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Usufruit : c’est quoi ? Définition, règles, cas d’application

Usufruit
Sommaire
L’usufruit permet notamment de protéger l’époux survivant. Notamment lors d’une succession immobilière. En matière de propriété, de nombreux termes juridiques peuvent prêter à confusion, dont celui-ci. Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est ce régime juridique, comment il fonctionne et ce que vous devez savoir à ce sujet.
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Comprendre l’usufruit : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce que l’usufruit ? Comment fonctionne-t-il ?

C’est un concept juridique qui confère à une personne le droit d’utiliser et de jouir des biens d’une autre personne. Ce droit est régi par l’Article 582 du Code Civil. Il est valable durant une période déterminée.

En matière de droit immobilier, l’usufruit est un outil très intéressant pour optimiser la transmission de patrimoine et assurer une meilleure gestion des biens immobiliers tout en préservant les droits des différents héritiers. Il est cependant important de bien comprendre les enjeux et les implications juridiques de cette notion avant de l’utiliser.

Jeanne – Avocate en droit immobilier ‍

➡️ L’Usufruitier : droits et devoirs

L’usufruitier est la personne ou l’entité qui détient l’usufruit d’un bien, ce qui lui confère certains droits et responsabilités :

  • Droits de l’usufruitier :

    • Utiliser le bien pendant une période limitée.
    • Percevoir les revenus qu’il génère.
  • Devoirs de l’usufruitier :

    • Réaliser l’état des lieux du bien dans le cadre d’un bien immobilier.
    • Entretenir le bien et effectuer les réparations d’entretien nécessaires.
    • Prendre en charge le paiement de la taxe foncière et d’habitation.
    • Préserver le bien et ne pas le dégrader.
    • Établir un inventaire des meubles présents dans le bien.

➡️ Le Nu-Propriétaire : possession et propriété

Le nu-propriétaire est la personne qui possède le bien, conservant ainsi la propriété pendant toute la durée de l’usufruit. Cependant, il ne peut pas en utiliser le bien, ce qui entraîne une séparation des droits de propriété et d’usage.

Cette distinction s’applique tant aux biens mobiliers qu’immobiliers. Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire sont deux personnes différentes, cette situation est désignée sous le terme de “démembrement de propriété“.

tableau répartition charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Source : accompagnement & solutions

🧠 L’info JAQE : être usufruitier est une forme de propriété temporaire. La durée de cette jouissance peut durer toute la vie de l’usufruitier. Mais il peut également être établi pour une durée déterminée.

Avantages et inconvénients du régime juridique de l’usufruit

L’usufruit présente certains avantages, notamment le fait de permettre à l’usufruitier d’utiliser et de jouir du bien sans avoir à l’acheter. En d’autres termes, il bénéficie du droit d’usage et d’habitation du bien.

Toutefois, ce régime juridique comporte également des inconvénients, tels que :

  • les droits limités de l’usufruitier,
  • et les risques de litiges avec le nu-propriétaire.

C’est une sécurité dans le cadre du décès d’un époux qui a des descendants directs (enfants). En effet, dans l’ordre successoral établi par la loi, ou par la dévolution successorale, ce sont les enfants qui héritent de la propriété. Afin d’éviter que l’époux survivant se retrouve sans logement, il hérite du droit d’usage du bien immobilier.

Les différences entre la jouissance d’un bien et sa pleine propriété

usufruit, nue-propriété et pleine propriété schéma

Source : Homki

L’usufruit se distingue nettement de la pleine propriété, car l’usufruitier possède des droits restreints sur le bien en question.

L’usufruitier a le droit d’utiliser et de jouir du bien, mais il n’a pas le pouvoir de le vendre ou de le disposer à sa guise.

En revanche, le nu-propriétaire conserve la possibilité de vendre ou de transférer le bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni en jouir pendant la période d’usufruit.

L’usufruit et la nue propriété représentent donc deux formes distinctes de propriété.

Comment établir le démembrement d’une propriété ?

Pour mettre en place le démembrement d’une propriété, il est possible de recourir à une convention écrite entre les parties concernées.

Cette convention doit spécifier clairement :

  • le bien faisant l’objet du démembrement,
  • sa durée,
  • ainsi que toutes les conditions et restrictions relatives à son utilisation.

🧠 L’info JAQE : un testament est une option courante pour établir ce principe juridique. En l’absence de toute trace écrite, ce sont les règles en matière de succession qui s’appliquent.

