Prix et estimation terrain constructible
Une propriété à bâtir est un terrain sur lequel il est possible de construire, contrairement à un terrain non constructible.
En comparaison avec un terrain prêt à construire, un terrain non aménageable peut valoir jusqu’à 20 fois moins cher. Il peut alors descendre en dessous de 1 € par m².
Pour en savoir plus sur : l’estimation d’un terrain non constructible
Le prix moyen du m² de terrain constructible en France est de 152 €. Cependant, il y a des différences considérables suivant la commune, du département ou de la région, ce qui peut avoir un impact important sur le prix de vente.
« Un terrain est une véritable opportunité. Il offre la possibilité de réaliser son projet de vie, de construire la maison de ses rêves ou d’investir dans un bien immobilier. Mais il est important de bien évaluer tous les paramètres qui influencent sa valeur et sa constructibilité pour en faire une acquisition réussie. »
Clément, spécialiste en immobilier
Estimation terrain constructible : comment estimer son prix ?
Les méthodes d’évaluation (calcul) de la valeur d’un terrain sont différentes de celles employées pour les maisons ou les appartements.
PLU (Plan Local d’Urbanisme) :
Pour en déterminer la valeur, vous pouvez vous rendre directement à la mairie et consulter le plan local d’urbanisme (PLU), qui définit les possibilités d’utilisation des sols de chaque parcelle.
Certains terrains sont constructibles pour des habitations, d’autres sont destinés à une activité commerciale ou agricole, tandis que d’autres ne sont pas constructibles. Tout dépend des secteurs sur lesquelles ils se trouvent.
Certificat d’urbanisme :
L’autre document à demander pour estimer la valeur est le certificat d’urbanisme, qui contient des informations essentielles telles que :
- Les normes du PLU ;
- Les limites administratives au droit de propriété (servitudes, proche d’un monument historique…) ;
- La liste des équipements ;
- Des structures publiques (eau, téléphone, électricité), etc.
Relevé cadastral du terrain :
Le relevé cadastral vous permettra également de définir les limites exactes de votre bien. Un cadastre est la carte d’un lot inscrit dans un registre dressant l’état de la propriété foncière.
Vous pouvez le consulter sur le site du gouvernement : cadastre.gouv.fr.
Se faire une première idée :
Si vous voulez réaliser une première appréciation de la valeur au m² d’un terrain dans une zone particulière, vous pouvez consulter la base de données DVF : demandes de Valeurs Foncières.
Elle répertorie toutes les transactions immobilières. Il vous suffit de sélectionner :
- Votre département ;
- Votre commune ;
- La section cadastrale pour avoir une idée des prix pratiqués.
Les paramètres à prendre en compte
Lorsqu’on estime la valeur d’un bien, plusieurs composants doivent être pris en compte :
Critères à prendre en compte | Description |
|---|---|
Localisation | Emplacement géographique. |
Constructibilité | Capacité à accueillir des constructions. |
Nature | Qualité de l’environnement proche (parcs, écoles, commerces, etc.). |
Proximité des commodités | Distance moyenne par rapport aux commodités telles que les transports en commun, les commerces, etc. |
Superficie | Surface totale exprimée en mètres carrés (calcul m2). |
Viabilisation | État des raccordements aux différents systèmes publics (eau, électricité, etc.). |
Exposition | Orientation par rapport au soleil. |
Forme | Configuration géométrique (rectangulaire, en L, en triangle, etc.). |
Accessibilité | Facilité d’accès depuis la route principale. |
Configuration | Topographie (plat, en pente, accidenté, etc.). |
Prix des terrains aux alentours | Prix moyen du m² des propriétés aménageables sur le même secteur géographique. |
Isolation ou lotissement | Situé en secteur isolé ou en lotissement. |
Son environnement est également très attractif, avec des commodités à proximité telles qu’une école, une épicerie, une pharmacie et un parc. Il est aussi bien desservi par les transports en commun.
Il est en légère pente, mais cela ne pose pas de problème pour la conception d’une maison. Il est aussi facilement accessible depuis la route principale.
