Nouveau DPE 2023 vente et location : que faut-il savoir ?

C’est quoi DPE et GES ?

Qu’est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) et les Gaz à Effet de Serre (GES) sont deux termes qui définissent l’évaluation des biens immobiliers sur le plan énergétique. Cette analyse comprend la consommation d’énergie ainsi que le rejet de dioxyde de Carbone (Co2) du bâtiment dans la commune.

Les GES sont compris dans le DPE, qui est l’un des diagnostics obligatoires réalisés pour le Dossier de Diagnostics Techniques d’une transaction immobilière et qui englobe plusieurs analyses énergétiques. Les GES peuvent donc être mesurés pour chaque logement indépendamment des autres, y compris pour les biens en copropriété. Les résultats de l’analyse des GES se retrouveront sous forme d’indications écrites dans le DPE.

« Le nouveau DPE doit permettre une meilleure lisibilité pour les consommateurs et favoriser la rénovation énergétique des logements. Il renforce également les obligations des propriétaires et des professionnels du secteur immobilier en matière de transparence et de fiabilité des informations fournies. »

Barbara Pompili, Ministre de la Transition écologique, lors de la présentation du nouveau DPE en décembre 2020

Qu’est-ce que le GES en immobilier ?

L’évaluation du GES attribue une note au bien immobilier inspecté à partir d’une dépense annuelle exprimée en kg eq Co2 (kilogramme équivalent Co2) / m2.an. Les notes varient en fonction du type d’installations pour le chauffage par exemple. Les notes, à l’instar du DPE, sont des lettres qui vont de A à G.

Le calcul des GES est primordial pour la pertinence du DPE car sans elles, le diagnostic serait incomplet. Plusieurs énergies peuvent être utilisées par un même logement : électricité, gaz, fioul, renouvelable, etc. Le calcul se base donc sur les éléments suivants pour estimer la quantité d’énergie primaire consommée sur une année :

• Le chauffage ;
• La production d’eau chaude ;
• Le refroidissement du logement (ex : climatisation).

Les différentes classes pour la note des GES maison sont les suivantes :

Comment calculer le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est calculé par le diagnostiqueur immobilier qui le réalise de deux manières possibles :

• Par le procédé dit « surfacture » qui consiste à se baser sur les consommations d’énergie des 3 dernières années du bien immobilier diagnostiqué et de les ramener à la surface du bien pour obtenir la note.
• Par le procédé appelé « 3CL » ou conventionnelle, qui consiste à renseigner toutes les caractéristiques du bien à la machine d’évaluation utilisée par le diagnostiqueur. Cette machine sort ensuite la note.

Selon la situation du bien diagnostiqué, une méthode sera préférable à l’autre. Par exemple, l’utilisation des factures est préférable pour les logements datant avant 1948.

Comment est-il établi ?

Le rapport écrit du diagnostic de performance énergétique retrace l’ensemble des données collectées par le professionnel durant son inspection du logement. Il récapitule la procédure utilisée durant le diagnostic sous la forme de deux étiquettes :

• La classe énergie ;
• L’échelle énergétique.

Comment se passe un diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic énergétique est toujours réalisé par un diagnostiqueur certifié auprès d’un des organismes accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC) : Afnor, Dekra, Veritas par exemple. Le DPE est réalisé durant la visite d’un diagnostiqueur lors d’un rendez-vous établi au préalable.

Le professionnel va noter :

• Les équipements qui produisent de chaleur, l’eau chaude des sanitaires (ECS), la ventilation avec la climatisation et les équipements d’éclairage.
• Les caractéristiques de l’isolation des bâtiments : murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, greniers, ponts thermiques
• Les caractéristiques de la maison : département, hauteur, direction, année de construction, hauteur sous plafond, type de bâtiment, etc.

Sur la base de ces informations, le diagnostiqueur va estimer la quantité d’énergie consommée et les dépenses correspondantes en fonction des normes d’usage prédéterminées. Il faut se rappeler que la quantité d’énergie ne reflète pas totalement la consommation réelle des occupants et qu’elle peut varier en fonction de la sévérité de l’hiver ou de la résistance à la chaleur.

Afin d’ajuster le diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur prend en compte la part d’énergie renouvelable utilisée dans le rapport.

Quel document pour DPE ?

Pour que le diagnostic énergétique puisse avoir lieu, le diagnostiqueur doit pouvoir avoir connaissance de documents justifiant la situation du bien.

Dans le cadre du DPE le client doit fournir les éléments suivants :

Comment améliorer le DPE ?

Une note basse du DPE dans le DDT peut avoir une influence négative sur l’attitude de l’acquéreur, voire le refroidir. Pour éviter cela, il est conseillé de réaliser cette expertise avant tout projet de transaction immobilière. Pour cela, des aides à la rénovation existent comme :

• MaPrimeRenov’ : depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRenov s’adresse à la fois aux propriétaires et aux bailleurs ;
• L’éco-prêt à taux zéro ;
• Le CITE ;
• La TVA à taux réduit et d’autres aides Anah.

Les travaux prioritaires concernent les zones où la chaleur s’évapore :

• Toiture ;
• Combles ;
• Murs et ouvertures (fenêtres, portes, etc.).

Pour obtenir un meilleur score énergétique à la fin du diagnostic énergétique, les travaux concernant les sources d’énergie comme le chauffage et la production d’eau sanitaire sont également à prévoir. La pose d’un robinet thermostatique peut être utile pour l’amélioration du système de chauffage. Avec ce type de travaux, un logement peut perdre entre 25 et 30 % de sa chaleur.

Opter pour des appareils électroménagers de classe A++++ est aussi une solution pour améliorer le DPE de son logement. Ils sont moins gourmands en énergie que ceux de la classe A+. Il existe plein d’astuces à réaliser au quotidien, comme l’utilisation d’ampoules LED.

Quel est un bon DPE ?

En France, plus la classe énergétique d’un logement est haute, plus le bien immobilier gagne de la valeur sur le marché. Ainsi, un propriétaire ou un bailleur peut réaliser d’importantes plus-values.  En effet, selon une étude de l’association
Notariale Dinamic :

• Un DPE maison avec une note classée entre A et C permet au bien de se vendre en moyenne entre 6 et 13 % plus cher qu’une maison moins performante en énergie (selon les régions).
• Un appartement classé entre A et C sur l’échelle du DPE en énergie se vend en moyenne entre 3 et 19 % plus cher qu’un appartement moins performant (selon les régions).

Quel est le prix du DPE ?

Que ce soit pour la vente d’une maison, d’un appartement ou la location d’un bien en copropriété, les tarifs du bilan énergétique immobilier sont situés dans la même moyenne. Le montant final varie surtout en fonction du nombre de pièces du bien. La grille tarifaire du DPE 2021 s’applique ci-dessous à la fois à la vente et à la location.

Le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir au Dossier de Diagnostics Techniques pour la transaction immobilière. C’est une obligation du vendeur, sans quoi il encourt une sanction de 2 ans de prison et de 300.000 € d’amende sans la présence de ce diagnostic.

Néanmoins, il existe des situations où il y a des biens non-soumis au DPE. C’est le cas notamment :

• Des surfaces habitables inférieures à 50 m²
• Des locations inférieures à 4 mois (ou 120 jours)
• Des bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal

Le diagnostic peut être également réalisé au moment de la construction du logement, on parle alors de « DPE neuf ». Dans ce cas précis, c’est au maître d’œuvre du projet de le réaliser.

Autre cas où le bilan énergétique n’est pas obligatoire est lorsqu’il est lancé par l’initiative du propriétaire hors période de vente ou par des organismes de financement de travaux comme l’ANAH. On parle de « DPE Volontaire ».

Qui doit payer le DPE ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, le coût du diagnostic de performance énergétique revient à la charge du vendeur. Pour une location, la responsabilité du bailleur est de fournir le DDT.

Quand refaire le DPE ?

Un DPE a une durée de validité de 10 ans à compter de sa réalisation par le diagnostiqueur. Mais avec le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique, les dates de validité des diagnostics de performance énergétiques ont été mises à jour.

Les nouvelles échéances sont les suivantes :

Nouveau DPE 2021 : quels changements ?

Le DPE ancienne version est remplacé par le nouveau Diagnostic de la Performance Énergétique le 1er juillet 2021. Après la publication des deux décrets majeurs en décembre 2020 et le communiqué du ministère du Logement en février, ce nouveau DPE apporte plusieurs évolutions par rapport à ce qu’il se faisait jusqu’à maintenant.

Rappelons qu’il avait été constaté des erreurs d’analyses concernant le DPE. Ces erreurs avaient provoqués la suspension du nouveau DPE, 3 mois après l’entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021.

De plus, cette réforme du diagnostic de performance énergétique a permis la généralisation de l’audit énergétique pour les particuliers. Il s’agit d’une expertise similaire, mais davantage poussée sur le fond et les recommandations. Lors d’un audit, le technicien peut constituer un plan précis de travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer les performances du logement.

Cet audit entrera en vigueur le 1er septembre 2022 et devra être immédiatement réalisé par les propriétaires de passoires thermiques. Soit les logements qui émettent plus de 450 kWh/m2/an.

Voici un récapitulatif des principales mesures :