DPE G : tout savoir sur ces passoires énergétiques !

Introduction générale sur le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document nécessaire pour toute transaction immobilière. Il existe en France depuis 2006.

• Il est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié,
• Il permet d’évaluer la performance énergétique du logement,
• Il promeut une certaine transparence vis-à-vis de l’acheteur.

Comment se passe un diagnostic DPE ? À compter du 1er juillet 2021, le DPE a été modifié pour encourager la rénovation énergétique des habitations à faible performance et lutter contre le changement climatique.

Désormais, la classe DPE intègre deux seuils de consommation d’énergie primaire, allant de A à G. G est la notation la plus faible et synonyme de « passoires thermiques ». Une étiquette climat est également fournie, elle aussi notée de A à G.

Ce système innovant de double seuils permet de hiérarchiser les biens immobiliers en fonction de leur plus faible rendement. Cela, qu’il s’agisse de la consommation en énergie primaire ou des émissions de gaz à effet de serre.

Zoom sur la catégorie de logements classés G

Caractéristiques des logements de classe DPE G

La note G symbolise les performances les plus médiocres sur l’échelle de classement énergétique du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les maisons dotées d’un DPE de classe G sont caractérisées par :

• Des performances très médiocres,
• des coûts à l’utilisation exorbitants : en moyenne, jusqu’à 3 500 € par an.

Pour obtenir la cote G lors de l’examen énergétique DPE, une habitation (maison ou appartement) doit obtenir les valeurs suivantes :

• 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an,
• Au moins 100 kg de CO2 rejetés par mètre carré et par an.

Cas particulier pour les logements classés DPE G

Il existe un cas spécifique lorsqu’il s’agit d’un logement à plus de 800 mètres d’altitude et situé dans une zone climatique froide (H1b, H1c et H2d).

Le territoire français est divisé en trois zones climatiques :

• H1, zone très froide, si ce n’est, la plus froide,
• H2, aire avec des températures modérées (Ouest et Sud-Ouest de la France),
• H3, pour les températures plus chaudes (Sud-Est et territoires d’outre-mer).

Les sous-catégories de chaque zone thermique sont identifiées à l’aide de lettres. « a » pour la région la plus froide à « d » pour la plus chaude.

• La zone H1 est divisée en H1a, H1b et H1c,
• La zone H2 est composée de H2a, H2b, H2c et H2d,
• Le secteur H3 est quant à lui fractionné en H3a, H3b, H3c et H3d.

En France, les conditions climatiques sont différentes en fonction de la région. Afin de garantir l’équité, les températures moyennes de la zone dans laquelle se trouve le bâtiment sont prises en compte.

Pour s’adapter aux exigences énergétiques réelles des habitations qui sont exposées à des conditions climatiques extrêmes, les seuils énergétiques sont majorés.

En conséquence, les seuils énergétiques dans cette situation, sont élevés à :

• Plus de 500 kWh d’énergie consommée,
• 110 kg de CO2 émis.

Mauvaises performances énergétiques du DPE G : l’isolation en cause

Lorsqu’on inspecte qui obtient un DPE G, il est courant de remarquer que l’isolation est insuffisante, que ce soit partiellement ou totalement. Par conséquent, les ponts thermiques sont très fréquents et cela provoque une grande déperdition de chaleur.

Cela entraîne :

• Une baisse du confort thermique,
• Une hausse significative de la facture d’énergie.

Pour établir le diagnostic d’isolation, le diagnostiqueur se base sur des valeurs de performance prédéfinies :

• Planchers : performance thermique supérieure ou égale à 0.65
• Toiture terrasse : performance thermique supérieure ou égale à 0.35
• Menuiseries : performance thermique supérieure ou égale à 0.3
• Murs : performance thermique supérieure ou égale à 0.65
• Combles aménagés : performance thermique supérieure ou égale à 0.3
• Combles perdus : performance thermique supérieure ou égale à 0.3

Interdiction à la location du DPE G

Le 22 août 2021, le gouvernement a adopté la loi Climat et Résilience, et a déclaré l’élimination des passoires énergétiques comme un objectif primordial. Des mesures inédites et exigeantes ont été mises en place pour s’assurer que cet objectif soit atteint.

Ainsi, les logements classés F et G sont dans le viseur. L’interdiction de location des DPE G est pour bientôt !

