Quels sont les diagnostics obligatoires en cas d’une location ?
Il est possible que le document de diagnostics techniques DDT requis pour une location (annexé au contrat de bail) contienne jusqu’à six expertises obligatoires :
- DPE (diagnostic de performance énergétique) : depuis le 1er janvier 2011, cette expertise doit être fournie pour toute location d’appartement ou de maison. Afin d’informer les futurs locataires sur les performances énergétiques du logement en évaluant la consommation d’électricité, de gaz, de fioul, de bois, etc. Mais aussi les émissions à effet de serre.
- L’état des risques et des pollutions (ERP) : permet de définir les risques auxquels un bâtiment peut être confronté, qu’ils soient naturels, technologiques, miniers ou écologiques, grâce à une étude de pollution des sols.
- Le diagnostic électrique : permet quant à lui de s’assurer que toutes les installations électriques intérieures d’un bien sont aux normes et en bon état. Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les logements d’immeubles collectifs construits avant 1975 et pour tous les bâtiments, quelle que soit leur ancienneté, depuis le 1er juillet 2018.
- Le rapport relatif au gaz : permet de donner l’état des installations d’un bien datant de plus de 15 ans, afin de prévenir les risques d’accidents domestiques.
- Le certificat de surface habitable, ou loi Boutin : permet d’informer le résident sur la mesure exacte du logement, qu’il soit vide ou meublé.
- Enfin, le diagnostic amiante parties privatives (DAPP) : est obligatoire pour les biens faisant partie d’un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?
Il est important de vérifier soigneusement la date de validité de chaque rapport d’expertise pour éviter tout préjudice, tant pour le propriétaire que pour le locataire, en cas de dépassement de cette date.
Diagnostics location | Temps de validité | Date de construction |
|---|---|---|
Mesurage Loi Boutin | Illimité si pas de modification de pièce | -15ans |
DPE – Diagnostic de Performance Énergétique | 10 ans | -15ans |
ERP – état des Risques et Pollutions | 6 mois | -15ans |
Électricité | 6 ans | + 15 ans et après 01.07.1997 |
Gaz | 6 ans | + 15 ans et après 01.07.1997 |
Amiante – Avant-vente | Positif : 3 ans Négatif : illimité* *si négatif pour les rapports établis après le 01.04.2013 pour le diagnostic amiante avant-vente | Entre 1949 – 01.07.1997 |
Plomb | Positif : 6 ans Négatif : Illimité | Avant 1949 |
Quelles sont les sanctions possibles ?
Une erreur dans le DPE ainsi que les autres expertises mentionnées précédemment peuvent entraîner des pénalités en cas d’absence ou d’erreur dans le dossier de diagnostics techniques pour location. Les conséquences diffèrent selon la nature de l’omission dans le DDT.
« Le propriétaire qui ne fournit pas les diagnostics immobiliers obligatoires s’expose à des sanctions pénales, civiles et financières. » – Source : Service-Public.fr
Indication sur l’état du DPE | Bailleur | Diagnostiqueur | Professionnel de l’immobilier |
|---|---|---|---|
Non transmission | Dommages et intérêts | ||
Annonce mensongère ou erroné | Dommages et intérêts Annulation du bail | Dommages et intérêts Annulation du bail | |
Recours à un non professionnel | Amende de 1500 € (3000 € en cas de récidive) | ||
Erroné | Dommages et intérêts Annulation du bail | ||
Absence dans les annonces de location | Amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € |
Informations complémentaires sur des locations sans DPE
Le contrat de location peut-il être annulé ?
Si le document de diagnostic technique, en particulier le DPE, est :
- Absent ou non conforme ;
- Que le locataire peut prouver que cela est dû à une intention trompeuse de la part du bailleur (obtenir son consentement à la signature du contrat de bail).
Un dol peut être retenu.
Cependant, l’absence ou la non-conformité du diagnostic de performance énergétique ne conduit pas automatiquement à la nullité du contrat de bail. Il est souvent difficile de prouver que ces manquements ont provoqué un désagrément délibérément caché à l’occupant, qui aurait compromis son consentement en raison de leur importance.
Dans le cas où la nullité du contrat de bail est établie, le locataire est en droit de :
- Quitter le logement ;
- Demander la restitution des loyers déjà versés.
Est-ce que cela peut amener à une réduction du loyer ?
Un bail qui ne contient pas :
- Le document de diagnostics techniques DDT et énergétiques ;
- Qui présente intentionnellement des informations incorrectes.
Il peut avoir pour but de dissimuler une différence entre la valeur réelle du bien et celle pour laquelle le locataire a loué le bien immobilier.
L’absence ou la falsification du DPE peut faire passer un logement énergivore pour un logement énergétiquement vertueux. Pouvant entraîner des factures de consommation d’énergie très élevées pour le locataire. Dans ces cas-là, un juge peut ordonner une réduction du loyer.
Il est important de noter que depuis la loi climat et résilience, différentes mesures lient la performance énergétique et le montant des loyers, voire l’autorisation de louer :
- Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le montant des loyers pour les logements classés F et G (très peu performants et extrêmement peu performants).
- À partir du 1er janvier 2023, il sera interdit de louer des « passoires thermiques ».
Cette interdiction sera étendue :
- À partir du 1er janvier 2025, aux habitations classés G.
- À partir du 1er janvier 2028, aux habitations classés F.
- À partir du 1er janvier 2034, aux habitations classés E (peu performants).
Monsieur Martin ne savait pas que l’absence de ces diagnostics pouvait avoir des conséquences graves sur la location de son appartement.
Un jour, une jeune femme nommée Sophie entra en contact avec lui pour louer l’appartement. Après une visite rapide, Sophie signa le bail et s’installa dans l’appartement.
Quelques mois après son emménagement, Sophie commença à avoir des problèmes avec l’électricité et le gaz. Elle appela alors un électricien et un plombier pour venir vérifier l’état des installations.
À leur grande surprise, les deux professionnels constatèrent que les installations électriques et de gaz étaient non conformes et présentaient un réel danger pour la locataire. Elle fut choquée et furieuse d’apprendre que Monsieur Martin avait loué l’appartement sans faire les diagnostics nécessaires.
Elle contacta alors un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pour engager des poursuites contre Monsieur Martin. Celui-ci risquant de lourdes sanctions telles que des dommages et intérêts à payer à la locataire, l’annulation du bail et une amende de 1 500 euros (ou 3 000 euros en cas de récidive) pour le recours à un diagnostiqueur non professionnel.
Monsieur Martin réalisa alors son erreur et regretta amèrement de ne pas avoir fait les diagnostics nécessaires avant de mettre son appartement en location. Il comprit l’importance de respecter les lois en vigueur dans le domaine de l’immobilier, pour garantir la sécurité des locataires et d’éviter les sanctions coûteuses.
À qui peut-on s’adresser en cas de location sans DPE ou d’erroné ?
Il est recommandé en premier lieu de chercher une conciliation auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans la région où se trouve le logement, afin de résoudre le litige sans recourir à une action en justice.
Si cette tentative de conciliation échoue, le locataire peut alors entamer une action en justice pour une location sans DPE ou un DPE erroné. Ce faisant, il peut faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.
- Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente ou de location,
- Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié,
- Ces analyses sont valables de 6 mois à une durée illimitée,
- En cas d’absence de diagnostics, les sanctions peuvent s’élever à des milliers d’euros.
