DPE location : tout ce que vous devez savoir !

Que dit la loi du DPE pour la location ?

Explication des obligations du propriétaire (bailleur) avant la mise en location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document essentiel qui doit être réalisé par le propriétaire d’un logement avant sa mise en location. Ce diagnostic a pour but d’évaluer la consommation énergétique d’un bien immobilier et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour la location de biens situés en France métropolitaine, à l’exception de certains cas spécifiques.

Le DPE doit être effectué à l’initiative du propriétaire ou bailleur du logement, à ses frais, et doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics devant être annexés à l’avant-contrat de vente ou de location. Le DPE est ensuite remis à l’acquéreur ou au locataire, qui peut ainsi prendre connaissance de la performance énergétique du logement avant de s’engager.

Il évite ainsi de potentielles sanctions !

Les obligations pour les professionnels tels que les agences immobilières

Les annonces immobilières de location ou de vente parues dans la presse écrite, doivent obligatoirement mentionner la lettre des 2 classements du logement :

• Énergétique,
• Climatique.

Cette dernière est accompagnée des mots « Classe énergie » et « Classe climat » en majuscules et bien lisible. Lorsqu’elles sont publiées sur internet, la classe sur l’échelle de référence doit être visible et en couleur.

Si le bien immobilier est classé DPE F ou DPE G : ajoutez une mention précisant la consommation énergétique supérieure à la moyenne.

Détails sur la durée de validité du DPE et son intégration au dossier de diagnostic technique (DDT)

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Cependant, il est important de noter que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022. De même, les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront valables que jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les locations, le DPE doit être ajouté au contrat locatif comme partie intégrante du DDT.

En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut demander des dommages et intérêts ou l’annulation du bail. En effet, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut engager des actions en justice en cas de DPE erroné ou absent

« Il est super important de mettre régulièrement à jour le DPE de son logement. Tenez vous informés des changements législatifs. Et envisagez des améliorations écologiques, qui peuvent rehausser la valeur de la propriété et réduire les coûts d’énergie sur le long terme »

Freyja, spécialiste en diagnostic immobilier

Comprendre le DPE

Différence entre un DPE et un audit énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’audit énergétique sont deux évaluations qui permettent de mesurer la performance énergétique d’un bâtiment, mais ils diffèrent en termes de profondeur et de détail.

Le DPE fournit une estimation de la consommation énergétique et des émissions de CO2, classant le logement sur une échelle de A (très performant) à G (peu performant). Il est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

L’audit énergétique, en revanche, est plus détaillé et technique. Il est souvent réalisé sur des bâtiments plus complexes ou en vue de rénovations importantes. Il comprend une analyse approfondie des systèmes énergétiques du bâtiment et propose un plan d’actions prioritaires pour améliorer la performance énergétique.

Signification des étiquettes énergie et climat

Le DPE comporte deux étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

L’étiquette énergie indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle de A à G, A représentant une consommation faible (moins de 50 kWh/m² par an) et G une consommation élevée (plus de 450 kWh/m² par an).

L’étiquette climat reflète l’impact du logement sur les émissions de gaz à effet de serre, également classé de A à G, avec A indiquant de très faibles émissions de CO2 et G de très fortes émissions. Ces étiquettes aident les locataires et les acheteurs à évaluer la performance énergétique et l’impact environnemental du logement.

Recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique

Le DPE inclut également des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement. Ces recommandations sont fournies avec une estimation de leur coût et de leur impact potentiel sur la consommation énergétique. Elles peuvent inclure :

• l’isolation des combles,
• le remplacement des fenêtres,
• l’installation d’un système de chauffage plus efficace, ou d’autres mesures d’économie d’énergie.

Ces recommandations ne sont pas obligatoires, mais elles peuvent guider les propriétaires dans la planification de rénovations énergétiques et contribuer à réduire les factures énergétiques ainsi que l’empreinte carbone du logement.

