Diagnostic loi Boutin : La surface habitable en 3 points 📐💡

Objectifs de la loi : renforcer la protection des locataires et lutter contre les exclusions

Différentes mesures mises en place

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 garantit le droit au logement pour tous. Elle impose une étude de superficie habitable pour les locations non meublées principales. Cela sauf pour les locations meublées ou touristiques.

Il faut distinguer le diagnostic Boutin, requis pour les locations, de Carrez, nécessaire pour les ventes. Les propriétaires bailleurs doivent faire réaliser ces études par des professionnels pour éviter des erreurs.

Connaître la surface habitable du logement

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Article R111-2 (abrogé) du Code de la Construction et de l’Habitation

Le diagnostic Boutin est recommandé pour mesurer la surface habitable lors de la location d’un bien. Cela assure ainsi la transparence pour les locataires. Obligatoire pour les locations vides ou meublées, il exclut les espaces non habitables et prend en compte les hauteurs sous plafond.

1. Définition et calcul de la surface habitable selon la loi Boutin 📐

💡 Connaître la surface habitable

Principes généraux du mesurage de la surface habitable

Selon la loi Boutin, la surface habitable comprend toutes les pièces intérieures utilisables. Incluant les buanderies, les débarras, les celliers et les séchoirs intérieurs, ainsi que l’espace sous les escaliers si la hauteur est réglementaire. Ce calcul est indispensable pour la location de résidences principales non meublées, où il est essentiel d’évaluer la valeur du bien.

Méthodologie et exclusions selon le Code de la Construction et de l’Habitat

D’après l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitat, la zone de plancher calculée doit être ajustée en déduisant les :

• murs,
• cloisons,
• marches et cages d’escaliers,
• gaines,
• ainsi que les fenêtres et portes.

Les éléments non comptabilisés comprennent également :

• les caves,
• les greniers non aménagés,
• les réserves,
• les remises,
• les terrasses,
• les loggias,
• les balcons,
• les séchoirs extérieurs,
• et les vérandas.

Exigence de la surface minimale pour la location

Un logement décent et louable doit avoir une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Ce qui correspond à un volume habitable de 20 m³. Un espace de moins de 9 m² est jugé indécent. Une règle qui rappelle celle de la loi Carrez pour les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

🤔 Comment calculer la surface habitable pour la location

Espaces intérieurs et mesurage

La surface habitable inclut les pièces intérieures, mais pas celles accessibles de l’extérieur. Un diagnostiqueur immobilier mesure ces espaces selon les normes pour en totaliser la surface.

Les propriétaires doivent mesurer les zones avec précision. Une erreur de plus de 5% peut entraîner des sanctions. Cela est stipulé dans l’article 3-1 du 6 juillet 1989. Les locataires peuvent demander une réduction du loyer si la zone diffère, ce qui affecte également des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel.

Différences entre loi Carrez et loi Boutin

Les calculs des espaces sont différents selon la loi Boutin ou la loi Carrez. Elle peut inclure des surfaces non habitables, mais une superficie privative. Telles que vérandas, combles non aménagés, certains sous-sols, greniers, réserves ou loggias.

2. Cas pratiques de mesure de la surface habitable 🏠

📏 Quelle est la surface habitable d’une maison ?

La surface habitable est calculée en cumulant les superficies de toutes les pièces où la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. À ce total, sont soustraites les espaces pris par les structures internes. Incluant les murs, les cloisons, les escaliers, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. Cette méthode assure une estimation précise de l’espace réellement disponible pour les occupants du logement.

🏢 Cas des immeubles collectifs

Depuis le 24 mars 2014, la loi ALUR rend obligatoire le diagnostic loi Boutin pour la vente d’un appartement dans un immeuble collectif. Sa durée de validité est illimitée si le propriétaire ne réalise pas de travaux ayant un impact sur la superficie habitable. Que ce soit avant ou après la signature du bail.

Lors de la signature du contrat de location, le locataire reçoit un rapport comprenant le mesurage de la surface habitable. Ce rapport fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT).

💰Le prix du diagnostic

Le coût du mesurage loi Boutin, qui mesure la surface habitable, varie selon plusieurs facteurs. Les frais peuvent inclure les déplacements du technicien et varient en fonction de la taille du bien. La méthode Boutin exclut les murs, cloisons, portes et fenêtres, contrairement à la loi Carrez.

Les tarifs une étude de la surface habitable en France en 2024 dépendent du type d’étude nécessaire. Pour un appartement de 4 ou 5 pièces, le prix est généralement entre 110 et 120€. Il est important de considérer que ces coûts peuvent changer selon la localisation, la complexité de la mesure et le professionnel choisi.

3. Conséquences d’un diagnostic erroné ⚠️

🔻 Demander une réduction de loyer

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2014, les locataires ont le droit de demander une réduction de loyer. Cela si la superficie réelle d’un bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat de location.

🧑‍🔧 Réalisez votre diagnostic par un professionnel

Par exemple, si vous annoncez un bien de 200 m² à 2 000 € de loyer hors charges. Mais que la superficie officielle est en réalité de 180 m², le locataire peut exiger une réduction de loyer de 20 %. Soit 1800 € au lieu de 2000 €.

Assurez-vous donc de le faire réaliser par une entreprise sérieuse et compétente. Cela vous permettra d’éviter une réduction durable de vos revenus locatifs provenant de cette propriété.