En termes de prix, les terrains similaires dans la région se vendent entre 200 € et 300 € par m². Compte tenu de la localisation, de la constructibilité, de l’environnement, de la superficie, de la viabilisation et de l’accessibilité, nous estimons que son prix est de 250 € par m². Par conséquent, la valeur totale du terrain serait de 125 000 € (500 m² x 250 €/m²).
Pourquoi faut-il estimer sa parcelle ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles l’appréciation de la valeur d’un terrain est nécessaire, comme lors :
- D’une succession immobilière ;
- D’un divorce ;
- Avant une déclaration fiscale ;
- D’une vente immobilière.
L’estimation de la valeur d’un terrain vise à déterminer sa valeur vénale en se basant sur des critères objectifs.
La valeur vénale représente le prix auquel un bien pourrait être vendu compte tenu des conditions du marché à un moment donné. Elle est calculée en prenant en compte la valeur des biens similaires en vente à ce moment-là.
Il est primordial d’afficher un tarif cohérent avec les prix immobiliers locaux pour vendre son terrain rapidement et limiter les marges de négociation des acheteurs potentiels.
- Fixer un montant trop bas peut susciter la méfiance des acheteurs et vous priver d’une certaine somme d’argent.
- Fixer un montant trop élevé réduit considérablement le nombre de visites et entraîne souvent de nombreuses négociations.
Afin de vendre son terrain rapidement et au meilleur prix, il est donc essentiel de réaliser une évaluation la plus juste possible de sa valeur.
Avantages et inconvénients de ce type d’acquisition
Avantages :
Avantages | Description |
|---|---|
Potentiel de construction | Permet de construire une habitation ou un bâtiment commercial selon les besoins et les objectifs de l’acheteur |
Investissement à long terme | Peut être un investissement intéressant pour l’avenir, car sa valeur peut augmenter avec le temps |
Plus de flexibilité | Offre plus de liberté et de flexibilité en termes de design et de personnalisation de l’habitation ou du bâtiment |
Possibilité de construire une maison écologique et durable | Peut offrir l’opportunité de construire une maison respectueuse de l’environnement et plus économe en énergie |
Inconvénients :
Inconvénients | Description |
|---|---|
Coûts de viabilisation | Les coûts (raccordement aux structures publiques) peuvent être importants, ce qui peut augmenter considérablement le coût total de l’achat |
Risques liés aux règles urbains | Il est important de bien comprendre les normes en vigueur dans la région où se trouve le terrain, car elles peuvent limiter la capacité de construire ou rendre la conception plus difficile |
Risques liés aux permis de construire | L’obtention d’un permis de construire peut prendre du temps et peut être soumise à des normes strictes qui peuvent limiter la taille ou le design de l’habitation ou du bâtiment |
Risques liés aux problèmes du sol | Certains terrains peuvent présenter des problèmes de terre qui peuvent compliquer la conception et augmenter les coûts |
Risques liés aux délais | L’édification d’une habitation ou d’un bâtiment peut prendre du temps, ce qui peut être un inconvénient pour ceux qui souhaitent emménager rapidement |
10 points à vérifier avant d’acheter
Déclaration préalable ou permis d’aménager :
En général, l’achat d’un terrain ne nécessite pas de :
- Déclaration préalable ;
- Ni de permis d’aménager, sauf si le programme envisagé implique des travaux de conception ou d’aménagement importants.
Toutefois, il est important de vérifier auprès de la mairie de la localité où se situe le bien si des formalités particulières sont à remplir avant d’entreprendre toute installation ou aménagement sur le terrain.
Effectivement, certaines communes peuvent imposer des normes spécifiques pour urbaniser ou protéger l’environnement. Elles peuvent nécessiter l’obtention d’une autorisation préalable avant toute intervention sur celui-ci.
Zonage PLU et son règlement :
Le zonage du PLU est la répartition du territoire de la localité en différents secteurs :
- Zones urbaines ;
- Secteurs agricoles ;
- Zones naturelles, etc.
Chacune d’elles ayant des normes urbaines spécifiques.
Le règlement du PLU est le document qui définit les normes applicables à chaque zone. Il précise les conditions :
- D’utilisation du sol ;
- Les normes de hauteur et de densité des constructions ;
- Les obligations en matière de stationnement ;
- Les normes de protection du patrimoine bâti et naturel, etc.