Procédure d’obtention d’un DPE pour la location

Pour obtenir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour un logement destiné à la location, le propriétaire doit suivre une procédure spécifique. Voici les étapes clés :

1. Choix d’un diagnostiqueur certifié : Le propriétaire doit faire appel à un professionnel certifié pour réaliser le DPE. Il est possible de trouver un diagnostiqueur certifié en consultant un annuaire spécialisé.
2. Réalisation du DPE : Le diagnostiqueur effectue le diagnostic en suivant une méthode spécifique et doit ensuite transmettre les résultats du DPE à l’Agence de la transition écologique (Ademe). L’Ademe attribue un numéro d’identification au DPE, qui est nécessaire pour valider le diagnostic.
3. Validité du DPE : Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Cependant, si des travaux importants sont effectués sur le logement, un nouveau DPE peut être nécessaire.
4. Intégration au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : Une fois le DPE réalisé, il doit être intégré au DDT et présenté aux potentiels locataires. Le DPE doit être fourni lors de la signature du bail et doit figurer dans l’annonce de location.
5. Obligations spécifiques selon la date de construction : Pour les logements construits après 2006, les exigences en matière de DPE sont les mêmes que pour les logements plus anciens. Cependant, il est important de noter que les réglementations peuvent évoluer, et des critères plus restrictifs pour les logements classés F ou G seront appliqués à partir de 2025, avec un gel des augmentations de loyers pour les renouvellements de bail.

Obligations spécifiques pour les logements classés F ou G

Depuis le 24 août 2022, il n’est plus autorisé d’augmenter les loyers des biens immobiliers classés F et G, aussi connus sous le terme de « passoires thermiques ». Ces logements sont caractérisés par une consommation d’énergie particulièrement élevée, souvent due à une isolation insuffisante, une mauvaise ventilation, ou des équipements énergivores.

La loi Climat et résilience, promulguée le 22 août 2021, a introduit des mesures visant à éradiquer ces passoires énergétiques, notamment en interdisant leur location. Cette interdiction sera mise en place progressivement, avec des échéances spécifiques pour les logements classés F ou G. Les propriétaires de ces logements sont encouragés à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique et ainsi pouvoir continuer à louer leurs biens

👉 En savoir plus sur la loi climat et résilience

Risques en cas d’absence de DPE

L’absence de DPE lors de la mise en location d’un bien immobilier peut exposer le bailleur à des sanctions civiles et pénales.

Si un locataire prouve que l’absence ou la non-conformité du DPE est due à une volonté délibérée du bailleur de tromper, cela peut être considéré comme un dol, un comportement frauduleux visant à induire en erreur. En conséquence, le contrat de bail peut être considéré comme caduque et annulé à tout moment. Le bailleur risque alors de devoir rembourser les loyers versés et peut être condamné à verser des dommages et intérêts.

De plus, des sanctions pénales peuvent être appliquées, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 3000 € en cas de récidive. Il est donc crucial pour les propriétaires de s’assurer de la présence et de la conformité du DPE lors de la location d’un bien immobilier

Comment améliorer son DPE ?

Pour améliorer le DPE de votre habitation, plusieurs mesures peuvent être prises :

• L’isolation est cruciale : renforcer l’isolation des murs, toitures et planchers peut significativement réduire les déperditions thermiques.
• Le remplacement des fenêtres par des modèles à double ou triple vitrage contribue à une meilleure conservation de la chaleur.
• Opter pour un système de chauffage plus efficace et écologique. Comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, peut améliorer ce type de diagnostic. En outre, l’installation de thermostats intelligents aide à réguler la température de manière plus efficace.
• L’utilisation d’éclairage LED basse consommation et la mise en place de panneaux solaires. Pour la production d’électricité ou d’eau chaude, ces éléments peuvent également avoir un impact positif sur votre diagnostic de performances énergétiques. Ces actions, en plus d’améliorer le classement de votre logement, contribuent à réduire votre empreinte carbone et vos factures en termes d’énergie.

Coût et différences entre DPE pour la location et la vente

En France, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document essentiel lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Les tarifs pour un DPE ne sont pas réglementés par la loi, ce qui signifie que chaque société de diagnostic peut fixer ses propres prix.

En moyenne, le coût d’un DPE se situe entre 100 et 250 euros selon l’ADEME. Plusieurs facteurs influencent le prix d’un DPE, notamment :

• La surface de l’habitation
• La localisation du bien (les tarifs peuvent être plus élevés dans les zones à faible densité de diagnostiqueurs)
• Le jour du rendez-vous de diagnostic
• La forme du tarif (forfait, prix par m², tarif horaire, etc.)
• Le type de chauffage, qui peut impacter la complexité de la procédure.

