Calcul DPE : techniques et informations importantes

Calcul DPE tout savo

Calcul DPE : c’est la méthode que va utiliser un diagnostiqueur immobilier afin de déterminer la performance énergétique d’un bien immobilier. Le DPE étant le diagnostic de performance énergétique. Ce calcule peut paraitre bien sibyllin, c’est pourquoi nous allons tout vous expliquer.

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Calcul dpe explications de la méthode

Point rapide sur le DPE

Le diagnostic énergétique sert à évaluer la consommation en énergie des biens immobiliers, ainsi que leur émission de gaz à effet de serre. À la fin de l’analyse du diagnostiqueur, il attribue une classe DPE allant de A à G qui indique la qualité de la performance énergétique.

Ce diagnostic immobilier est obligatoire pour toutes locations ou ventes de logement selon l’article R.126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette obligation a été mise en place pour répondre à la politique énergétique européenne.

Le propriétaire - bailleur ou le vendeur doit donc l’intégrer au dossier des diagnostics techniques. L’objectif étant d’informer l’acquéreur de la valeur verte du bien. Depuis le 1er juillet 2021, cela va même au-delà puisque le diagnostic de performance énergétique devient opposable. Cela signifie que si l’étiquette énergétique attribuée au logement est erronée, alors l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur.

Dans le but d’attribuer cette étiquette, le diagnostiqueur devra effectuer un calcul DPE. Une telle prestation doit toujours être réalisée par un diagnostiqueur certifié. Le prix DPE est en général autour de 250 €.

Calcul DPE : qu’est-ce qui est pris en compte exactement ?

Calcul de la consommation d’énergie

Tout d’abord, le diagnostiqueur va évaluer la consommation annuelle en énergie du bien immobilier. Afin de réaliser cette étape, il va se baser sur plusieurs éléments, tels que :

  • le système de chauffage
  • le système de refroidissement
  • la production d’eau chaude sanitaire

Lorsqu’il aura mesuré la consommation de ces différents éléments, il divisera le total par la surface du logement.

Suite à ce calcul, il attribuera une première note comprise entre A et G. A est la note optimale, un logement de classe énergétique A est peu énergivore et davantage économe. En revanche, un logement classé G est considéré comme une passoire thermique. Il est par conséquent très énergivore.

calcul dpe passoire énergétique
Carte du taux de passoires énergétiques en France

Chaque étiquette a une estimation de consommation. Ci-dessous vous en trouverez la liste :

  • étiquette A : consommation d'énergie de 70 kWh/m².an, émissions de GES de 6 kg CO2eq/m².an
  • étiquette B : consommation d'énergie de 110 kWh/m².an, émissions de GES de 11 kg CO2eq/m².an
  • étiquette C : consommation d'énergie de 180 kWh/m².an, émissions de GES de 30 kg CO2eq/m².an
  • étiquette D : consommation d'énergie de 250 kWh/m².an, émissions de GES de 50 kg CO2eq/m².an
  • étiquette E : consommation d'énergie de 330 kWh/m².an, émissions de GES de 70 kg CO2eq/m².an
  • étiquette F : consommation d'énergie de 420 kWh/m².an, émissions de GES de 100 kg CO2eq/m².an
  • étiquette G : consommation d'énergie de > 420 kWh/m².an, émissions de GES de > 100 kg CO2eq/m².an
  • calcul dpe étiquette
    L'étiquette donnée à la suite d'un calcul DPE

Dans les cas où le bien aurait un système de chauffage collectif la collecte de données diffère. Le diagnostiqueur devra faire une description de ces équipement collectifs et de leurs auxiliaires. Il devra aussi évaluer leur gestion et les modalités de répartition des frais.

Il devra aussi rassembler des informations sur les autres dipositifs collectifs. Ces dispositifs vont inclure, l'enveloppe extérieur, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieurs donnant sur des locaux non chauffés. Le but est de se renseigner les éléments qui pourraient avoir une incidence sur la consommation énergétique. Il aura alors besoin de document comme, les dates et descriptions des travaux d'isolation ou les factures afférentes. Il pourra aussi demander les diagnostics techniques qui ont déjà été réalisés.