Le règlement du PLU peut également fixer des prescriptions particulières pour certains secteurs, suivant leur situation géographique, de leur environnement ou de leur potentiel de développement.
Par exemple, le règlement peut imposer des obligations en matière :
- D’architecture ;
- De matériaux de construction dans les espaces de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans les espaces naturels protégés.
Il est important de prendre connaissance du zonage et du règlement du PLU avant tout projet d’édification ou d’aménagement. Effectivement, ces documents définissent les possibilités d’utilisation de la terre et les normes à respecter pour mener à bien son dessein personnel.
L’emprise au sol :
Elle désigne la surface de terrain occupée sur la terre par un bâtiment. Elle correspond à la projection horizontale de l’édification sur la terre ferme. Autrement dit, c’est la superficie totale mesurée par rapport à la fondation, sans prendre en compte les étages éventuels.
Elle est souvent réglementée par le PLU de la localité où se situe le bâtiment. Le PLU peut en effet fixer une superficie maximale autorisée pour chaque catégorie d’édification suivant la zone où elle se trouve.
Elle est importante à prendre en compte lors de la conception d’un programme immobilier, car elle détermine notamment :
- La superficie totale ;
- Avoir une incidence sur les coûts d’infrastructure ;
- Les normes applicables.
- Sur l’implantation du bâtiment sur le terrain, notamment en termes d’espace disponible autour de l’ouvrage pour les aménagements extérieurs, les espaces verts, etc.
Types d’assainissement :
L’assainissement désigne l’ensemble des techniques et des procédés utilisés pour collecter, traiter et évacuer les eaux usées (eaux de cuisine, eaux ménagères, eaux de salle de bains, etc.) et les matières fécales provenant des habitations et des bâtiments.
Il existe différents types d’assainissement :
- L’assainissement collectif : il s’agit d’un système de collecte des eaux usées et des matières fécales qui sont acheminées vers une station d’épuration pour y être traitées avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
- L’assainissement non collectif : c’est un système de traitement des eaux usées et des matières fécales individuel, qui est installé sur le terrain de chaque habitation ou bâtiment. Cette sorte d’assainissement est souvent utilisé dans les régions rurales où il n’y a pas de réseau de collecte des eaux usées.
- L’assainissement semi-collectif : il s’agit d’un système qui combine des éléments d’assainissement collectif et non collectif. Il est souvent utilisé dans les régions périurbaines où certaines habitations sont raccordées au réseau de collecte des eaux usées tandis que d’autres ont un système individuel de traitement des eaux usées.
Le choix de la catégorie d’assainissement dépend de nombreux facteurs, tels que :
- La localisation ;
- La densité de la population ;
- Les normes d’aménagement urbain en vigueur, etc.
Il est important de se récupérer des informations, données auprès de la mairie où se situe le bien pour connaître les normes d’assainissement en vigueur et les options disponibles pour le terrain en question.
Distances des réseaux :
Cela désigne les distances minimales à respecter entre les différents systèmes (eau, électricité, téléphone, gaz, etc.) et l’ouvrage ou une propriété. Ces distances sont souvent réglementées par les normes en vigueur dans la municipalité où se situe la propriété.
Les distances de sécurité varient selon les systèmes et selon l’origine du chantier. En moyenne, les distances minimales à respecter sont les suivantes :
- Eau : 3 mètres
- Électricité : 1 m pour les lignes basse tension et 3 mètres pour les lignes haute tension
- Téléphone : 1 mètre
- Gaz : 1 mètre
Il est important de respecter ces distances pour des raisons de sécurité et pour éviter des dommages. En cas de travaux environnant, il est nécessaire de contacter les concessionnaires de chaque réseau pour connaître les normes et les procédures à suivre.
Présence d’un cahier des charges du lotissement :
Le cahier des charges du lotissement est un document juridique qui fixe les règles d’édification et d’aménagement pour l’ensemble des lots d’un lotissement. Il est établi par le promoteur ou le lotisseur du terrain et doit être approuvé par la mairie de la localité où se situe le lotissement.