➡️ Voici un tableau récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir sur l’usufruit :

Titre
Contenu
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Un droit temporaire d’utilisation et de jouissance d’un bien
Différences entre usufruit et pleine propriété
L’usufruitier n’a pas la pleine propriété et doit respecter les droits du nu-propriétaire
Avantages de l’usufruit
Permet à l’usufruitier d’utiliser le bien sans en être propriétaire et peut être utile en cas de transmission de patrimoine
Inconvénients de l’usufruit
Limite les droits du nu-propriétaire et peut entraîner des conflits entre les parties
Types d’usufruit
Usufruit légal, usufruit conventionnel, usufruit en droit immobilier et usufruit en planification successorale
Création d’un usufruit
Établissement d’un accord d’usufruit ou transfert de propriété avec usufruit
Fin d’un usufruit
Fin par accord, expiration ou décision judiciaire
Impact de l’usufruit sur la propriété immobilière
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien, mais le nu-propriétaire conserve la propriété du bien
Transfert d’un bien avec usufruit
L’usufruit peut être transféré avec le bien, mais doit être mentionné dans la transaction immobilière
Usufruit et succession
L’usufruit peut être transmis aux héritiers selon les lois successorales en vigueur
Impact de l’usufruit sur les héritiers
Les héritiers du nu-propriétaire n’ont pas le droit d’utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit
Expiration de l’usufruit
À l’expiration de l’usufruit, le bien revient au nu-propriétaire sans indemnité
Décès de l’usufruitier
L’usufruit peut être transmis aux héritiers conformément à la convention d’usufruit ou aux lois successorales en vigueur

Les différents types d’applications

Légal ou volontaire

Il existe deux types d’usufruit : légal et volontaire. L’usufruit légal est simplement créé par la loi, en se référant aux lois sur la succession ou l’héritage maison par exemple.

En revanche, l’usufruit volontaire est établi par un accord entre les parties, généralement grâce à un contrat.

Application en droit de la propriété

En droit des biens, c’est une forme courante de propriété. Il est souvent utilisé dans le contexte d’un bien locatif. 

En effet, le propriétaire conserve la propriété du bien, mais accorde au locataire le droit de l’utiliser et d’en jouir. Il se voit donc uniquement donner la nue propriété.

Pour la planification successorale

L’usufruit peut également être utilisé dans la planification successorale pour assurer la subsistance du conjoint survivant ou des enfants.

Par exemple, une personne peut accorder à son conjoint un droit de jouissance sur ses biens, lui permettant ainsi d’utiliser et de jouir des biens pendant sa vie, tout en garantissant la transmission ultérieure de ces biens aux enfants.

L’usufruit et l’immobilier

Quel est l’impact de ce régime juridique sur la propriété immobilière ?

Cette règle juridique peut avoir un impact significatif sur la propriété immobilière. En particulier dans les cas où le bien est transféré. 

Il est important de garder à l’esprit que la valeur du bien est généralement divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cela peut entraîner des complications lors de la vente du bien. Car les deux parties doivent se mettre d’accord sur les conditions de la vente.

En outre, la durée de la jouissance par l’usufruitier peut également avoir un impact sur la valeur du bien. Par exemple, si ce dernier se termine dans un avenir proche, le bien peut avoir une valeur inférieure à celle qu’il aurait si sa durée était plus longue.

Comment transférer un bien en usufruit ?

Le transfert d’un bien grevé d’un démembrement de propriété peut être un peu plus compliqué qu’une transaction immobilière classique. 

Pour transférer la propriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier devront se mettre d’accord sur les conditions du transfert.

Une approche courante consiste pour l’usufruitier à vendre ses droits au nu-propriétaire. Il devient alors pleinement propriétaire du bien. 

Le nu-propriétaire peut aussi choisir de vendre le bien tout en conservant les droits de l’usufruitier. Cela lui permet de continuer à utiliser le bien pendant une période déterminée.

Dans les deux cas, il est important de travailler avec un avocat ou un notaire expérimenté en matière de conventions de ce type. Il est essentiel de s’assurer que le transfert est effectué correctement et que toutes les parties sont protégées.

exemple de déclaration d'un bien en usufruit

Usufruit et succession ‍ ‍

Qu’advient-il de la jouissance du bien en cas de succession ?

Lorsque le propriétaire d’un bien en usufruit décède, les droits d’utilisation sont transférés aux héritiers en même temps que le bien.

Toutefois, il est important de noter que ces droits ne donnent pas aux héritiers la pleine propriété du bien

Les héritiers ont seulement le droit d’utiliser le bien conformément aux conditions établies dans la convention juridique. Ils ne peuvent pas vendre ou disposer du bien sans l’accord de l’usufruitier.

Quel est l’impact sur les héritiers ?

L’usufruit peut avoir un impact important sur les héritiers d’un bien immobilier. Selon les termes de la convention établie, les héritiers peuvent ne pas être en mesure d’utiliser pleinement le bien ou d’en tirer profit. Et cela jusqu’à l’expiration de l’usufruit. 

Par exemple, si un bien est grevé pendant 20 ans, les héritiers ne recevront le bien qu’à l’expiration de ces 20 années. Passé ce délai, ils seront en mesure de pouvoir vendre ou utiliser le bien comme ils le souhaitent. 

Il est important de tenir compte de ces facteurs lors de l’établissement d’une convention d’usufruit. Particulièrement afin de garantir la protection des intérêts de toutes les parties concernées.

✏️ Exemple : Mme Dupont a donné l’usufruit de sa maison à son fils aîné, Paul.

Après le décès de Mme Dupont, la maison est transmise à ses deux autres enfants, Marie et Jacques, en tant que nus-propriétaires.