Nous rappelons que les « passoires thermiques » ont une consommation énergétique bien supérieure à la moyenne :

• Pour les biens de classe F, il faut compter entre 330 et 420 kWh/m²/an d’énergie primaire,
• Pour le logement de type DPE G, une consommation au-dessus des 420 kWh/m²/an.

Le caractère incitatif de ces mesures restrictives

Les logements notés DPE F et G s’avèrent être des habitats très peu confortables. Autant l’été que l’hiver. La mauvaise isolation des logements classés G provoquent une forte déperdition de chaleur. Les occupants et les occupantes sont alors contraints d’utiliser le chauffage à excès, pour compenser ces pertes.

Tout ceci se traduit par :

• Une facture d’énergie plus élevée,
• Des effets destructeurs pour la planète,
• Une perte de valeur verte pour le diagnostic de performance énergétique G.

Ainsi, le gouvernement a prévu à cet effet d’interdire totalement les passoires énergétiques.

Le calendrier d’interdiction des DPE E, F et G

L’État a mis en place une série de mesures importantes pour interdire la location de logements consommant trop d’énergie. Ainsi le DPE d’une location de classe G est mis à rude épreuve. Cette action sera progressive et donnera aux ménages la possibilité de prévoir à l’avance leurs travaux de rénovation.

La mise en vente d’une passoire thermique est soumise à des exigences supplémentaires par rapport à la location. Les propriétaires doivent impérativement faire réaliser un audit énergétique avant de céder leur bien.

Ce bilan énergétique, qui se veut plus détaillé et précis que le DPE, propose des plans d’amélioration. Initialement prévu pour le 1er janvier puis pour le mois de septembre 2022, cette nouvelle réglementation ne sera finalement appliquée qu’à compter d’avril 2023.

Le gouvernement français propose un plan « Blitzkrieg » pour parvenir à ses fins :

• À partir du 1er janvier 2022, les propriétaires sont tenus de mentionner la consommation annuelle en énergie du logement dans leurs annonces immobilières. Le 24 août 2022, les loyers des biens immobiliers classés F et G ne sont plus autorisés à augmenter.
• Un logement dont la consommation en énergie finale dépasse les 450 kWh/m²/an ne sont plus considérés comme des habitations convenables à la location en 2023.
• En 2025, tous les biens classés G sont interdits.
• En 2028, la mise en location des logements classés F est également interdite.
• Finalement, en 2034, les biens classés E entrent dans la catégorie des logements non convenables et ne peuvent plus être loués.

Ne pas respecter ces mesures vous expose à des sanctions

Si les sanctions à appliquer en cas de violation des nouvelles règles sont précises et clairement énoncées, des mesures coercitives seront prises à l’encontre des propriétaires qui ne respectent pas ces nouvelles lois.

À présent, le nouveau DPE est en vigueur (DPE opposable). Ainsi, le preneur a le droit de se plaindre auprès du bailleur si le logement loué ne respecte pas la classe d’efficacité énergétique annoncée.

Après avoir été expertisé judiciairement, le propriétaire peut se voir imposer de réaliser des travaux de rénovation et d’isolation thermique. En outre, des réductions du loyer et des indemnités peuvent être demandées au bailleur par le locataire.

Quel impact sur le prix de vente d’un DPE de classe G ?

Le phénomène se vérifie année après année. A mesure que les réglementations se resserrent en matière d’efficacité énergétique des bâtiments, les consommateurs français accordent une attention de plus en plus soutenue à la performance énergétique des logements qu’ils achètent.

Cette tendance émerge de l’analyse récente des notaires sur la « valeur verte » des logements. Cette dernière évalue l’incidence de la note au diagnostic énergétique sur le coût de vente des biens immobiliers.

Évidemment, plus la note est défavorable, moins le bien se négocie à un prix élevé. Alors que les différences de prix observées entre les logements de classe A ou B et ceux de classe F et G (les fameuses « passoires thermiques ») étaient modérées il y a quelques années, elles tendent à s’aggraver depuis l’année dernière.

C’est dans la région Aquitaine (France) que les conséquences des évaluations énergétiques sur les coûts de vente sont les plus marquées.

Par exemple, les logements classés F et G se sont vendus en moyenne à un tarif 11% moins élevé que les logements classés D, toutes choses étant égales. Les résidences classes F et G ont également été vendues 19% moins cher que les résidences classes D.

