L'accomplissement d'une succession immobilière est constamment une épreuve ardue, que ce soit pour les légataires ou les exécuteurs testamentaires. Les formalités peuvent être laborieuses et fastidieuses, voire occasionner des retournements de situation. C'est la raison pour laquelle il convient de se préparer minutieusement à cette épreuve et d'en maîtriser chaque étape.
Sommaire
Il s'agit de l'intégralité des démarches entreprises après le décès d'une personne ayant été propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers. Dans l'hypothèse où le défunt était titulaire de la propriété de ses biens, la mise en œuvre du testament est subordonnée à cette circonstance. Les légataires et les exécuteurs testamentaires sont alors nommés.
Par la suite, il est essentiel de procéder à la liquidation de la succession du défunt.
L'exécuteur testamentaire (parfois nommé liquidateur) représente un individu désigné par le testateur, à savoir le défunt. Cette fonction est communément dévolue à une personne proche, comme le conjoint survivant ou l'enfant du testateur. Sa mission principale consiste à protéger les intérêts de tous les héritiers, tout en assurant le respect des dispositions testamentaires.
Il est également responsable de la gestion du patrimoine du défunt jusqu'à la clôture de la succession. De ce fait, il assume une fonction d'une grande importance.
Dans le cas où le bien immobilier est soumis à la pleine propriété, l'exécuteur testamentaire doit solliciter sans délai l'ouverture d'une procédure d'inscription.
Celle-ci se fera au rôle foncier du bien auprès de l'autorité compétente. Il faudra également prendre en compte la dévolution successorale.Tout au long de la procédure de succession immobilière, l'exécuteur testamentaire est chargé :
Cette liquidation comprend notamment :
Il est à souligner que l'exécuteur testamentaire ne peut être tenu pour responsable que dans la mesure où il agit conformément aux dispositions légales et testamentaires. Il peut, à sa discrétion, demander des avis de professionnels.
Si le bien immobilier est acquis en nue propriété, l'exécuteur testamentaire doit en notifier l'acte d'ouverture de la succession au service des impôts. Il est alors tenu d'agir comme s'il était le propriétaire unique du bien. Cela, en accomplissant toutes les formalités nécessaires pour la conservation de ce dernier.
De même, il doit liquider le bien et verser les fonds résultants à l'ayant droit ou aux héritiers.
En outre, il peut également procéder à des placements financiers. Il doit agir rapidement pour éviter que le bien ne soit grevé d'un droit de préemption.
Lorsque le bien est une nue-propriété, l'exécuteur testamentaire doit agir tel un propriétaire unique. Il doit notifier l'ouverture de la succession aux services fiscaux.
Il a pour mission :
Il est également en droit de réaliser des placements. Toutefois, il doit faire preuve de diligence afin d'éviter que le bien ne soit grevé d'un droit de préemption.
Le bénéficiaire d'une succession immobilière est celui qui reçoit le bien en héritage, mais il ne peut pas en prendre possession directement. En effet, la succession doit suivre un processus bien défini. Les héritiers sont les personnes désignées par la loi pour recevoir le legs. Les exécuteurs testamentaires sont les personnes choisies par le défunt pour gérer sa succession.
Voici les 3 types d'héritiers possibles :
Le processus de succession immobilière consiste en la transmission d'un bien immobilier d'un défunt à un héritier, à condition que le défunt en soit propriétaire. Ce bien est considéré comme faisant partie de la succession et passe des mains du défunt à celles de son héritier.
Quant à la donation immobilière, elle permet de transférer gratuitement la propriété d'un bien immobilier à une personne ou à une association. La donation est un acte unilatéral dans lequel le donateur offre la propriété des biens au donataire.
Il existe deux types de donation :
En cas de décès du propriétaire d'un bien immobilier, la succession doit être déclarée, en principe, dès cet événement. Seuls les majeurs sont habilités à effectuer une telle déclaration, qui nécessite la présentation d'un certificat de décès.
Il est possible de régler cette succession par voie judiciaire ou conventionnelle. Le règlement judiciaire permet d'obtenir un jugement qui tranche toutes les contestations relatives à la succession. Cependant, il s'agit de la voie la plus longue et la plus coûteuse.
En revanche, le règlement conventionnel, qui se fait par un acte notarié, constitue une alternative moins onéreuse et plus rapide.
Les héritiers qui :
Cela étant, ils ont la possibilité de vendre le bien s'ils le souhaitent, à condition que la vente soit approuvée par l'ensemble des héritiers.
