Accueil » Blog » Bien sous-estimé notaire : quels sont les risques encourus ?
Table of Contents

Bien sous-estimé notaire : quels sont les risques encourus ?

Bien Sous Estime Notaire
Sommaire
Bien sous-estimé notaire : c'est un bien immobilier dont la valeur aura été sous-évaluée par le notaire. Or, lorsqu'on décide de vendre un bien immobilier, l'estimation joue un rôle crucial dans le processus de vente. Une erreur peut donc coûter cher. Dans cet article, nous allons vous donner l'ensemble des risques qu'une mauvaise estimation de bien immobilier peut engendrer. Nous vous ferons également part de nos conseils pour faire face à cette situation.

Recevez votre estimation gratuite en ligne !


Bien sous-estimé notaire : quels sont les risques ? ⚠️

Dans le cadre d’une vente

Sous-estimer la valeur de son bien immobilier en fixant un prix de vente trop bas peut entraîner plusieurs conséquences fâcheuses. Tout d’abord, le vendeur risque une perte financière importante. En effet, si le bien est vendu en dessous de sa valeur réelle, le vendeur perd potentiellement une somme conséquente.

De plus, une mauvaise estimation notaire peut exposer le vendeur et l’acheteur à un contrôle fiscal. Les taxes sur la valeur réelle du logement peuvent alors être appliquées, ce qui peut générer des frais supplémentaires.

🧠 L’info JAQE : une sous-estimation volontaire dans le but de vendre à un proche peut être considérée comme une donation déguisée. Un tel acte entraine le paiement de droits de mutation à titre gratuit assortis d’un intérêt de retard. Dans ce cas, la pénalité sera d’au moins 40 %.

Il convient de souligner que la sous-évaluation ne constitue pas forcément une fraude de la part du vendeur. Cependant, il est vivement conseillé de procéder à une estimation sérieuse de la valeur du bien avant de fixer un prix de vente. Cela permet d’éviter les complications fiscales et de garantir une transaction équitable pour toutes les parties.

À l’inverse, une surévaluation du bien peut également entraîner des conséquences fiscales importantes. En effet, la taxe foncière et la taxe d’habitation sont calculées en fonction de la valeur locative cadastrale. Celle-ci est souvent basée sur la valeur vénale du bien. Si cette dernière est surévaluée, le propriétaire sera imposé sur une valeur supérieure à la réalité. Une telle situation peut entraîner une surimposition.

Les risques liés à une surestimation sont donc significatifs. Ils peuvent engendrer des conséquences :

  • financières
  • fiscales
  • juridiques

Ces conséquences peuvent toucher toutes les parties impliquées. C’est pourquoi il est primordial de réaliser une estimation rigoureuse et impartiale avant toute transaction immobilière.

contester estimation notaire
Capture d’écran “Comment contester une estimation immobilère” – Source : Google

Dans le cadre d’une succession immobilière

Lors d’une succession immobilière, les héritiers doivent estimer la valeur du bien légué. Une déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès.

Si la valeur vénale du bien est sous-évaluée, cela peut entraîner un redressement fiscal. Le redressement fiscale engendrera des pénalités. Une pénalité sous-évaluation bien immobilier peut atteindre jusqu’à 80 % de l’impôt dû.

En outre, les héritiers s’exposent à un redressement judiciaire en cas de revente du bien à un prix supérieur à l’estimation initiale. Ils seront alors soumis à l’impôt sur la plus-value de la vente.

Pour éviter ces complications fiscales et judiciaires, il est essentiel de réaliser une estimation rigoureuse et impartiale du bien légué. Les héritiers peuvent s’adresser à un expert immobilier ou solliciter l’aide d’un notaire pour sécuriser la transaction.

Dans le cadre d’une donation immobilière

Lorsque vous souhaitez faire une donation immobilière, une estimation du bien est nécessaire. Cette évaluation est effectuée via un acte notarié. Elle sera ensuite transmis au service de la publicité foncière pour le calcul des impôts à payer. Le calcul prendra en compte en supplément les droits de donation.

La donation constitue une avance sur héritage et sa valeur est calculée en fonction du partage entre les héritiers. En cas de sous-estimation avérée, le fisc peut régulariser les droits avec des pénalités. De plus, un héritier peut se sentir lésé et demander la remise en cause de la donation.

Si un héritier estime avoir été désavantagé par la donation, il peut demander une indemnité de réduction à l’acheteur du bien immobilier.

Bien sous-estimé : quelles conditions engagent la responsabilité du notaire ? ‍⚖️

sous-estimation bien immobilier succession
Image signature d’un notaire – Source : AdobeStock

Un client ne peut pas reprocher comme ça une sous-estimation de biens à un notaire. Il doit démontrer que celui-ci disposait d’éléments qui lui permettaient de déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste.

Autrement dit, il faut prouver que le notaire avait des informations suffisantes pour s’apercevoir du caractère manifeste de la sous-évaluation. La simple erreur dans l’évaluation ne suffit pas à engager la responsabilité du notaire.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si le notaire a commis une faute ou non dans l’évaluation des biens. La Cour de cassation ne précise pas les éléments concrets qui permettraient de déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste. Cela dépendra des circonstances propres à chaque affaire.

