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Vendre sa maison sans agence : risques, conseils, notre guide !

Vendre Maison Sans Agence
Sommaire
Vendre sa maison sans agence : c’est un choix qui est fait par beaucoup de propriétaires pour les avantages que cela permet. En effet, c’est une solution permettant de faire d’importantes économies. Cependant, cela peut présenter des risques.

Vous souhaitez vendre votre bien en tant que particulier ? Découvrez nos conseils et astuces concernant les démarches, les règles et le déroulé !
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Pourquoi vendre sa maison sans agence immobilière ?

Les avantages

Si vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement, vous vous demandez peut-être : quels sont les avantages de vendre sans agence immobilière ?

1. Faire des économies

✏️ Exemple : Juliette souhaite vendre son logement. C’est une belle propriété qui a pris de la valeur. Elle veut en tirer un maximum de bénéfices.

Juliette décide d’estimer la valeur à 400 000€.
➡️ Imaginons qu’elle décide de faire appel à un agent immobilier :

  • prix du bien : 400 000€
  • pourcentage de commission : 5%
  • montant de la commission : 20 000€
  • montant perçu par le vendeur : 380 000€ (sans compter les frais annexes)

✅ Si elle vend son appartement sans agence immobilière, Juliette économisera 20 000€ !

L’un des avantages les plus importants est la possibilité d’économiser de l’argent sur les frais d’agence. En effet, la différence de bénéfice réalisé sans commission peut être très importante !

Toutefois, il est important de noter que certaines exigences légales entraînent des frais annexes.

On retrouve notamment les diagnostics immobiliers obligatoires et les frais de notaire. Ils ne peuvent être évités.

2. Gérer soi-même le processus avec l’acheteur

“Vendre votre bien sans agence vous permet également de mieux contrôler le processus de vente. Il peut même dans certains cas vous faire gagner du temps !

Cependant, vous devrez rédiger un compromis de vente sous seing privé. Cela nécessite que les deux parties se rencontrent et téléchargent sur internet un modèle conforme à la loi.”

Lisa – Experte en immobilier 🏠

La Loi ALUR de 2014 impose également l’inclusion de clauses suspensives. Sans ces dernières, la transaction n’est pas valable. Elles concernent notamment :

  • L’obtention par l’acheteur d’un prêt hypothécaire auprès de sa banque
  • La situation hypothécaire du bien 
  • L’absence d’un droit de préemption par la commune

3. Pouvoir fixer son prix

En vendant votre maison sans passer par une agence, vous aurez la possibilité de fixer librement le prix. Cela peut être particulièrement bénéfique. Notamment si vous envisagez d’acheter un nouveau bien sans avoir recours à un prêt relais. 

L’économie des frais d’agence peut également rendre votre bien plus compétitif sur le marché. En n’incluant pas les frais d’agence, vous pouvez rendre votre annonce plus attrayante pour les acheteurs.

Les acheteurs sont toujours plus intéressés par les particuliers. Et oui, eux aussi peuvent ainsi réaliser des économies non négligeables !

En fin de compte, la vente sans agence vous offre plus d’options et peut être un moyen précieux de maximiser vos bénéfices sur la cession de votre propriété. Cependant, cette solution présente des inconvénients non négligeables.

Les inconvénients

Vendre une maison sans agence immobilière en France a ses inconvénients, et il est essentiel d’en être conscient avant de prendre une décision. Voici les inconvénients de vendre sa maison sans agence.

1. Fixer le bon prix

L’un des principaux inconvénients est d‘estimer la valeur marchande de votre propriété. Fixer un prix trop élevé ou trop bas peut vous mettre en difficulté.

Cela nécessite du temps et de nombreuses recherches. 

➡️ Si vous êtes pressé de vendre, veillez à ne pas surévaluer votre bien. Il est possible de vendre sa maison à un prix plus élevé que sa valeur. On distingue d’ailleurs le prix de vente et la valeur vénale d’un bien.

Cependant, cela prendra certainement plus de temps. Certains biens peuvent rester plusieurs années sur le marché à cause d’une mauvaise estimation de son prix.

Par conséquent, la meilleure façon de vendre sans agence est de mener une étude comparative. Ainsi, vous pourrez avoir une idée réaliste du prix. Vous pouvez également demander conseil à un notaire ou vérifier en ligne sur des sites de vente de particulier à particulier.

2. D’importants efforts à fournir 

Si vous vous lancez dans l’aventure en tant que particulier, vous devez être préparés à la charge de travail. Une visite immobilière prend du temps !

