Calcul DPE : c’est la méthode utilisée par un diagnostiqueur immobilier lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le diagnostic de performance énergétique est un diagnostic immobilier obligatoire. Lors de celui-ci, le bien immobilier se voit attribué une note. Nous allons vous expliquer à travers cet article comment cette note est calculée.
Sommaire
Le propriétaire-bailleur ou le vendeur doit donc l’intégrer au dossier des diagnostics techniques. L’objectif étant d’informer l’acquéreur de la valeur verte du bien.
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique devient même opposable. Cela signifie que si l’étiquette énergétique attribuée au logement est erronée, des sanctions sont appliquées. C'est-à-dire que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur.
À savoir que l'attribution de cette étiquette énergie se fait selon un calcul spécifique. Il doit par ailleurs toujours être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Par conséquent, c'est une prestation qui a un coût. On considère qu'en général le prix DPE est autour de 250 €.Tout d’abord, le diagnostiqueur va évaluer la consommation annuelle en énergie. Afin de réaliser cette étape, il va se baser sur trois caractéristiques du bien immobilier :
Lorsqu’il aura fini ses mesures, il divisera le total par la surface du logement.
Suite à ce calcul, il attribuera une première note comprise entre A et G. A est la note optimale. On considère qu'un logement de classe énergétique A est peu énergivore et davantage économe. En revanche, un logement classé G est appelé passoire thermique. Il est par conséquent très énergivore.
Chaque étiquette a une estimation de consommation. Ci-dessous, vous en trouverez la liste :
| Étiquette | Consommation d'énergie (kWh/m².an) | Émissions de GES (kg CO2eq/m².an) |
|---|---|---|
| A | 70 | 6 |
| B | 110 | 11 |
| C | 180 | 30 |
| D | 250 | 50 |
| E | 330 | 70 |
| F | 420 | 100 |
| G | > 420 | > 100 |
Dans les cas où le bien aurait un système de chauffage collectif, la collecte de données diffère. Le diagnostiqueur devra faire une description de ses équipements collectifs et de leurs auxiliaires. Il devra aussi évaluer leur gestion et les modalités de répartition des frais.
Il devra aussi rassembler des informations sur les autres dispositifs collectifs. Ces dispositifs vont inclure :
Le but est de se renseigner sur les éléments qui impactent la consommation énergétique. Il aura alors besoin de document comme :
Il pourra aussi demander les diagnostics techniques qui ont déjà été réalisés.
S'il ne peut pas obtenir ces informations, un calcul par défaut sera fait. Une telle situation risque de pénaliser le résultat final.
L’émission de gaz à effet de serre est devenue un véritable problème. Principalement à cause des enjeux climatiques actuels. C’est pour cette raison que son calcul est maintenant inclus dans le DPE. L'objectif étant de savoir quelle quantité de CO² rejette le bien immobilier. Cette quantité se mesure en kgeqCO²/m².an.
Tout comme la consommation d’énergie, les éléments à analyser sont :
Selon le système mis en place, le logement émettra plus ou moins de CO². Un système basé sur les énergies fossiles rejette plus de GES qu’un système électrique. Quand on parle d'énergie fossiles, on pense au gaz, mais aussi au fioul.
Avant même de se lancer dans les méthodes de calcul, le diagnostiqueur doit effectuer des mesures. L’objectif est de cartographier les zones de déperdition de chaleur tout en considérant le système de chauffage. Il ne devra pas se contenter du chauffage et du système d'ECS. Il va devoir évaluer d'autres éléments :
Dans les cas où il y en a, il devra aussi évaluer les éléments de production à demeure. Ces éléments sont, par exemple, le photovoltaïque ou l’éolien.