➡️ Paul doit payer une indemnité d’occupation mensuelle à Marie et Jacques, qui sont les nus-propriétaires, en fonction de la valeur locative de la maison.

Cette indemnité d’occupation est calculée comme suit :

  • Valeur locative mensuelle de la maison : 1 500 €
  • % d’usufruit de Paul : 100 %
  • % de nue-propriété de Marie et Jacques : 50 %
  • Indemnité d’occupation mensuelle = 1 500 € x (50 % / 100 %) = 750 €


  • Si Paul décide de vendre la maison, il doit informer Marie et Jacques. Ces derniers ont un droit de préemption sur la nue-propriété de la maison.

    ➡️ S’ils décident d’exercer leur droit de préemption, ils peuvent acheter la nue-propriété de la maison et devenir ainsi pleinement propriétaires de la maison si Paul décide de vendre.

    ✅ Lorsque l’usufruit prend fin, la pleine propriété de la maison est transférée à Marie et Jacques. Ils deviennent alors pleinement propriétaires de la maison.

    ❌ Cependant, l’indemnité d’occupation n’est pas obligatoire. Elle s’applique uniquement si les nus propriétaires la demande à l’usufruitier.

    Fin des droits d’usufruit

    Décès de l’usufruitier

    Dans certains cas, la contrainte juridique sur le bien peut devenir nulle en raison du décès de l’usufruitier. 

    Dans ce cas, le bien est transmis aux héritiers désignés dans la convention ou conformément aux lois successorales en vigueur. Ces derniers peuvent choisir de conserver le bien ou de le vendre.

    Dans certaines situations, les héritiers peuvent avoir à payer certaines taxes ou certains frais pour transférer le bien à leur nom.

    Le transfert de propriété après le décès de l’usufruitier peut être un processus compliqué. Il est conseillé de faire appel à un conseiller juridique pour s’assurer que le transfert est effectué correctement.

    🧠 L’info JAQE : il est important de noter que la fin de l’usufruit en raison du décès de l’usufruitier ne libère pas l’usufruitier de ses obligations. Comme celle d’entretenir le bien pendant la durée de l’usufruit.

    Demander la fin de l’usage d’une propriété avant la fin du contrat

    L’usufruit prend normalement fin à l’expiration du délai convenu dans le contrat. L’usufruitier perd son droit d’utiliser et de jouir du bien à la date d’expiration. 

    Il s’agit là d’une forme courante d’établissement de ce régime juridique, en particulier dans le cas de biens immobiliers à usage professionnel ou commercial.

    Cependant, il est possible pour l’usufruitier de demander l’arrêt de sa jouissance. Les nus-propriétaires pourront alors récupérer la pleine propriété du bien.

    Il est important de noter que si la date d’expiration n’est pas clairement indiquée dans le contrat, l’usufruitier pourra généralement continuer à utiliser et à jouir du bien jusqu’à son décès. Dans ce cas, cela est considéré comme un usufruit viager.

    signature d'une convention d'usufruit

    Suppression par décision judiciaire

    Dans certains cas, un usufruit peut être résilié par décision de justice. Cela peut se produire si l’usufruitier ne remplit pas ses obligations en vertu de la convention. Ou encore, s’il utilise le bien d’une manière qui n’est pas autorisée par cette convention.

    Par exemple, si l’usufruitier utilise le bien pour des activités illégales, le tribunal peut ordonner la résiliation de l’usufruit. De même si l’usufruitier endommage le bien ou ne l’entretient pas correctement.

    Pour qu’un usufruit soit résilié par décision de justice, le propriétaire du bien doit intenter une action en justice contre l’usufruitier. Le tribunal examinera alors l’affaire et décidera s’il doit être résilié ou non.

    annulation usufruit décision de justice

    Qu’arrive-t-il à l’expiration de l’usufruit ?

    Étant un droit temporaire, il est essentiel de savoir ce qu’il advient du bien lorsque la période d’utilisation prend fin.

    À ce moment, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire. Il peut désormais utiliser, vendre ou céder le bien sans aucune restriction. L’usufruitier doit restituer le bien au propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçu, à l’exception de l’usure normale.

    Il est essentiel de prévoir l’expiration de l’usufruit. Surtout s’il a été établi pour une longue période. Il peut être nécessaire de prendre des dispositions pour le transfert de propriété : 

    • soit par la création d’un nouveau contrat
    • soit par la vente du bien.

    En conclusion, l’usufruit est un concept juridique important qui peut avoir des implications significatives tant pour les propriétaires que pour ceux qui souhaitent utiliser et jouir de leurs biens.

    ⭐️ Les points à retenir
    • L’usufruit est un droit légal qui permet à une personne d’utiliser et de jouir d’un bien qui appartient à quelqu’un d’autre, sans en avoir la propriété.
    • Il en existe deux types principaux : légal ou volontaire. 
    • Ce régime peut être utilisé dans divers contextes, notamment dans le cadre du droit des biens et de la planification successorale.
    • Il est possible d’y mettre fin de différentes manières, notamment par l’expiration, un accord entre les parties ou une décision de justice.


    Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 😊

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