✏️ Exemple : dans le cadre d’une liquidation d’une communauté de biens suite à un divorce, un notaire a été sollicité. Il a dressé un acte de partage des biens entre les ex-époux. Lorsque l’ex-mari a vendu les biens qui lui avaient été attribués, il a réalisé des prix bien supérieurs à l’évaluation initiale du notaire.

L’ex-épouse s’estimant lésée par la sous-estimation des biens a demandé des indemnités pour le préjudice subi. La Cour de cassation devait donc se prononcer sur la responsabilité du notaire dans cette affaire.

La Cour de cassation rappelle que le devoir de conseil du notaire est essentiel dans une transaction immobilière. Cependant, elle précise qu’il ne porte pas systématiquement sur la valeur des biens.

Le notaire n’est pas un expert en évaluation immobilière, et sa mission ne consiste pas à réaliser des expertises. Son rôle est avant tout de sécuriser juridiquement la transaction.

Dans ce cas de figure, aucun éléments ne démontre une sous-évaluation manifeste. Le notaire n’est donc pas responsable.

Bien sous-estimé notaire : qui peut réaliser une estimation immobilière ?

Les agents immobiliers ‍

sous estimation bien immobilier succession
Photographie agent immobilier et couple – Source : Freepik

Les agents immobiliers s’appuient sur une méthode spécifique pour réaliser une estimation immobilière. Faire appel à eux peut s’avérer très avantageux. Ils utilisent plusieurs éléments pour réaliser leur estimation :

  • des outils professionnels
  • des bases de données
  • des logiciels spécialisés

Ils se baseront également sur les informations suivantes concernant le bien immobilier:

  1. l’emplacement
  2. la superficie
  3. les équipements
  4. les commodités
  5. les caractéristiques spécifiques du bien

Avantages
Inconvénients
  • Il a une connaissance approfondie du marché immobilier local.
  • Il utilise des outils professionnels d’estimation pour une évaluation précise.
  • Il donne
    des conseils et recommandations pour améliorer la présentation du bien immobilier
  • S’il est impliqué dans la vente ou l’achat du bien, il peut y avoir un conflit d’intérêts. L’agent immobilier risque de manquer de partialité.
  • Si l’estimation est réalisée par plusieurs agents immobiliers il est possible de recevoir des informations contradictoires
🧠 L’info JAQE : depuis la loi Hoguet, les agents immobiliers sont tenus de réaliser des estimations immobilières gratuites.

Les notaires ✒️

sous-estimation bien immobilier donation-partage
Photographie notaire – Source : Freepik

Le notaire est un professionnel du droit spécialisé dans les transactions immobilières. Son rôle dans le processus d’estimation est également primordial.

En effet, il dispose d’une connaissance approfondie du marché immobilier local, grâce notamment au fichier Perval. Cette expertise lui permet de fournir une estimation précise et fiable de la valeur du bien.

Le notaire est également impartial et neutre dans la transaction immobilière, ce qui lui permet de fournir une évaluation objective et indépendante. Cette impartialité est particulièrement importante dans les transactions immobilières impliquant :

  • des membres de la famille
  • des amis proches

Soit des cas où des tensions peuvent survenir en cas d’estimation erronée.

En plus de son rôle d’estimateur, le notaire offre des conseils juridiques et fiscaux pour :

  1. sécuriser la transaction immobilière
  2. minimiser les risques de litiges ou de complications fiscales

Il veille également à ce que toutes les obligations légales et fiscales liées à la transaction soient respectées. En revanche, faire appel à un notaire présente plusieurs inconvénients :

  • Le service présente un coût
  • La réalisation de l’estimation immobilière peut prendre du temps
  • Il est difficile de trouver un notaire disponible dans un délai restreint

Pour plus d’informations vous pouvez consulter notre article : Prix d’une estimation immobilière par un notaire

Les simulateurs en ligne

comment calculer la valeur d'un bien immobilier pour succession
Photographie travailleurs en poste – Source : Freepik

Les simulateurs en ligne sont une option rapide et pratique pour obtenir une estimation approximative de la valeur de votre bien immobilier. En utilisant des algorithmes et des données immobilières, ces outils fournissent une estimation fiable et objective.

Cette méthode est économique, car elle est souvent gratuite. Elle vous permet d’obtenir rapidement une idée approximative de la valeur de votre bien.

🧠 L’info JAQE : les simulateurs en ligne ne prennent pas en compte certains facteurs qui peuvent influencer la valeur d’un bien. Par conséquent, l’estimation obtenue doit être considérée comme approximative et non comme une évaluation précise.

⭐️ Les points à retenir :
  • Sous-estimer un bien immobilier peut entraîner des conséquences financières importantes,
  • cela peut exposer le vendeur et l’acheteur à un contrôle fiscal, où les taxes peuvent être appliquées en fonction de la valeur réelle du logement,
  • une mauvaise estimation notaire volontaire dans le but de vendre à un proche peut être considérée comme une donation déguisée,
  • lors d’une succession immobilière, elle peut entraîner un redressement fiscal avec pénalités,
  • une surévaluation du bien peut entraîner des conséquences fiscales importantes pour le propriétaire,
  • engager la responsabilité du notaire lors dans ce cas de figure n’est pas aisé,
  • il faut prouver qu’il disposait d’éléments permettant de déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste.


Merci d’avoir lu notre article

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *