DPE immeuble : qu’est-ce que c’est ? Découvrez notre guide !

Qu’est-ce que le DPE collectif ?

DPE immeuble : Bien qu’il ne soit pas une nouveauté, il a subi des évolutions significatives depuis 2021. Il est désormais plus fiable et opposable. Son objectif principal est d’informer les copropriétaires actuels et futurs sur la performance énergétique de leur logement, et sur son impact environnemental. Cette information permet aux propriétaires d’engager des démarches de rénovation énergétique. Ils peuvent bénéficier de subventions et d’aides publiques, le cas échéant.

Qui est concerné ?

Jadis, le DPE collectif s’appliquait exclusivement aux logements collectifs dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif. Cependant, depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, cette obligation concerne tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ainsi, les indivisions équipées de systèmes individuels sont également concernées.

Cependant, une exception subsiste : si un diagnostic énergétique effectué après le 1er juillet 2021 montre que l’habitation appartient à la classe énergie A, B ou C, le DPE n’est pas nécessaire.

Que contient le DPE immeuble depuis 2021 ?

Le DPE collectif a pour objectif de fournir aux copropriétaires des informations détaillées sur l’état énergétique de leur bâtisse et de les aider à évaluer la faisabilité d’une rénovation énergétique. Ce document comprend plusieurs éléments essentiels :

• Description de l’état énergétique de l’indivision : Cette évaluation prend en compte les caractéristiques du bâtiment des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, d’éclairage, etc.
• Étiquette énergétique et étiquette climat : Le nouveau DPE comporte une étiquette (de A à G). Il intègre deux aspects : la consommation énergétique en kilowattheure d’énergie primaire par m² par an et les émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes équivalents de CO2 par m² par an. Elle est déterminée en fonction de l’efficacité la moins favorable, que ce soit en termes de consommation d’énergie ou d’émissions de CO2.
• Évaluation du confort d’été et de la ventilation : De nouveaux indicateurs de confort d’été sont introduits, accompagnés de recommandations d’amélioration telles que l’isolation et la protection solaire. Des informations sur la ventilation sont également fournies.
• Recommandations de travaux : Le nouveau DPE intègre des recommandations de travaux pour faciliter la rénovation énergétique. Cependant, ces recommandations ont une valeur principalement informative. Lorsqu’une copropriété envisage d’importants travaux de rénovation énergétique, il est conseillé de faire réaliser un Audit Energétique. Ainsi, nous aurons des résultats plus précis et adaptés à la copropriété.
• Évaluation des consommations énergétiques : Le DPE indique une estimation en euros de la facture annuelle d’énergie, sous forme d’une fourchette de prix, avec l’année de référence des tarifs de l’énergie. L’affichage du DPE individuel est obligatoire dans les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2022.

Les copropriétés de maisons individuelles

Les copropriétés de maisons individuelles, également désignées de « copropriétés horizontales », suscitent des questions spécifiques parmi les copropriétaires de ces habitations. En général, les édifices en indivision sont catégorisés comme des « copropriétés verticales ». La loi considère un « groupe d’édifices bâtis » comme une indivision composée de plusieurs bâtiments. Mais la pratique notariale a créé la notion de « copropriété horizontale » pour les parcelles avec plusieurs maisons individuelles. Ce qui offre ainsi un cadre législatif adapté aux besoins des copropriétaires.

La question cruciale ici est de savoir si ces maisons individuelles seront soumises à un audit énergétique individuel ou si elles relèvent des obligations du DPE collectif pour les copropriétaires. La réponse dépend du règlement de l’indivision et de la classification énergétique des maisons individuelles. Ce qui peut avoir un impact significatif sur les décisions à prendre en matière d’efficacité énergétique et de gestion immobilière.

Pourquoi réaliser ou refaire un DPE Collectif ?

Le DPE Collectif, contrairement à l’individuel qui se concentre sur une seule habitation, évalue l’efficacité énergétique de l’ensemble d’un bâtiment immobilier. Il évalue aussi ses parties communes. Cette évaluation revêt une grande importance en matière de vente. Il offre une description détaillée de l’état initial de l’indivision couvrant les caractéristiques :

• Du bâtiment,
• Les systèmes de chauffage,
• De production d’eau chaude,
• Et d’éclairage.

Il fournit des données sur les consommations énergétiques, les dépenses annuelles d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, des éléments cruciaux à prendre en compte lors de la vente d’une bâtisse. En outre, il attribue une étiquette énergie et une étiquette climat de A (le meilleur) à G (le moins bon). Ce sont des informations essentielles pour les acheteurs potentiels et leur décision d’achat.

Mais la nécessité de réaliser un DPE collectif ne se limite pas à son importance en termes d’évaluation pour la vente immobilière. En effet, il est également obligatoire en vertu de la loi. De plus, les anciens ont une durée de validité limitée. Cette période est réduite en fonction de leur date de réalisation, un facteur à prendre en compte lors de la mise en vente de biens immobiliers.