Si jamais il ne peut pas obtenir toutes ces informations, un calcul DPE par défaut sera fait. Une telle situation risque de prénaliser le résultat final.

Calcul de l’émission de gaz à effet de serre ou GES

L’émission de gaz à effet de serre est devenue un véritable problème dû aux enjeux climatiques actuels. C’est pour cette raison que son calcul est maintenant inclus dans le DPE. Lorsque l’on effectue cette évaluation, on va chercher à savoir quelle quantité de CO² rejette le bien immobilier. Cette quantité se mesure en kgeqCO²/m².an.

Tout comme la consommation d’énergie, les éléments à analyser sont :

  • le système de chauffage
  • la production d’eau chaude sanitaire

Selon le système mis en place, le logement émettra plus ou moins de CO². À savoir, qu’un système basé sur les énergies fossiles, telles que le gaz ou le fioul, rejette plus de GES qu’un système électrique.

Calcul DPE : comment fait-on ?

Quelles mesures sont effectuées ?

Avant même de se lancer dans les méthodes de calcul, le diagnostiqueur doit effectuer des mesures. L’objectif est de cartographier les zones de déperdition de chaleur tout en considérant le système de chauffage. De ce fait, en plus du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire il va évaluer d’autres éléments. En voici la liste :

  • Les superficies des murs et les volumes sur lesquels ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
  • Les superficies des plafonds et ce sur quoi ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
  • Les superficies des planchers et ce sur quoi ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
  • Les linéaires des ponts thermiques entre les différentes parois à inertie lourde du bien immobilier.
  • Les superficies des ouvertures (Fenêtres et portes), leur orientation, leur type, leurs matériaux, s’il y a des rupteurs de pont thermique, l'épaisseur de vitrage, etc.

Dans les cas où il y en a, il devra aussi évaluer les éléments de production à demeure. Ces éléments sont par exemple, le photovoltaïque ou l’éolien.

Quelles méthodes sont employées par le diagnostiqueur ?

Il existe aujourd’hui deux méthodes pour réaliser un calcul DPE :

  • la méthode sur factures
  • la méthode 3CL

Les méthodes de calcul sont par ailleurs les même que pour le DPE projeté.

calcul dpe méthode
Tableau de la méthode à utiliser pour le calcul DPE

Selon le type de bâtiment et sa date de construction, la méthode employée n’était pas forcément la même. Voici quelques exemples :

  • Le bien est ancien avec un système individuel, il date de fin du 19ème siècle : méthode sur factures.
  • La maison à moins de 20 ans et son système est individuel : méthode 3CL.
  • L’appartement se trouve dans un immeuble datant de 1970, avec un système collectif : méthode sur factures.
  • L’appartement se trouve dans un immeuble datant de 1970 avec un système individuel : méthode 3CL.

LA MÉTHODE SUR FACTURES

Afin de réaliser cette méthode, il faut dans un premier temps rassembler trois années consécutives de factures d’énergie. Dans un second temps, le diagnostiqueur fera une moyenne de ces factures. Notez qu’il existe un grand nombre de factures de consommation, autant que de types d’énergie utilisée.

La moyenne sera ensuite ramenée sur la superficie du bien immobilier par le logiciel du diagnostiqueur. Le résultat donne alors une note énergétique et GES.

💡 Bon à savoir

Un nouveau DPE est mis en place en 2021, avec lui la méthode de calcul sur factures disparait.

LA MÉTHODE 3CL

Ce calcul DPE est un Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, d’où le nom 3CL. Cette méthode a été mise en place afin de respecter les directives européennes concernant la performance énergétique. L’objectif est de mettre en place des critères standardisés pour l’ensemble des biens immobiliers. De ce fait, le style de vie et le taux d’occupation des maisons et des appartements n’est pas pris en compte dans le calcul. Elle ne peut pas évaluer avec précision la consommation du logement, mais elle donne une estimation.

Cette méthode est plus fiable que la méthode des factures. Elle permet aussi de mieux répondre aux enjeux du DPE, c'est-à-dire informer et améliorer sur la situation énergétique.

