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Estimation immeuble : 4 critères pris en compte dans le prix

Estimation Immeuble
Sommaire
L’estimation immeuble ne prend pas en compte les mêmes critères que l’estimation d’une maison ou d’un appartement. Cela nécessite une approche différente qui prend en compte 4 facteurs clés.

Que vous souhaitiez acquérir un immeuble de rapport ou un immeuble à usage d'habitation, il faut prendre en compte : le calcul global de la rentabilité locative lors de l'estimation de bien immobilier.
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Estimation immeuble : quelles sont les différences avec l’estimation d’un bien immobilier classique ? ⚔️

L’estimation d’un immeuble présente plusieurs différences par rapport à celle d’un appartement. Par exemple, un immeuble de rapport à vendre est principalement conçu pour générer des revenus locatifs à l’acheteur. Le prix de vente doit être lié aux loyers potentiels perçus, y compris les périodes de vacances. On peut considérer l’achat de cet immeuble comme un placement similaire à un investissement dans des SCPI.

L’objectif est donc de déterminer les risques liés à cet investissement financier. Pour faire le bon choix lors de l’acquisition d’un immeuble, il est nécessaire d’étudier un certain nombre de critères. Ces critères prendront en compte les avantages et les opportunités de l’investissement.

Estimation immeuble : quels sont les différents types d’immeuble ?

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Les immeubles résidentiels familiaux ️

Cette catégorie regroupe les maisons unifamiliales, les appartements en copropriété et les maisons en rangée. Les immeubles résidentiels unifamiliaux sont des propriétés destinées à abriter des familles. Ils offrent généralement un bon potentiel locatif.

Les immeubles résidentiels à logements multiples

Les immeubles résidentiels à logements multiples sont des bâtiments comprenant plusieurs unités résidentielles, telles que des appartements. Ces immeubles offrent souvent un rendement locatif intéressant. Ils permettent de générer des revenus provenant de plusieurs locataires.

Les immeubles commerciaux

Les immeubles commerciaux sont destinés à des activités commerciales ou professionnelles. Ils peuvent abriter des commerces, des bureaux ou d’autres types d’entreprises. Les immeubles commerciaux offrent souvent des opportunités de revenus plus élevés. Néanmoins, ils peuvent présenter des défis supplémentaires en termes de gestion.

Les immeubles de rendement mixte

Les immeubles de rendement mixte combinent à la fois des espaces résidentiels et des espaces commerciaux. Ce type d’immeuble offre la possibilité de diversifier les revenus. De cette façon, on peut répartir les risques entre les différentes sources de revenus.

Les immeubles industriels ou semi-industriels

Les immeubles industriels sont spécifiquement conçus pour des activités industrielles, telles que des usines ou des entrepôts logistiques. Ces immeubles peuvent offrir des opportunités de revenus significatives dans des secteurs spécifiques, tels que le transport et la logistique.

Les immeubles liés à l’hôtellerie

Cette catégorie englobe les propriétés liées au secteur de l’hôtellerie, telles que :

  • les hôtels
  • les auberges de jeunesse
  • les gîtes
  • les locations Airbnb

Les immeubles liés à l’hôtellerie peuvent offrir des revenus potentiels intéressants, en particulier dans les régions touristiques.

Estimation immeuble : quels sont les critères à analyser ?

Avant même d’examiner l’état général du bâtiment, il est essentiel de porter une attention particulière à son emplacement ! La localisation d’un immeuble est l’élément le plus important à prendre en compte lors de l’estimation.

La localisation de l’immeuble

calcul de la valeur d'un bien par rapport au loyer

L’étude de la localisation d’un immeuble est primordiale pour une estimation précise. Le choix de la ville est important, tout comme celui du quartier dans la ville. C’est l’élément qui constitue la base de tout investissement. Comprenez que, même à quelques rues près, un investissement peut être plus rentable qu’un autre.

Parmi les critères importants, identifiez les atouts du quartier :

  • un centre culturel
  • un monument historique
  • un centre commercial
  • la présence d’écoles recherchées

Tous ces éléments doivent être pris en compte pour calculer la valeur vénale de l’immeuble. Cela est encore plus évident lorsque l’immeuble abrite un local commercial, dont le loyer peut varier considérablement en fonction du numéro de rue.

✏️ Exemple : prenons la Rue de Rivoli dans le 1ᵉʳ arrondissement de Paris et la Rue de Passy dans le 16ᵉ arrondissement.

La rue de Rivoli est une artère très prisée par les commerçants en raison de son emplacement central et de son attrait touristique. Les loyers des vitrines commerciales sur cette rue peuvent atteindre des sommets. Les prix vont de 10 000 € à 25 000 € par mois, en fonction de la taille et de l’emplacement du local.