Par exemple, ceux effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. Tandis que ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024. Ce qui peut influencer les décisions des propriétaires qui souhaitent vendre leur bien. D’ici 2026, toutes les indivisions de plus de 9 ans devront avoir réalisé ou refait un DPE Collectif, une information cruciale pour les vendeurs potentiels.

Outre son aspect légal, la nouvelle version du DPE présente des avantages considérables pour les propriétaires cherchant à vendre leur bien immobilier. Dans de nombreuses indivisions construites avant l’entrée en vigueur des réglementations thermiques, des rénovations énergétiques ciblées peuvent s’avérer rentables. Et elles peuvent contribuer à une meilleure valorisation lors de la vente.

La nouvelle version inclut des recommandations de travaux visant à réduire les factures énergétiques. Un atout non négligeable qui peut attirer les acheteurs potentiels. Elle vise à améliorer le confort des occupants et à augmenter la valeur verte des biens immobiliers, des aspects importants pour la vente immobilière. Une étude des notaires de France démontre qu’une amélioration de chaque lettre énergétique correspond en moyenne à une augmentation de 5 % de la valeur du bien, une information précieuse pour les vendeurs.

De plus, la pratique d’un DPE collectif permet de réduire le coût de ceux individuels, un avantage à considérer lors de la vente d’un logement. Le DPE immeuble ne peut plus remplacer l’individuel. Mais les données collectées peuvent être utilisées pour faciliter la réalisation de ces derniers, réduisant ainsi les coûts pour les propriétaires en phase de vente. En somme, il s’impose comme un outil incontournable à la fois pour la conformité légale et l’amélioration énergétique des immeubles en vue de leur vente.

Quand est-ce qu’il faut en réaliser un ? Et qu’elle est sa durée de validité ?

La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier d’exigibilité pour le DPE immeuble, en fonction du nombre de lots dans l’indivision :

• Depuis le 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• À partir du 1er janvier 2025 : pour les copropriétés de 50 à 200 lots.
• À partir du 1er janvier 2026 : pour les copropriétés de moins de 50 lots.

La validité du DPE immeuble est de 10 ans. Mais des exceptions existent pour ceux réalisés entre janvier 2013 et décembre 2017, ainsi que pour ceux effectués entre janvier 2018 et juin 2021.

Le processus du DPE immeuble

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, possédant une assurance responsabilité civile professionnelle et une certification DPE « tous types de bâtiments ».

La visite sur site comprend l’inspection de plus de 60 points de contrôle, évaluant :

• La construction,
• Les matériaux d’isolation,
• Les équipements communs,
• D’autres éléments.

Suite à la visite, le diagnostiqueur remet un rapport détaillé comprenant des explications, des hypothèses de travail, et des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. Ce rapport est un outil précieux pour prendre des décisions éclairées sur les rénovations énergétiques à entreprendre.

Mise en place du DPE immeuble et conséquences d’un refus

Le syndic de l’indivision doit inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales la question du choix du prestataire pour la réalisation du DPE collectif. Le refus de réaliser le DPE peut entraîner des conséquences graves, telles que la perte de subventions et la responsabilité du syndicat.

Qui réalise le DPE collectif et son coût ?

Le DPE collectif doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié. Qui est détenteur de la certification « tous types de bâtiments » et d’une assurance responsabilité civile, répondant à des critères de certification. Il doit disposer d’une assurance de responsabilité professionnelle.

Ce professionnel effectue plus de 60 contrôles en moyenne pour évaluer la qualité :

• Du bâti,
• Des murs,
• Des plafonds,
• Des planchers,
• De l’isolation,
• Des vitrages, etc.

De plus, son coût varie en fonction de la taille de l’indivision, pouvant aller de 1 000 à 4 000 €. Les changements dans la collecte de données et la réalisation des DPE Collectifs sont substantiels.

Notamment en ce qui concerne la visite d’un échantillon représentatif de logements dans l’édifice, couvrant différentes typologies :

• Types de planchers,
• Étages intermédiaires
• Et types de planchers hauts.

« Le diagnostic de performance énergétique collectif est bien plus qu’une simple obligation légale. Il représente une opportunité pour les copropriétaires de comprendre et d’améliorer l’efficacité énergétique de leur bâtiment, de réduire les coûts énergétiques et d’augmenter la valeur de leur investissement immobilier. C’est un outil essentiel dans la transition énergétique et la rénovation des logements collectifs.”

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Aides financières et calcul du DPE immeuble

Son application pour les copropriétés ne bénéficie malheureusement d’aucune aide financière spécifique, car il s’agit d’une exigence réglementaire. Cependant, il existe des possibilités de financement indirectes. Par exemple, le DPE Collectif peut servir de base à l’évaluation énergétique incluse dans la mission d’AMO Ma Prime Rénov’. Elle qui est financée à hauteur de 30 % par le dispositif Ma Prime Rénov’. Cela signifie que vous pouvez obtenir votre DPE Collectif par le biais de ce dispositif. Même si le coût d’une mission d’AMO est généralement plus élevé qu’un simple DPE Collectif.