Elle va se baser sur les éléments suivants :

  • Un relevé des données climatiques des départements pendant 30 ans. Ces données seront ajustées selon l’altitude. L'ensoleillement sera notamment pris en compte.
  • Une durée d’occupation standardisée en fonction de la semaine, du week-end et des périodes de l’année. On considère par exemple que le logement est occupé durant 24 heures le weekend. En revanche, la semaine, il n’est occupé que 16 heures. En période estival, le logement est inoccupé deux semaines. Quant à la période hivernale, on considère que c’est une semaine.
  • Une évaluation de l’énergie requise pour chauffer l’eau basée sur la surface habitable et le taux d’occupation.
  • Une température intérieure basée sur la règle du DJU18 (Degré Jour Unifié), autrement dit la différence de température entre l’extérieur et l’intérieur. On considère qu’en période hivernale la température intérieure est de 18°C le jour et 16°C la nuit. À cette température s’ajoute un degré engendré par l’activité humaine, les appareillages et l’utilisation de l’ECS.

A la suite de tous ces calculs, le diagnostiqueur vous délivre un devis diagnostic immobilier.

Calcul DPE : comment faire des économies ?

Si vous souhaitez faire des économies, la plupart du temps vous pouvez vous baser sur les recommandations du DPE. Il vous faudra seulement calculer quelle option est la meilleure en fonction de l’économie que vous pouvez faire. Sachez que la demande en chauffage et eau chaude dépend des performances techniques et de l’environnement climatique du bien.

Vous pouvez calculer la consommation future en fonction du rendement et des performances des différents systèmes.

Le DPE vous donne aussi des recommandations en termes de travaux d’isolation. Cependant, ce n’est pas le seul document qui peut vous donner ces renseignements. Si vous souhaitez effectuer des travaux avant une vente ou une location, vous pouvez réaliser un bilan énergétique.

Ce bilan analysera la performance thermique du bien immobilier. Il repère les points de déperdition thermique et les cartographies. Vous pouvez donc vous en servir de guide pour réaliser des travaux. Contrairement au DPE, le bilan énergétique ne délivre pas d’étiquette et n’est pas obligatoire. Il vous permettra tout de même d’avoir une idée de votre consommation énergétique. Ainsi, vous saurez quels travaux effectuer pour optimiser votre isolation et ainsi améliorer la valeur verte du bien.

Calcul DPE : quelles sanctions en cas d’erreur ?

Il est important de savoir qu’un diagnostic énergétique ne se fait pas seul. Vous pouvez obtenir des estimations grâce à des simulateurs, celles-ci se baseront sur les méthodes de calcul conventionnelles. Néanmoins, cela ne vous délivrera pas le document officiel requis lors d’une vente ou d’une location.

Si vous cherchez à obtenir un document valable, il vous faut l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. La prestataire devra notamment respecter les critères de compétence définis par le gouvernement.

💡 Bon à savoir

Une attestation de compétence est uniquement délivrée par les centres de certifications accrédités par le COFRAC. Le COFRAC étant le Comité Français d’Accréditation.

Il est aussi important de souligner qu’une erreur dans le diagnostic de performance énergétique engendre des sanctions. Si l’acquéreur se rend compte d’une erreur dans la classe énergétique, il peut se retourner contre le propriétaire. L’annulation de la vente ou du bail pourra alors être demandée ainsi que des dommages et intérêts.

Le propriétaire bailleur peut aussi être obligé d’effectuer des travaux de rénovation à sa charge.

Assurez vous donc que votre calcul dpe a été réalisé en bonnes et dues formes. Il est bon de le préciser, car il n’est pas rare que des diagnostiqueurs ne respectent pas la méthode de calcul réglementaire. L’objectif étant d’arranger l’estimation de la classe énergétique à la convenance du client.

Or, avec la réforme du nouveau DPE de 2021, cela n’est plus possible. Par conséquent, une estimation arrangée ne sera pas envisageable ou alors sera vite sanctionné.

Lorsque vous réaliserez une vente ou une location, vérifiez aussi la durée de validité DPE. Cela vous évitera des ennuis.

Nous vous remercions d'avoir pris le temps de lire notre article. On espère que cela vous a aidé !