Le cahier des charges comprend généralement les éléments suivants :
- La description du lotissement : avec la localisation et le nombre de lots.
- Les modalités de développement urbain applicables au lotissement : notamment de hauteur, de densité et d’implantation des constructions.
- Les modalités d’architecture : avec les prescriptions esthétiques pour les façades, les toitures et les matériaux de bâtiment.
- Les modalités de raccordements : avec les prescriptions relatives aux systèmes d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement, de télécommunications, etc.
- Les modalités d’aménagement : avec les prescriptions relatives aux voiries, aux espaces verts, aux équipements publics, etc.
- Les modalités de gestion du lotissement : avec la copropriété, le syndic, d’entretien les espaces communs, etc.
Le cahier des charges est un document important pour les propriétaires de lots du lotissement. Toutefois, il peut être modifié en cours de vie du lotissement, sous réserve de l’accord des propriétaires et de la mairie.
Présence de servitude :
Les servitudes peuvent être de différentes natures, par exemple :
- La servitude de passage : elle permet à une personne de traverser le fonds d’un tiers pour accéder à son propre terrain.
- La servitude de vue : elle permet à une personne de bénéficier d’une vue sur le fonds d’un tiers.
- La servitude de passage des réseaux : elle permet à un concessionnaire de faire passer ses systèmes (eau, électricité, gaz, etc.) sur le fonds d’un tiers.
- La servitude de non construction : elle interdit au propriétaire du fonds servant de construire sur une partie de son terrain.
Suivant la nature de la servitude, elle peut avoir des conséquences sur la constructibilité du terrain ou sur l’utilisation de celui-ci.
PPRI ou zone inondable :
Le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) est un document établi par l’État qui définit les secteurs à risque d’inondation sur le territoire d’une municipalité. Il fixe aussi les normes d’édification et d’aménagement pour ces secteurs.
Un secteur inondable désigne quant à elle une périmètre géographique où le risque d’inondation est élevé ou avéré en cas de crue d’un cours d’eau, de la mer ou d’un lac. Les zones inondables sont donc souvent définies par les PPRI, mais peuvent aussi être établies par les documents d’aménagement urbain locaux (PLU, carte communale, etc.).
Si un terrain à bâtir se trouve dans un espace inondable ou à risque d’inondation définie par un PPRI, cela peut avoir des conséquences importantes sur sa constructibilité et sa valeur. Effectivement, les normes d’édification et d’aménagement sont plus strictes dans ces secteurs pour limiter les risques d’inondation.
Périmètre ABF :
Le périmètre ABF (Architecte des Bâtiments de France) est un espace définie autour d’un monument historique classé ou inscrit au titre des Monuments historiques. Elle est établie dans le but de protéger :
- Le monument historique ;
- Son environnement immédiat des atteintes à son patrimoine et à son esthétique.
La ligne ABF peut être défini par un arrêté préfectoral ou municipal et peut varier suivant le monument historique et de son environnement. Les normes d’aménagements urbains applicables dans ce périmètre sont donc spécifiques. Elles peuvent limiter les possibilités de conception et d’aménagement des terrains situés à l’intérieur de ce périmètre.
Ces dispositions peuvent notamment porter sur la hauteur des constructions, les matériaux utilisés, la couleur des façades, etc.
Taxe d’aménagement :
La taxe d’aménagement est une taxe perçue par les collectivités territoriales (communes, départements et régions) sur les :
- Constructions ;
- Aménagements ;
- Installations ;
- Chantiers soumis à autorisation urbaine (permis de construire, déclaration préalable de travaux, etc.).
Le montant de la taxe d’aménagement est calculé suivant :
- La superficie du bâtiment ;
- Du coût de l’ouvrage ou des chantiers ;
- Du taux fixé par la collectivité territoriale.
Elle est exigible dès la délivrance de l’autorisation d’urbaniser et peut être réglée en une ou plusieurs fois.
Le taux de la taxe d’aménagement est fixé par chaque collectivité territoriale et peut varier suivant le périmètre géographique, du type d’ouvrage ou d’aménagement et des équipements publics présents dans le secteur.
Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 👋🏼