En outre, ils doivent participer à l'établissement du procès-verbal de succession. Si nécessaire, les héritiers peuvent demander au juge d'instance la réalisation d'un inventaire ainsi qu'un état des lieux.
Les obligations administratives sont soumises au contrôle de la commission départementale des successions et des libéralités (CDLS). Elles sont généralement accomplies par le notaire en charge de la succession. Les formalités judiciaires, quant à elles, sont sous la responsabilité du juge d'instance.
L'inventaire doit être réalisé par le notaire en charge de la succession. Les obligations fiscales sont également accomplies par le notaire en charge de la succession. Il convient de préciser que les héritiers doivent s'acquitter de l'impôt sur la fortune et du droit de mutation dans les délais fixés par l'administration fiscale.
Enfin, les obligations juridiques doivent être remplies par les héritiers dans les trois mois suivant le décès, ils doivent informer le service des impôts et l'administration de la sécurité sociale du décès.
La gestion de la succession est confiée au notaire qui doit d'abord informer tous les héritiers du défunt de la procédure. Ce courrier doit être envoyé à tous les héritiers connus.
Par la suite, les héritiers doivent se réunir pour discuter de la vente du bien immobilier. Une fois la décision prise, les héritiers doivent faire évaluer le bien pour déterminer son prix de vente.
Afin de déterminer la part d'héritage, il est nécessaire de procéder au calcul de la quotité disponible, qui correspond à la valeur totale des biens et dettes du défunt. Les héritiers peuvent décider de conserver ou de vendre le bien immobilier.
En cas de vente, le notaire se charge de l'organisation de la vente en contactant des agences immobilières pour obtenir une estimation précise du prix de vente. Attention, si le bien n'est pas estimé avec justesse, il y a des risques. Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article : bien sous-estimé notaireLes héritiers peuvent choisir de différer la vente pendant plusieurs années afin d'en obtenir un prix plus avantageux. Il est important de noter que la part d'héritage de chaque héritier est distribuée de manière égale.
Au cours d'une succession, il est important de prévoir les différents frais liés :
En ce qui concerne les héritiers de premier ordre (ascendants et descendants directs) :
| Tarif | Barème |
|---|---|
| - de 8 027 € | 5 % |
| Entre 8 072 € et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 € et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 € et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 € et 1 805 677 € | 40 % |
| + de 1 805 677 € | 45 % |
Concernant les bénéficiaires de seconds rangs (frères et sœurs) :
| Tarif | Barème |
|---|---|
| - de 24 430 € | 35 % |
| + de 23 430€ € | 45 % |
En ce qui concerne les droits de succession pour les parents au troisième et quatrième degré (c'est-à-dire les oncles, tantes, neveux et nièces), ils seront soumis à une imposition au taux unique de 55%.
Pour les droits de succession des autres héritiers, le taux unique d'imposition sera de 60%.
Toutefois, il existe des situations qui bénéficient d'une réduction de ces frais :
| Niveau d'abattement | Lien de parenté |
|---|---|
| 100 000 € | Enfant, père ou mère |
| 15 932 € | Frère ou soeur |
| 7 967 € | Neveu ou nièce |
S'agissant des personnes handicapées remplissant les critères requis, elles ont droit à une réduction supplémentaire de 159 325 €.
Le droit de préemption confère à l'acquéreur le pouvoir de racheter un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur marchande. Il s'agit du moyen le plus efficace pour acquérir un bien en cas de vente forcée par les héritiers.
L'acquéreur dispose d'un délai pour exercer son droit de préemption en achetant la maison au prix fixé par la loi ou en négociant un prix inférieur avec les héritiers. Si aucune négociation n'est possible, l'acquéreur dispose de six mois pour racheter la maison à un prix fixé par la loi.
L'exercice du droit de préemption confère à l'acquéreur un droit acquis, plutôt qu'un simple droit à acquérir, qui lui permet de vendre la maison au prix du marché et non pas seulement au prix fixé par la loi. Cette solution est souvent préférée par les acquéreurs, car elle leur offre plus de liberté lorsqu'il s'agit de vendre leur bien.Toutefois, l'acquéreur doit obtenir l'accord des héritiers pour pouvoir exercer son droit de préemption. En cas d'opposition des héritiers, le droit de préemption ne peut être exercé.
Pour en savoir plus sur : les maisons abandonnées.
Plusieurs règles sont à respecter avant de procéder à la vente d'un bien immobilier. Tout d'abord, il est impératif de réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires :
Il est impératif de vérifier que les travaux requis pour se conformer aux règles d'habitation, de sécurité et environnementales ont été menés à bien.