En effet, plus d’efforts et d’implication car vous êtes responsable de toutes les étapes du processus de vente.

Si c’est la première fois que vous vendez un logement sans agence, vous pouvez vous sentir un peu dépassé par le processus. Cependant, ce n’est pas compliqué, tant que vous êtes bien organisé et que vous consacrez suffisamment de temps au processus.

Les risques de vendre sa maison sans agence

La vente d’un bien immobilier sans passer par un professionnel du secteur peut s’avérer risquée ! Il y a donc plusieurs points de vigilance à surveiller.

1. Engager sa responsabilité

Lorsque vous vendez seul, vous êtes responsable de toutes les étapes de la transaction et des informations fournies à l’acquéreur. En cas d’erreur ou de manque d’informations, vous pouvez être tenu responsable des dommages subis.

Contrairement à ce qui se passe lorsque vous travaillez avec un agent immobilier, vous ne pouvez pas tenir quelqu’un d’autre pour responsable d’éventuelles erreurs ou omissions.

Si vous êtes assisté par un professionnel de l’immobilier, tel qu’un agent, et qu’il fournit des informations incorrectes à l’acheteur, il sera tenu responsable de ses omissions.

Cela se fait dans le cadre de la Loi Hoguet.

Il peut s’agir d’erreurs dans l’annonce, comme la surface loi Carrez. Cette erreur pourrait entraîner une baisse de la valeur du bien pour le propriétaire du bien. Faire appel à un agent est un véritable filet de sécurité pour le vendeur.

2. Possible annulation de la transaction

Vous vous exposez également à l’annulation de la vente, car le chemin pour vendre comporte de nombreuses étapes qui doivent être effectuées correctement. 

Vous devez fournir à l’acquéreur diverses informations, comme : 

  • La localisation du bien
  • Sa taille
  • Ses caractéristiques techniques
  • Ainsi que les diagnostics immobiliers obligatoires

Si le bien est dans une copropriété, il faut fournir les informations pertinentes sur la copropriété et la surface grâce au diagnostic loi Carrez pour les lots de plus de 8 mètres carrés.

🧠 L’info JAQE : Les diagnostics immobiliers à réaliser sont regroupés dans le DDT, Dossier de Diagnostics Techniques. C’est un élément essentiel du processus !

3. Tomber sur des arnaques

Dans ce cas, vous vous exposez également à d’éventuelles arnaques, qui peuvent être difficiles à détecter. En effectuant des recherches pour vendre votre bien, vous pouvez tomber sur différentes offres qui promettent de faciliter les démarches. 

De nombreux sites profitent de l’inexpérience des vendeurs et proposent des produits inutiles et coûteux.

Il y a un risque de se retrouver engagé pour une offre coûteuse. Certains sites facturent des frais élevés pour la fourniture de simples informations par courrier électronique.

🚨 Attention, certains sites peuvent même vendre vos coordonnées à des tiers qui peuvent vous bombarder d’offres non sollicitées. Toutes ces escroqueries peuvent vous coûter de l’argent sans vous apporter une aide réelle.

Le guide complet pour vendre sa maison sans agence

Étape 1 : estimer la valeur de votre bien

La première étape est la plus importante du processus. Fixer la valeur d’un bien immobilier comporte des risques. S’il est trop bas, vous allez subir une perte sur le bénéfice retiré.

Cependant, de cette façon vous pouvez procéder à la cession très vite ! Et s’il est au-dessus de la valeur du marché, vous risquez de ne pas recevoir d’offre d’achat. 

Voici comment fixer au plus juste la valeur marchande de votre logement :

1. Effectuez une analyse du marché 

C’est essentiel afin de savoir à quel montants se sont vendues récemment des propriétés similaires dans la région. Il faut examiner la valeur des propriétés similaires dans le même quartier ou la même zone, avec des caractéristiques et des équipements similaires. Une analyse comparative du marché (ACM) peut être utile en fournissant une fourchette de prix pour laquelle des maisons similaires ont été vendues récemment.

2. Tenez compte des caractéristiques uniques ou travaux réalisés

Il faut également prendre en compte les réparations ou rénovations nécessaires. La présence de caractéristiques uniques ou d’améliorations peut augmenter la valeur d’une propriété.

Au contraire, des travaux de réparations ou des rénovations nécessaires peuvent en diminuer la valeur. Il est important de prendre ces facteurs en considération pour déterminer une valeur équitable.

➡️ L’idéal est de faire évaluer le montant des travaux grâce à plusieurs devis. Vous aurez ainsi des arguments solides pour la négociation avec les acquéreurs.

