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Diagnostic loi Boutin (surface habitable) : 3 points essentiels

Diagnostic Loi Boutin
Sommaire
Diagnostic loi Boutin : Depuis 2009, le calcul de la surface habitable d'une maison ou d'un appartement est devenu un diagnostic obligatoire avant la signature d'un contrat de location. La loi Boutin vise à informer les locataires sur la superficie privative disponible pour leur usage. Il est important de réaliser ce diagnostic obligatoire pour la location afin de protéger les locataires.
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La loi Boutin de 2009 a été mise en place pour renforcer la protection des locataires et lutter contre les exclusions.

Cette loi, qui est la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, comprend différentes mesures pour garantir le droit au logement pour tous.

L’une de ces mesures est l’obligation de présenter un diagnostic de surface habitable pour toute location d’un bien immobilier à usage de résidence principale non meublée. Toutefois, cette obligation ne s’applique pas aux locations meublées ou touristiques.

Il est important de noter que le document de diagnostic de surface habitable requis pour la location est différent de celui du diagnostic loi Carrez. Celui-ci effectue un diagnostic des superficies privatives dans le cadre d’une vente.

Bien que la présentation du diagnostic Carrez soit obligatoire pour vendre un logement. Cela ne vous dispense pas de fournir le diagnostic de surface habitable de la loi Boutin si vous souhaitez louer ce logement. Les modalités de calcul ne sont pas les mêmes entre ces deux diagnostics immobiliers. Pour vous conformer à la réglementation en vigueur, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour réaliser le diagnostic de surface habitable de votre bien immobilier.

Pour le calcul de la superficie habitable, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. En effet, le diagnostic Loi Boutin est opposable et engage la responsabilité du bailleur en cas d’erreur de calcul. Cette obligation concerne toutes les locations à usage d’habitation, qu’elles soient meublées ou non.

En plus de la mesure de la surface habitable, d’autres obligations sont imposées aux propriétaires bailleurs depuis 2009.

Ils doivent notamment fournir gratuitement les informations suivantes :

  • Les quittances de loyer aux locataires
  • Restituer le dépôt de garantie en fin de bail
  • Demander une participation financière aux locataires pour les travaux de rénovation énergétique

Un agent immobilier recommandera toujours à ses clients de réaliser le diagnostic loi Boutin lorsqu’ils mettent en location un bien immobilier. Ce diagnostic permet de mesurer la surface habitable du logement et de garantir la transparence des informations fournies aux locataires.

Le diagnostic loi Boutin est obligatoire pour toutes les locations de logements vides ou meublés, et doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Ce diagnostic permet de mesurer la surface habitable du logement en prenant en compte les parties habitables et les hauteurs sous plafond, tout en excluant les surfaces non habitables telles que les combles, les caves, les garages, etc.

La validité du diagnostic loi Boutin est de six ans à partir de sa date de réalisation. Il est important de noter que si des travaux ont été effectués sur le logement, un nouveau diagnostic doit être réalisé.

Il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser le diagnostic loi Boutin afin de garantir sa validité et sa conformité avec la réglementation en vigueur. Le coût du diagnostic varie en fonction de la taille et de la complexité du logement, ainsi que de la localisation géographique.

Cas des immeubles collectifs

Depuis l’adoption de la loi ALUR du 24 mars 2014, le diagnostic loi Boutin est devenu obligatoire pour la vente d’un lot dans un immeuble collectif. Sa durée de validité est illimitée si le propriétaire ne réalise pas de travaux ayant un impact sur la superficie habitable, que ce soit avant ou après la signature du bail.

Le rapport de diagnostic, qui inclut le calcul de la surface habitable, est remis au locataire lors de la signature du contrat de location dans le cadre du dossier de diagnostics techniques (DDT).

Si ce diagnostic manque dans le DDT, le locataire a le droit de demander une révision à la baisse du loyer, conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Qu’est-ce qui rentre en compte dans le calcul de la surface habitable ?

La loi Boutin de 2009 impose la présentation d’un diagnostic de surface habitable avant toute location d’un bien immobilier à usage de résidence principale non meublée. La superficie habitable, telle que définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher construites de chaque pièce. Elle est un indicateur clé de la valeur du bien.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.”

Toutefois, certaines surfaces ne sont pas prises en compte comme les suivantes :

  1. Les murs
  2. Les cloisons
  3. Les marches
  4. Les cages d’escaliers
  5. Les gaines
  6. Les fenêtres et les embrasures de portes.

diagnostic loi boutin surface habitable

Contrairement à la surface privative, le diagnostiqueur immobilier ne prend pas en compte les éléments privatifs pour le calcul de la surface habitable Boutin.