En revanche, la Rue de Passy, située dans un quartier résidentiel chic du 16ᵉ arrondissement, offre un environnement différent pour les commerces. Bien que cette rue soit également connue pour abriter des boutiques de luxe et des enseignes prestigieuses, les prix des locations des vitrines commerciales sont généralement moins élevés. On peut s’attendre à des loyers mensuels variant de 5 000 € à 15 000 €, selon les caractéristiques du local.

Le type d’immeuble

On ne peut estimer un immeuble sans prendre en compte son type et son année de construction. Qu’il s’agisse d’un style haussmannien, Art Déco, des années 30, contemporain ou respectant les normes HQE, chaque type d’immeuble présente des différences. Certains privilégient le charme et la qualité de la pierre au détriment des performances énergétiques. D’autres en revanche, sont construits avec des matériaux moins nobles, mais offrent une osmose parfaite dans leur architecture moderne.

L’immeuble estimé doit être peu coûteux en termes d’entretien, tout en ayant de la valeur tout au long de sa durée de vie. Les immeubles anciens répondent aux critères recherchés en termes d’efficacité. C’est le cas notamment de ceux de style Empire présents principalement à Paris. Toutefois, le type d’immeuble revêt quand même une importance capitale.

La qualité du bâti

comment calcul la valeur d'un bien par rapport au loyer

La qualité du bâti peut largement influencer la sous-estimation d’un immeuble. La structure du bâtiment doit être solide, et ce quel que soit son âge. Il est important de vérifier l’état de chaque partie, du sous-sol à la toiture. Les fondations sont-elles saines ? La toiture est-elle endommagée ? Est-il nécessaire de procéder à un ravalement ? Les caves ont-elles été inondées ? Les réponses à ces questions permettront d’estimer les risques liés à l’acquisition d’un immeuble.

L’état intérieur de l’immeuble ️

L’estimation d’un immeuble doit prendre en compte la conformité des équipements intérieurs. L’état de la plomberie, les normes électriques, la conformité du système d’assainissement sont autant d’aspects à considérer. En cas de non-conformité, les travaux peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il ne faut pas négliger ces éléments lors de l’estimation.

L’aménagement actuel, l’état des murs, des sols et des meubles sont également à prendre en compte dans l’estimation. L’importance de tels travaux est d’autant plus significative dans les secteurs où les loyers et les prix au mètre carré sont bas. Il peut alors être difficile de rentabiliser les opérations de rénovation.

L’info JAQE : il est essentiel de vérifier la cohérence de la découpe des surfaces habitables de chaque appartement par rapport à la demande locative. En effet, certaines configurations de lots ne correspondent pas à la demande. Elles ne permettent pas d’optimiser la rentabilité locative.

Estimation immeuble : comment la réaliser ? ⚙️

Estimer son immeuble en ligne

les règles pour estimer en tout objectivité un bien immobilier

Dans un premier temps, il convient de déterminer le prix au mètre carré de l’immeuble. Il est possible d’utiliser des simulateurs en ligne proposés par les agences immobilières. Ces simulateurs utilisent des algorithmes pour se faire une idée approximative du montant réel. Ces outils en ligne permettent également de déterminer plus efficacement les loyers pratiqués dans un secteur.

N’oubliez pas d’utiliser l’outil gouvernemental Patrim pour comparer les dernières ventes d’immeubles dans la région. Gardez à l’esprit que cette base de données n’est pas mise à jour chaque année.

À partir de l’estimation en ligne, vérifiez si l’immeuble offre une rentabilité suffisante pour ne pas être sous-estimé par rapport au marché. Il s’agit d’une démarche très différente de la vente d’un appartement ou d’une maison.

L’info JAQE : un immeuble classé ne peut pas être estimé de la même manière qu’un immeuble “standard”. Faites appel à un expert immobilier dans ce cas.

Faire estimer son immeuble par un agent immobilier ‍

Pour obtenir une estimation fiable, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier expert dans la vente d’immeubles. Grâce à son expérience et à ses connaissances, un professionnel sera en mesure de réaliser une expertise globale. Celle-ci est en moyenne réalisée en moins de 2 heures de présence et 5 heures d’études.

L’info JAQE : en général la vente d’immeuble se fait off market. C’est-à-dire que ce sont plutôt des professionnels qui utilisent leurs réseaux pour trouver l’acheteur idéal.

Que vous soyez un investisseur ou un vendeur souhaitant estimer un immeuble, il est essentiel de prendre en compte ces 4 critères clés :

  • l’emplacement
  • le type d’immeuble
  • la qualité du bâti
  • l’état intérieur de l’immeuble

En analysant ces éléments et en effectuant les diagnostics obligatoires, vous serez en mesure de réaliser une estimation du prix de l’immeuble. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier spécialisé dans la vente d’immeubles.