Rangement maison vente visite particuliers

3. Tenez compte de l’état actuel du marché immobilier

Et y compris des facteurs d’offre et de demande. Le marché immobilier peut être volatil, les facteurs d’offre et de demande influant sur les prix.

➡️ Par exemple, s’il y a une forte demande de maisons dans la région, la valeur des biens peut être plus élevée que d’habitude. Il est important de garder un œil sur les tendances du marché.

4. Fixez un prix compétitif 

Le montant doit être raisonnable et attrayant pour les acheteurs potentiels. Il est important de trouver un équilibre entre une valeur trop basse ou trop haute.

Vous pourrez ainsi proposer un bien qui soit à la fois raisonnable et attrayant pour les acquéreurs éventuels.

🧠 L’info JAQE : Soyez prêt à ajuster le prix en fonction des réactions des acheteurs potentiels ou de l’évolution du marché. S’il y a un manque d’intérêt pour le logement ou si des propriétés similaires se vendent moins cher, il faudra y réfléchir. Le fait d’être flexible peut aider à vendre un logement plus rapidement.

Étape 2 : se renseigner sur les démarches administratives

Il y aura d’importantes démarches administratives à faire pour vendre votre maison sans l’aide d’une agence immobilière. Voici les étapes que vous devez suivre :

1. Créer le dossier administratif 

Vous devrez rassembler tous les documents relatifs à votre propriété, notamment :

Document
Contenu
Objectifs
Acte de propriété
Votre nom, l’adresse du logement et toute information concernant les hypothèques ou autres privilèges sur la propriété
Prouve que vous êtes le propriétaire légal de la propriété
Plans cadastraux
Les limites de votre propriété, ainsi que les bâtiments ou structures qui s’y trouvent
Indique les détails précis de votre propriété
Taxe foncière et taxe d’habitation
Le montant de la taxe foncière que vous devez payer pour l’année. La taxe foncière est une taxe sur le terrain, tandis que la taxe d’habitation est une taxe sur la résidence. Vous devrez fournir une preuve de paiement pour les deux taxes
Permet de prouver que vous êtes à jour avec vos obligations fiscales
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
L’efficacité énergétique de votre bien, la consommation d’énergie et les émissions de dioxyde de carbone du bien, et les recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique
Donne une indication de la performance énergétique de votre propriété
Permis de construire
Les modifications importantes apportées à votre propriété, comme l’ajout d’une extension ou d’une piscine
Permet de prouver que vous avez respecté les règles de construction et obtenu les autorisations nécessaires
Autres documents
Règlement de copropriété, état des risques si votre propriété se trouve dans une zone exposée aux catastrophes naturelles
Peut être requis pour répondre à des exigences légales spécifiques ou pour apporter plus de détails sur votre propriété

➡️ Il est important d’avoir ce dossier en ordre avant d’entamer la mise sur le marché de votre propriété. Il se peut que vous deviez demander certains de ces documents aux autorités ou organismes compétents.

Il est donc préférable de commencer à les rassembler bien avant la vente. 

Vous devez vous assurer que tous les documents sont à jour et exacts, car toute erreur ou divergence peut entraîner des retards ou des complications au cours du processus de vente.

2. Préparer le contrat de vente

Vous devrez rédiger un contrat comprenant les informations suivantes :

Informations
Description
Identification des parties
Le document doit identifier le vendeur et l’acheteur par leur nom, leur adresse et d’autres détails pertinents.
Description de la propriété
Il doit fournir une description détaillée de la propriété vendue, y compris son adresse, sa description légale et toute autre information pertinente.
Prix d’achat
Il doit préciser le prix d’achat de la propriété, ainsi que tout ajustement convenu, comme le coût des réparations ou des améliorations.
Conditions de paiement
Le contrat doit préciser les modalités de paiement, y compris l’acompte, le calendrier des paiements et toute pénalité pour retard de paiement.
Date de clôture
Le contrat doit préciser la date à laquelle la vente sera conclue, appelée “date de clôture”. Cette date sera fixée en fonction de l’échéancier convenu et de l’achèvement de tous les dossier nécessaires.
Imprévus
Le contrat peut inclure des conditions qui doivent être remplies avant que la vente puisse être conclue. Par exemple, le contrat peut stipuler que la vente est subordonnée à l’obtention d’un financement par l’acheteur ou à l’exécution de certaines réparations par le vendeur.
Divulgations
Le document doit inclure toutes les informations requises, telles que les défauts connus du logement ou les privilèges ou charges en cours.