Tels que les parties suivantes :

  • Les caves
  • Les greniers
  • Les combles non aménagés
  • Les réserves et remises
  • Les terrasses
  • Les loggias
  • Les balcons
  • Les séchoirs extérieurs et les vérandas.

En outre, les espaces communs et autres dépendances des logements sont exclus du diagnostic de superficie Boutin.

Exemple de calcul de la loi Boutin

Quelle est la surface habitable d’une maison ?

Conformément à la loi Boutin, la surface habitable comprend toutes les pièces intérieures du bien. Cela y compris les quatre éléments suivants :

  1. Les buanderies
  2. Les débarras
  3. Les celliers
  4. Les séchoirs intérieurs

De plus, les escaliers sont inclus dans le calcul de la surface habitable. A la condition que l’espace situé en dessous d’un escalier intérieur respecte la hauteur sous-plafond réglementaire.

Loi Boutin sur la location meublée

La mesure de la surface habitable s’applique aux biens vides et meublés destinés à la location d’habitation. Pour être mis en location, le bien doit être décent et propre à l’habitation. La pièce principale du logement doit également avoir une surface au sol d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, ce qui représente un volume habitable de 20 m³.

Selon la jurisprudence, un logement dont le volume habitable est inférieur à 9m² est considéré comme indécent et ne peut être loué. Cette situation est similaire à celle de la loi Carrez, où une pièce dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre n’est pas considérée comme habitable. Il est important de prendre en compte ces critères lors de la location d’un bien meublé.

Comment calculer la surface habitable loi Boutin pour la location ?

La surface habitable est calculée en incluant toutes les pièces intérieures du bien, y compris les pièces d’eau. Et en excluant les pièces qui nécessitent de passer par l’extérieur.

Le diagnostiqueur immobilier réalise ensuite la conversion en mètres carrés de chaque pièce respectant la hauteur sous-plafond minimale. Cela avant d’additionner chaque surface pour obtenir la surface habitable.

En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier pour calculer la surface habitable. Mais il est important de noter que toute erreur de calcul supérieure à 5 % peut être sanctionnée selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnellement à l’écart constaté. Et cela peut également affecter votre éligibilité aux régimes de défiscalisation gouvernementaux tels que la loi Pinel. Il est donc recommandé de réfléchir attentivement avant de procéder seul au métrage.

La manière de calculer les métrages des surfaces habitables selon la loi Boutin et des surfaces privatives selon la loi Carrez comporte des différences. La surface en loi Carrez peut être plus importante que celle en loi Boutin. Car elle inclut différents éléments du logement comptabilisés comme privatifs, mais non comme habitables.

Tels qu’une véranda, des combles non aménagés, certains sous-sols, un grenier, une réserve, une remise ou une loggia privative à usage privatif.

Le prix du diagnostic immobilier loi Boutin pour la surface habitable varie selon les entreprises de diagnostics immobiliers pour plusieurs raisons. En effet, les frais de déplacement peuvent être ajoutés aux coûts d’intervention du technicien.

De plus, la surface du bien diagnostiqué peut influencer le prix de l’intervention. Cela, car le métrage loi Boutin pour la surface habitable élimine certains éléments tels que les murs, les cloisons, portes et fenêtres, contrairement à la surface privative loi Carrez.

Quel prix pour mesurer la surface habitable ?

Pour mesurer la surface habitable d’un bien en France en 2024, les coûts varient en fonction du type de diagnostic immobilier requis. Le diagnostic loi Boutin, spécifiquement conçu pour mesurer la surface habitable, fait partie des diagnostics immobiliers dont les tarifs peuvent varier.

Pour un appartement de type T4 ou T5, le coût pour un diagnostic loi Carrez ou loi Boutin, qui sont tous deux liés à la mesure de surfaces mais dans des contextes différents (vente pour Carrez, location pour Boutin), est estimé entre 110 et 120€.

Il est important de noter que ces coûts peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs, tels que la localisation du bien, la complexité de la mesure, ou encore le professionnel choisi pour réaliser ce diagnostic.

Découvrez comment une erreur de diagnostic de superficie peut entraîner une réduction de loyer pour votre propriété locative.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2014, les locataires ont le droit de demander une réduction de loyer. Cela si la superficie réelle d’un bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat de location.

Par exemple, si vous annoncez un bien de 200 m² à 2 000 € de loyer hors charges, mais que la superficie officielle est en réalité de 180 m², le locataire peut exiger une réduction de loyer de 20 %, soit 1800 € au lieu de 2000 €. Assurez-vous donc de faire réaliser votre diagnostic par une entreprise sérieuse et compétente pour éviter une réduction durable de vos revenus locatifs provenant de cette propriété.

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