Alors que dans la région parisienne, où l’évaluation énergétique a moins d’impact sur le prix de vente :

• Les réductions sont de 2% pour les appartements classés F et G à Paris intra-muros,
• 4% pour ceux de la banlieue,
• En moyenne de -6% pour les maisons de la banlieue.

Améliorez votre note DPE G, grâce aux travaux de rénovation énergétique

Si votre logement est classé G sur l’étiquette énergétique, ne vous inquiétez pas ! Le bilan de performance énergétique (DPE) présente des simulations chiffrées concernant les rénovations. Cela vous permettra de voir clairement quelles modifications auront un réel impact sur la qualité énergétique de votre maison.

Voici comment améliorer votre note de diagnostic de performance énergétique :

• En réalisant des travaux d’isolation thermique,
• En remplaçant le système de chauffage,
• En changeant les fenêtres,
• En installant un système de ventilation efficace (VMC simple ou double-flux).

Toutes ces actions permettront d’améliorer l’état des logements classés comme « passoires énergétiques ». Il faut, cependant, se questionner sur le coût de ces opérations. En effet, passer d’un DPE G à C ou B, peut s’avérer dispendieux.

Le rapport d’Olivier Sichel estime qu’il faudra débourser environ 40 000 € pour qu’une maison de classe DPE G ou F passe à la catégorie de logement BBC.

Actuellement, une hausse significative des ventes de passoires a été constatée, entraînant une baisse du prix du marché. De nombreux propriétaires préfèrent vendre leurs biens plutôt que de réaliser des travaux pour passer des classes énergétiques F ou G à des classes plus élevées.

Pourtant, grâce à une rénovation peu coûteuse et à l’aide de professionnels compétents, il est possible d’améliorer sa note et d’accroître considérablement la valeur de l’appartement ou de la maison.

Pour palier à cela, le gouvernement a prévu certaines aides. L’objectif ? Inciter aux travaux de rénovation énergétique de ces logements classés comme indécents.

Les dispositifs d’aides à la rénovation : le financement de vos travaux

L’État vous accompagne dans votre quête d’amélioration du diagnostic de performance énergétique de votre logement.

Vous trouverez ci-dessous, la liste des dispositifs d’aides pour la réalisation de vos travaux de rénovation :

• L’éco-PTZ,
• Les aides des collectivités locales,
• Les CEE,
• Le dispositif MaPrimeRénov’
• La Taxe Valeur Ajoutée à 5,5 %.

L’éco-prêt à taux nul (0 %) est mis en place par l’État et est accessible à tous les propriétaires, quel que soit leur niveau de revenu. Ce prêt propose jusqu’à 50 000 € par logement et est sans intérêt à payer pendant une durée maximale de 15 ans (20 ans à compter de 2021).

Il finance :

• Les travaux de rénovation et d’isolation des logements,
• les équipements de production d’eau chaude et de chauffage.

Il se décline en deux versions pour couvrir tous les besoins :

• Individuelle
• Collective

Les aides des collectivités peuvent être proposés par certaines organisations. Ces aides sont en complément aux aides publiques. Cela est un excellent moyen de soutenir les propriétaires dans leurs efforts de rénovation de leur bien.

Les certificats d’économies d’énergie sont accessibles pour cinquante interventions, afin de financer l’amélioration totale ou partielle des habitations. Ces opérations sont contrôlées selon des fiches d’informations réglementées (« FOST ») pour encadrer les travaux. Depuis l’année 2016, des aides supplémentaires, dénommées « Coup de pouce », viennent s’ajouter au dispositif des CEE, et offrent des montants au forfait et bonus.

MaPrimeRénov’ est une solution de financement, sans condition de ressources et pouvant être cumulée aux primes CEE, offre la possibilité de percevoir une somme définie pour des travaux spécifiques. Dans le cas où plusieurs interventions sont réalisées, un pourcentage est calculé sur le coût global du projet.

TVA (5,5 %) pour les personnes qui :

• possèdent,
• louent un logement.

‍ La minute JAQE :

• Les logements classés G ont une consommation énergétique supérieure à 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an,
• Le diagnostic de performance énergétique G constitue la plus mauvaise classe (les « passoires énergétiques »),
• Le DPE G est visé par une interdiction à la location totale en 2025,
• Vous pouvez améliorer la note de votre bilan de performance énergétique par des travaux de rénovation énergétique,
• Si ces derniers s’avèrent trop coûteux, il est possible de bénéficier d’aides à la rénovation.