Il existe aujourd’hui deux méthodes :
Selon le type de bâtiment et sa date de construction, la méthode employée n’était pas forcément la même. Voici quelques exemples :
| Méthodes | Types de bien immobilier |
|---|---|
| Méthode sur factures | Le bien est ancien avec un système individuel, il date de fin du 19e siècle. |
| Méthode 3CL | La maison à moins de 20 ans et son système est individuel. |
| Méthode sur factures | L’appartement se trouve dans un immeuble datant de 1970, avec un système collectif. |
| Méthode 3CL | L’appartement se trouve dans un immeuble datant de 1970 avec un système individuel. |
Afin de réaliser cette méthode, il faut dans un premier temps rassembler trois années consécutives de factures d’énergie. Dans un second temps, le diagnostiqueur fera une moyenne de ces factures. Notez qu’il existe un grand nombre de factures de consommation. Au total, il y en a autant que de types d’énergie utilisée.
La moyenne sera ensuite ramenée sur la superficie du bien immobilier par le logiciel du diagnostiqueur. Le résultat donne alors une note énergétique et GES.
C'est un Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, d’où le nom 3CL. Cette méthode a été mise en place afin de respecter les directives européennes concernant la performance énergétique. L’objectif est de mettre en place des critères standardisés pour l’ensemble des biens immobiliers.
De ce fait, le style de vie et le taux d’occupation des maisons et des appartements n’est pas pris en compte dans le calcul. Elle ne peut pas évaluer avec précision la consommation du logement. Elle donne cependant une estimation du classement énergétique.Cette méthode est plus fiable que la méthode des factures. Elle permet aussi de mieux répondre aux enjeux du DPE. C'est-à-dire qu'elle permet d'informer et d'améliorer la situation énergétique. Elle va se baser sur les éléments suivants :
Si vous souhaitez faire des économies, la plupart du temps vous pouvez vous baser sur les recommandations du DPE. Il vous faudra seulement calculer quelle option est la meilleure en fonction de l’économie que vous pouvez faire. Sachez que la demande en chauffage et eau chaude dépend :
Vous pouvez calculer la consommation future en fonction du rendement et des performances des différents systèmes.
Le DPE vous donne aussi des recommandations en termes de travaux d’isolation. Cependant, ce n’est pas le seul document qui peut vous donner ces renseignements. Si vous souhaitez effectuer des travaux avant une vente ou une location, vous pouvez réaliser un bilan énergétique.
Ce bilan analysera la performance thermique du bien immobilier. Il repère les points de déperdition thermique et les cartographies. Vous pouvez donc vous en servir de guide pour réaliser des travaux. Contrairement au DPE, le bilan énergétique ne délivre pas d’étiquette et n’est pas obligatoire. Il vous permettra tout de même d’avoir une idée de votre consommation énergétique. Ainsi, vous saurez quels travaux effectuer pour optimiser votre isolation et ainsi améliorer la valeur verte du bien. Ce qui augmentera par la même occasion sa valeur sur le marché immobilier.
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Il est important de savoir qu’un diagnostic énergétique ne se fait pas seul. Vous pouvez obtenir des estimations grâce à des simulateurs. Ces estimations se baseront sur les méthodes de calcul conventionnelles. Néanmoins, cela ne vous délivrera pas le document officiel requis lors d’une vente ou d’une location.
Si vous cherchez à obtenir un document valable, il vous faut l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. La prestataire devra notamment respecter les critères de compétence définis par le gouvernement.
Le propriétaire bailleur peut aussi être obligé d’effectuer des travaux de rénovation à sa charge.
Assurez-vous donc que le calcul a été réalisé en bonnes et dues formes. Il n’est pas rare que des diagnostiqueurs ne respectent pas la méthode de calcul réglementaire. L’objectif étant d’arranger l’estimation de la classe énergétique à la convenance du client.
Or, avec la réforme du nouveau DPE de 2021, cela n’est plus possible. Par conséquent, une estimation arrangée ne sera pas envisageable ou alors sera vite sanctionné.
Notez que le 24 septembre 2021, le nouveau DPE a été suspendu, pour les logements dont la construction a été effectuée avant 1975. En cause ? La constatation d'erreurs de calcul du DPE.