Il est important de noter que si le bien est destiné à la location, le coût du DPE est déductible des revenus locatifs si ces derniers sont déclarés au régime réel d’imposition

Exemptions et cas particuliers

Il existe certaines situations et types de biens sont exemptés de cette obligation. Voici un aperçu des principales exemptions et cas particuliers concernant le DPE.

Constructions neuves et VEFA

• Constructions neuves : Pour les appartements neufs ou les maisons neuves, le DPE est obligatoire et doit suivre les mêmes règles que pour les logements anciens, y compris en termes de durée de validité1.
• Logements en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) : Bien que le promoteur immobilier ou le constructeur ne soit pas tenu de fournir le DPE aux acquéreurs avant la livraison du logement, il reste obligatoire et doit être établi au plus tard à la livraison.

Bâtiments et situations spécifiques

• Bâtiments tertiaires neufs : Ces bâtiments, lorsqu’ils sont achevés et destinés à la vente en VEFA, ne sont pas soumis au DPE classique mais doivent respecter le « DPE construction ».
• Absence de système de chauffage : Les habitations qui ne disposent pas de système de chauffage (autre qu’une cheminée à foyer ouvert) ou de climatisation sont exemptées de DPE.
• Locations saisonnières et résidences secondaires : Le DPE n’est pas exigé si l’occupation du logement est inférieure à quatre mois par an, avec prise en compte des périodes non consécutives pour le décompte.
• Bâtiments indépendants de petite taille : Les constructions isolées dont la surface au plancher est inférieure à 50 mètres carrés, telles que les abris de jardin ou les chalets, sont dispensées de DPE.
• Bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel : Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, ne sont pas soumis au DPE lors d’une vente.

Maisons de retraite et logements en foyers

Les maisons de retraite et les logements en foyers sont dispensés de DPE, car il ne s’agit pas de contrats de location classiques mais de titres d’occupation ou de contrats de séjour. En revanche, les logements en résidences universitaires sont soumis au DPE dans le cadre de leur location.

FAQ (Foire aux questions)

Est-ce que le nouveau DPE est obligatoire ?

Oui, le nouveau DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2021. Il est plus fiable, plus détaillé et plus adapté aux enjeux climatiques.

Quand doit-on réaliser le DPE ?

Le DPE doit être réalisé lors de la mise en vente ou en location d’un logement. Il est également nécessaire lors de la reconduction tacite d’un bail.

Quel est le coût d’un DPE ?

Le coût d’un DPE peut varier en fonction de différents facteurs, tels que la taille du logement et le prestataire choisi. Il est recommandé de demander plusieurs devis pour comparer les prix.

À qui s’adresser pour réaliser un DPE ?

Il faut s’adresser à un professionnel certifié pour réaliser un DPE. Ces professionnels sont souvent des diagnostiqueurs immobiliers ou des entreprises spécialisées dans les diagnostics énergétiques.

Comment améliorer le score d’un DPE ?

Pour améliorer le score d’un DPE, il est conseillé d’entreprendre des travaux d’isolation, de changer les systèmes de chauffage pour des solutions plus économes en énergie, ou d’installer des équipements utilisant des énergies renouvelables.

Que faire si le DPE de mon logement est vierge ?

Si le DPE est vierge, le locataire peut demander au propriétaire de fournir un DPE valide. Si le propriétaire ne se conforme pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager un recours en justice.

Quelles sont les conséquences d’un DPE classé G ?

À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer des logements classés G, avec un seuil abaissé à 420 kWh/m²/an. Cela peut affecter la valeur du logement en cas de revente.

Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont-ils toujours valables ?

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.

Que faire si j’ai des doutes sur l’exactitude du DPE ?

En tant que locataire, vous pouvez demander de refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide.

Suis-je tenu de fournir un DPE valide lors de la reconduction tacite du bail ?

Oui, un DPE valide et non vierge doit être joint au contrat de location lors de la reconduction tacite du bail pour justifier du respect du critère de décence énergétique.