Voici un exemple, comprenant toutes les informations obligatoires :

✏️ Exemple : CONTRAT DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER

Entre les soussignés :

M. Jean DUPONT, né le 1er janvier 1970 à Paris, demeurant au 10 rue de la Liberté, 75001 Paris, ci-après dénommé le “Vendeur” ;

Et

Mme Alice MARTIN, née le 1er janvier 1980 à Lyon, demeurant au 20 rue des Lilas, 69001 Lyon, ci-après dénommée l'”Acquéreur” ;

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 – Objet de la vente

Le Vendeur vend à l’Acquéreur un appartement situé au 5ème étage du 10 rue de la Paix, 75002 Paris, comprenant une entrée, un salon, deux chambres, une cuisine, une salle de bains et des toilettes séparées, d’une superficie de 70 m², ainsi qu’une cave située au sous-sol de l’immeuble.

Article 2 – Prix de vente

Le prix convenu entre les parties pour l’appartement est de 500 000 euros (cinq cent mille euros).

Article 3 – Modalités de paiement

L’Acquéreur s’engage à verser le montant comme suit :

Un acompte de 50 000 euros sera versé à la signature du présent document ;
Le solde sera versé au plus tard à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Article 4 – Frais

Les frais liés à la cession de l’appartement et à la rédaction de l’acte chez le notaire seront supportés par l’Acquéreur.

Article 5 – Date de prise de possession

L’Acquéreur prendra possession de l’appartement à compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Article 6 – Condition suspensive

La transaction est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier par l’Acquéreur dans un délai de 30 jours à compter de la signature du présent contrat. Si cette condition n’est pas remplie dans le délai imparti, le contrat sera considéré comme nul et non avenu, et les parties seront libérées de leurs engagements respectifs.

Article 7 – État des lieux

L’état des lieux sera réalisé par les parties à la date de la prise de possession de l’appartement.

Article 8 – Litiges

En cas de litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution du présent contrat, les parties s’engagent à chercher une solution amiable. À défaut d’accord, le litige sera porté devant les tribunaux compétents.

Fait à Paris, le 1er avril 2023, en deux exemplaires originaux.

Le Vendeur
Signature

L’Acquéreur
Signature

Il est important de noter que le document doit être rédigé conformément à la législation française, qui peut être complexe. Il est donc recommandé de le faire examiner et signer par un notaire.

Vous serez ainsi assuré qu’il est juridiquement valable et que toutes les parties sont protégées.

Signature contrat de vente particuliers

3. Publier les annonces en ligne et organisation de visite

Une fois que vous avez préparé tous les documents nécessaires, vous pouvez commencer à partager votre annonce de vente. Puis il faudra également gérer les visites de votre bien.

4. Négocier et signer les papiers

Lorsque vous recevez des offres de potentiels acquéreurs, vous devrez négocier avec eux pour déterminer la v final. Et toute autre condition du contrat. Cela se fait habituellement après la première visite.

Une fois que vous avez convenu des conditions de la vente, vous devrez signer le document de vente final devant un notaire. Le notaire enregistrera ensuite la transaction auprès du bureau du cadastre.

Photo d'annonce de vente maison particulier

5. Transfert de propriété

Après l’enregistrement auprès du bureau du cadastre, l’acheteur devra transférer le prix d’achat sur votre compte bancaire.

➡️ Une fois le paiement reçu, vous pourrez transférer la possession du bien à l’acheteur.

Étape 3 : se conformer aux obligations légales

Lorsque l’on envisage de vendre sa maison sans agence, il est essentiel de comprendre les obligations légales. Il faut également se renseigner sur les procédures à suivre pour éviter toute dépense imprévue. 

La première obligation légale est de fournir aux acheteurs potentiels un rapport de diagnostic technique (DDT), qui décrit l’état de votre propriété. En fonction de la localisation et de l’année de construction de votre bien, plusieurs diagnostics obligatoires doivent être réalisés avant la transaction :

Pour vendre votre bien sans agence, vous devrez également trouver un acheteur et rédiger vous-même un compromis de vente. Ce compromis engage le vendeur et l’acheteur jusqu’à sa signature par un notaire.

Le compromis doit comporter les informations suivantes :

  • La date proposée pour la vente
  • L’identité du vendeur et de l’acheteur
  • la signature des deux parties
  • Une description du bien (loué ou vacant, surface, rapports techniques, etc.)
  • Le prix

Voici un exemple de compromis de vente, correspondant au contrat ci-dessus !

