propriétaires et aux bailleurs
  • L’écoprêt à taux zéro
  • Le CITE
  • La TVA à taux réduit et d’autres aides Anah.

Les travaux prioritaires concernent les zones où la chaleur s’évapore :

  • toiture
  • combles
  • murs et ouvertures (fenêtres, portes, etc.)

Pour obtenir un meilleur score énergétique à la fin du diagnostic énergétique, les travaux concernant les sources d’énergie comme le chauffage et la production d’eau sanitaire sont également à prévoir. La pose d’un robinet thermostatique peut être utile pour l’amélioration du système de chauffage. Avec ce type de travaux, un logement peut perdre entre 25 et 30% de sa chaleur.

Opter pour des appareils électroménagers de classe A++++ est également une solution pour améliorer le DPE de son logement, car moins gourmands en énergie que ceux de la classe A+. Il existe plein d’astuces à réaliser au quotidien, comme l’utilisation d’ampoules LED.

Quel est un bon DPE ?

Plus la classe énergétique d’un logement est haute, plus le bien immobilier gagne de la valeur sur le marché immobilier. Ainsi, les propriétaires ou bailleurs peuvent réaliser d’importantes plus-values.  En effet, selon une étude de l’association notariale Dinamic :

  • Un DPE maison avec une note classée entre A et C permet au bien de se vendre en moyenne entre 6 et 13% plus cher qu'une maison moins performante en énergie (selon les régions).
  • Un appartement classé entre A et C sur l’échelle du DPE en énergie se vend en moyenne entre 3 et 19% plus cher qu'un appartement moins performant (selon les régions).
Classe EnergétiqueConsommation d'Energie Primaire
(enKwh EP/m2.an)
Catégorie de logement
Classe AMoins de 50 kilowattheur/anBiens immobiliers les plus performants du marché immobilier,
il s'agit principalement de nouvelles constructions RT 2012
Classe B51 à 90 kilowattheur/anBiens immobiliers basse consommation. Disposent d'une isolation thermique optimale,
d'une étanchéité à l'air et utilisent les énergies renouvelables
Classe C91 à 150 kilowattheur/anNorme des logements RT2005 chauffés au gaz
Classe D151 à 230 kilowattheur/anNorme des logements RT2005 chauffés à l'électricité
Classe E231 à 330 kilowattheur/anAnciens logements des années 70,
qui requièrent de nombreux travaux à réaliser
Classe F331 à 450 kilowattheur/anBiens immobiliers construits entre 1948 et 1975
Classe GPlus de 450 kilowattheur/anLogements appelés "passoires thermiques"

Quel est le prix du DPE ?

Que ce soit pour la vente d’une maison, d’un appartement ou la location d’un bien en copropriété, les tarifs du bilan énergétique immobilier sont situés dans la même moyenne. Le prix final varie surtout en fonction du nombre de pièces du bien. La grille tarifaire du DPE 2021 s’applique ci-dessous à la fois à la vente et à la location.

Prix minimum TTCPrix moyen TTCPrix maximum TTC
DPE studio80 € TTC95 € TTC110 € TTC
DPE pour un T2110 € TTC120 € TTC130 € TTC
DPE pour un T4110 € TTC130 € TTC150 € TTC
DPE pour une maison de 3 pièces110 € TTC130 € TTC150 € TTC
DPE pour une maison de 5 pièces110 € TTC135 € TTC160 € TTC

Le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir au Dossier de Diagnostics Techniques pour la transaction immobilière. C’est une obligation du vendeur, sans quoi il encourt une sanction de 2 ans de prison et de 300.000 € d’amende sans la présence de ce diagnostic.

Néanmoins, il existe des situations où il y a des biens immobiliers non-soumis au DPE. C’est le cas notamment :

  • des surfaces habitables inférieures à 50 m2
  • des locations inférieures à 4 mois (ou 120 jours)
  • des bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal

Le diagnostic peut être également réalisé au moment de la construction du logement, on parle alors de « DPE neuf ». Dans ce cas précis, c’est au maître d’œuvre du projet de le réaliser.

Autre cas où le bilan énergétique n’est pas obligatoire est lorsqu’il est lancé par l’initiative du propriétaire hors période de vente ou par des organismes de financement de travaux comme l’ANAH. On parle de « DPE Volontaire ».

Qui doit payer le DPE ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, le coût du diagnostic de performance énergétique revient à la charge du vendeur. Pour une location, la responsabilité du bailleur est de fournir le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).

Quand refaire le DPE ?

Un DPE a une durée de validité de 10 ans à compter de sa réalisation par le diagnostiqueur. Mais avec le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique, les dates de validité des diagnostics de performance énergétiques ont été mises à jour. Les nouvelles échéances sont les suivantes :

Date de réalisation du DPEDate limite de validité du DPE
1er janvier 2013 - 31 décembre 201731 décembre 2023
1er janvier 2018 - 30 juin 202131 décembre 2024
À partir du 1er juillet 202110 ans

Nouveau DPE 2021 : quels changements ?

Commencé il y a plus de deux ans, le développement du nouveau Diagnostic de la Performance Énergétique est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Après la publication des deux décrets majeurs en décembre 2020 et le communiqué du ministère du Logement en février, ce nouveau DPE apporte plusieurs évolutions par rapport à ce qu’il se faisait jusqu’à maintenant :

Nouveauté du DPE 2021Précisions pour le marché immobilier
Diagnostic de performance énergétique opposableChaque partie pourra demander réparation face
au manquement aux obligations de l’autre
Une seule méthode de calcul pour le DPE 2021La méthode du 3CL reste en place et celle des factures disparaît définitivement.
Elle prendra en compte plus d’usages énergétiques
(chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage et auxiliaires)
Localisation prise en compteSeules les classes E,F et G pourront varier selon le département et l’altitude
du bien immobilier
Document plus lisible avec simplification des classesIl y aura une étiquette regroupant l’énergie et les GES.
Mais, la plus mauvaise performance sera retenue pour la note
Fusion DPE pour la vente et la locationLe même DPE sera utilisable pour les deux transactions immobilières
Durée de validité du diagnostic reste inchangée10 ans, sauf pour les diagnostics les plus anciens (entre 2013 et 2017)
DPE à l'immeuble pour le chauffage collectifPour les bâtiments avec chauffage central, le DPE peut être effectué sur les bâtiments (sur la base d'échantillons) puis généralisé pour chaque appartement du bâtiment