Par ailleurs, pour financer les travaux de rénovation énergétique, les copropriétés peuvent bénéficier de différentes aides telles que :

• L’éco-prêt à taux zéro,
• La TVA réduite à 5,5 %,
• Le dispositif Ma Prime Rénov’ Copropriété, entre autres.

Le DPE Collectif est essentiel pour les indivisions en France. Car il fournit des informations cruciales sur l’efficacité énergétique des bâtiments. Ce qui encourage la rénovation énergétique et la réduction de l’impact environnemental. Les propriétaires de indivisions doivent donc veiller à se conformer à cette réglementation en constante évolution.

Les obligations légales

C’est une obligation légale pour les édifices comptant jusqu’à 50 lots, avec un équipement :

• De chauffage,
• De climatisation,
• Ou de production d’eau chaude sanitaire collectif.

Il s’applique à tous les types de bâtiments, que ce soit à des fins d’habitation ou commerciales. Il devait être effectué entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016 pour les édifices de 50 lots ou moins, équipés d’installations collectives.

De plus, la loi Climat et résilience promulguée en août 2021 impose aux copropriétés de réaliser un diagnostic énergétique en fonction de leur taille et du permis de construire. Il devra être renouvelé tous les 10 ans, sauf si le bâtiment est classé A, B ou C.

Quelles sont les différences entre le DPE Collectif et les autres études (PPPT, DTG, Audits…) ?

Il s’ajoute aux autres études techniques déjà existantes en indivision, telles que le Diagnostic Technique Global (DTG) et l’Audit Énergétique. La loi Climat et Résilience a également introduit le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) comme une nouvelle exigence.

Voici les principales différences entre ces différentes études :

• DPE Collectif vs. le DTG : Le DTG a été instauré par la loi ALUR en 2014. Il vise à évaluer l’état global du bâtiment et à identifier les travaux d’entretien nécessaires dans les 10 prochaines années. Le DTG est obligatoire pour la mise en copropriété des édifices de plus de 10 ans. En revanche, le DPE collectif est spécifiquement axé sur la performance énergétique. Il ne concerne que les bâtisses dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 2013.
• DPE Collectif vs. Audit Énergétique : L’Audit Énergétique est une étude détaillée qui examine en profondeur les performances énergétiques d’un bâtiment. Il propose des recommandations précises pour améliorer son efficacité énergétique. Il est particulièrement utile lorsque des rénovations énergétiques importantes sont envisagées. En comparaison, le DPE Collectif est plus général et se concentre sur l’étiquetage énergétique et les recommandations de travaux générales.
• DPE Collectif vs. Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : Le PPPT, une exigence légale qui vise à établir un plan pluriannuel de travaux pour améliorer la performance énergétique d’une copropriété. Il est souvent associé au DPE Collectif pour budgétiser et planifier les travaux. Le DPE Collectif fournit des données qui peuvent être utilisées dans le cadre du PPPT.

En résumé, chaque étude a un objectif spécifique, et leur réalisation dépend des exigences légales et des besoins spécifiques de la copropriété. Le DPE collectif se concentre sur l’évaluation de la performance énergétique et des recommandations générale. Tandis que d’autres études, telles que le DTG et l’Audit Énergétique, sont plus détaillées et axées sur l’état global du bâtiment et les recommandations spécifiques. Le PPPT est un plan pluriannuel de travaux. Il peut être élaboré en fonction des résultats du DPE Collectif pour améliorer la performance énergétique de la copropriété.

Conclusion

Le DPE immeuble est spécifiquement conçu pour évaluer l’efficacité énergétique des immeubles. Il joue un rôle fondamental au sein des indivisions en fournissant une perspective globale de la performance énergétique de l’édifice immobilier. Cette évaluation approfondie permet de prendre des décisions éclairées concernant :

• Les rénovations indispensables pour améliorer l’efficacité énergétique de l’immobilier.
• De maîtriser les dépenses énergétiques, tout en valorisant les biens immobiliers, ce qui est essentiel pour garantir la pérennité et la rentabilité de l’investissement immobilier.

Assurer son application dans le respect des délais légaux demeure donc un impératif pour une gestion efficiente de votre copropriété. Il est essentiel de garder à l’esprit que le DPE collectif n’est pas seulement une contrainte réglementaire. Mais c’est également une opportunité d’optimiser la performance énergétique de votre logement immobilier, en contribuant à un avenir plus durable et à une amélioration du confort de tous les résidents. N’hésitez pas à solliciter les services d’un diagnostiqueur qualifié pour mettre en œuvre cette démarche cruciale et bénéficier de tous ses avantages immobiliers.

Merci de nous avoir lu !