✏️ Exemple : COMPROMIS DE VENTE D’UN APPARTEMENT

Entre les soussignés :

M. Jean DUPONT, né le 1er janvier 1970 à Paris, demeurant au 10 rue de la Liberté, 75001 Paris, ci-après dénommé le “Vendeur” ;

Et

Mme Alice MARTIN, née le 1er janvier 1980 à Lyon, demeurant au 20 rue des Lilas, 69001 Lyon, ci-après dénommée l'”Acquéreur” ;

Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 – Objet de la vente

Le Vendeur s’engage à vendre à l’Acquéreur un appartement situé au 5ème étage du 10 rue de la Paix, 75002 Paris, comprenant une entrée, un salon, deux chambres, une cuisine, une salle de bains et des toilettes séparées, d’une superficie de 70 m², ainsi qu’une cave située au sous-sol de l’immeuble.

Article 2 – Prix de vente

Le prix de vente entre les parties est de 500 000 euros (cinq cent mille euros).

Article 3 – Modalités de paiement

L’Acquéreur s’engage à verser le prix de vente comme suit :

Un dépôt de garantie de 50 000 euros sera versé à la signature du présent compromis de vente ;
Le solde sera versé au plus tard à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Article 4 – Conditions suspensives

La vente est conclue sous les conditions suspensives suivantes :
a) Obtention d’un prêt immobilier par l’Acquéreur dans un délai de 30 jours à compter de la signature du présent compromis de vente ;
b) Obtention d’un certificat de conformité attestant que l’appartement est conforme aux normes réglementaires en vigueur.

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie dans le délai imparti, le présent compromis de vente sera considéré comme nul et non avenu, et les parties seront libérées de leurs engagements respectifs.

Article 5 – État des lieux

L’état des lieux sera réalisé par les parties à la date de la prise de possession de l’appartement.

Article 6 – Frais

Les frais liés à la vente de l’appartement et à la rédaction de l’acte de vente chez le notaire seront supportés par l’Acquéreur.

Article 7 – Délai de rétractation

L’Acquéreur dispose d’un délai de 10 jours à compter de la réception du présent compromis de vente pour se rétracter sans avoir à justifier de motifs ni à supporter de pénalités.

Article 8 – Litiges

En cas de litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution du présent compromis de vente, les parties s’engagent à chercher une solution amiable. À défaut d’accord, le litige sera porté devant les tribunaux compétents.

Fait à Paris, le 1er avril 2023, en deux exemplaires originaux.

Le Vendeur
Signature

L’Acquéreur

La vente définitive chez le notaire doit être réalisée dans les trois mois après avoir signé le compromis de vente.

Lors de ce dernier rendez-vous, il est obligatoire de rendre les clés après paiement. Une fois l’acte authentique signé, la transaction est achevée.

Pour les autres obligations légales, notamment en cas de réalisation d’une plus-value, le notaire se chargera de vous informer.

Photo remise des clés à l'acheteur

Les conseils de Jaqe pour vendre sa maison sans agence

Si vous envisagez de vendre votre maison sans agence immobilière, vous pouvez suivre plusieurs conseils pour faciliter le processus :

Attention à la rédaction de l’annonce

Rédigez une annonce claire et attrayante. Soyez précis et détaillez un maximum d’informations qui pourraient intéresser les acquéreurs. Incluez une photo claire et soignée de votre logement pour encourager les visites.

➡️ Les photos sont très importantes sur une annonce immobilière. Sur certains sites, les photos sont payantes. Cependant, ça peut être gagnant ! Les personnes intéressées seront plus aptes à vous contacter et faire une visite si elles sont sûres de ne pas se déplacer pour rien !

Comment prendre des bonnes photos pour la vente

Partager l’annonce sur un maximum de plateformes

Vérifiez le prix local au mètre carré et les annonces immobilières similaires. Le site Meilleurs Agents permet d’obtenir une estimation du prix par ville. Une fois que votre annonce est prête, partagez-la sur des plateformes de vente entre particuliers.

Affichez le certificat de performance énergétique dans l’annonce

Le classement énergétique d’une maison est un argument de vente important. La note du DPE va de A à G, A étant la meilleure et indiquant une propriété plus économe en énergie.

Il est donc important de partager le score de votre propriété avec les visiteurs. C’est de toute façon une mention obligatoire à afficher.

⭐️ Les points à retenir
  • Il est possible de vendre sa maison sans agence
  • Cela permet de faire d’importantes économies sur les frais
  • Il faudra cependant y consacrer beaucoup de temps et d’énergie !
  • Il y a des exigences légales à respecter


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 😊

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