Estimation immeuble : quels sont les diagnostics immobiliers qui peuvent impacter sa valeur ? ⚠️

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Lors de l’estimation d’un immeuble, il est essentiel de prendre en compte les diagnostics immobiliers obligatoires qui peuvent avoir un impact sur sa valeur. Voici quelques-uns des diagnostics les plus courants à considérer :

Diagnostics immobiliers
Détails
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE
Le DPE évalue les performances énergétiques d’un bâtiment. Il va analyser la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Une bonne performance énergétique peut augmenter la valeur de l’immeuble. En revanche, une mauvaise performance peut avoir un impact négatif.
Le Métrage Loi Carrez
Ce diagnostic précise la surface des lots de copropriété dans les immeubles destinés à un usage commercial ou résidentiel. Il est important d’avoir une mesure précise de la surface. De cette façon, on peut estimer correctement la valeur de l’immeuble.
Le diagnostic assainissement et l’état des risques et pollutions (ERP)
Le diagnostic d’assainissement non collectif évalue les risques liés à l’assainissement du bâtiment. Le diagnostic ERP (état, risques et pollutions), lui, évalue les risques liés à l’environnement. Ces éléments peuvent avoir un impact sur la valeur de l’immeuble en fonction des normes en vigueur.
Les diagnostics amiante, plomb et termites
Certains diagnostics évaluent la présence de matériaux potentiellement dangereux dans l’immeuble. La présence de ces matériaux peut nécessiter des mesures correctives.
Le diagnostic sonore
Ce diagnostic évalue les nuisances sonores potentielles autour de l’immeuble.

Estimation immeuble : le cas particulier de l’immeuble de rapport

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

C’est un investissement immobilier qui vise à générer des revenus réguliers et stables. Il s’agit d’acquérir une propriété dans le but de la louer et de percevoir des loyers mensuels. Les immeubles de rapport peuvent prendre différentes formes, notamment :

  • des immeubles résidentiels à logements multiples
  • des immeubles commerciaux
  • des immeubles mixtes comprenant à la fois des logements et des espaces commerciaux

Comment l’estimer ?

Le prix d’un immeuble de rapport dépend principalement de deux critères clés : le prix au mètre carré et le rendement net de charges. Il est donc essentiel de déterminer une fourchette de prix au mètre carré. Il faut aussi connaître le rendement moyen dans la ville ou la région concernée. Des outils en ligne peuvent fournir des indications sur les prix et les loyers pratiqués dans la région. En plus du prix au m² et du rendement net des charges, voici les autres critères à prendre en compte :

  • l’emplacement
  • l’état du bâti et l’état intérieur de l’immeuble
  • les ressources financières des locataires

Il est recommandé de calculer la rentabilité attendue en utilisant ces informations.

Il est possible d’affiner la position de l’immeuble dans cette fourchette de prix, pour cela, il faut :

  • l’analyser en fonction des fondamentaux et des opportunités
  • tenir compte de ses points forts et de ses faiblesses

Pour confirmer le prix obtenu, il est conseillé de comparer le bien à estimer avec des biens récemment vendus présentant une superficie et un standing équivalents. Il convient de noter que le prix final peut différer d’environ 10 à 20 % du prix initial.

Seule une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier spécialisé dans les immeubles de rapport peut garantir une évaluation précise. Chaque bien étant unique, une analyse spécifique tenant compte de tous ses aspects est nécessaire.

Laura, agent immobilier depuis 9 ans

En conclusion, l’estimation immeuble de rapport nécessite :

  • une analyse détaillée des fondamentaux, des opportunités et des risques
  • une évaluation minutieuse des flux financiers et de la concurrence

Il est essentiel de travailler avec des professionnels de l’immobilier spécialisés dans ce type de biens pour :

  • obtenir une estimation précise
  • maximiser la valeur de votre investissement immobilier
⭐️ Les points à retenir :
  • Pour estimer un immeuble, il faut prendre en compte quatre facteurs clés : l’emplacement, le type d’immeuble, la qualité du bâti et l’état intérieur,
  • l’estimation d’un immeuble de rapport ou d’un immeuble à usage d’habitation doit inclure le calcul global de la rentabilité locative,
  • l’emplacement de l’immeuble est un critère clé à prendre en compte,
  • l’estimation d’un immeuble peut être réalisée à l’aide de simulateurs, mais il est recommandé de faire appel à un agent immobilier spécialisé,
  • certains diagnostics immobiliers peuvent avoir un impact sur la valeur de l’immeuble.


Merci de nous avoir lu

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