Diagnostic obligatoire en location : vide et meublée
Actuellement, il existe des diagnostics obligatoires vente. Avant toute signature de contrat de vente, des documents doivent être fournis à l’acquéreur. Il en va de même dans le cadre d’une location.
Tout propriétaire qui signe un contrat de location avec son locataire, doit faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires (qu’ils soient vacants ou meublés, à usage de résidence principale ou secondaire, pour une plus ou moins longue durée). Cette démarche a pour but de mieux informer le locataire et de clarifier son consentement.
Le diagnostiqueur en charge de l’évaluation du bien répertorie, au sein d’un dossier diagnostic technique (DDT), tous les diagnostics obligatoires location.
Voici la liste de ces diagnostics :
- Une liste des risques liés à la nature et à la technologie. Elle indique si le site se trouve ou non dans un périmètre d’exposition aux catastrophes naturelles, minières ou technologiques. Elle mentionne également les risques sismiques, le potentiel radon et l’éventuelle dégradation des sols,
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique le degré d’isolation thermique d’un bâtiment et les coûts de chauffage estimés,
- le risque d’exposition au plomb (CREP) qui indique si du plomb est présent dans les murs du logement,
- l’état des installations de gaz et d’électricité à l’intérieur du bâtiment, qui permet d’évaluer les risques. D’une manière générale, pour qu’un logement soit autorisé à la location, il ne doit pas être dangereux et il doit assurer la sécurité des occupants,
- le diagnostic sur les nuisances sonores aériennes (pratiqué depuis le 1er juin 2020).
Lors de la signature du bail, l’ensemble des diagnostics obligatoires doivent être remis au locataire : ils doivent donc être complétés en amont, idéalement avant la diffusion de l’annonce.
Les diagnostics sont remis soit :
- sous la forme d’un dossier diagnostic technique papier joint au bail,
- de manière numérique, depuis l’entrée en vigueur de la loi Élan (23 novembre 2018)
Dans le cas où ils n’auraient pas été fournis à l’issue de la conclusion du contrat de location, ils doivent être adressés au locataire, dans les prochains jours.
Il est obligatoire de faire réaliser, par un diagnostiqueur certifié :
- Le diagnostic de performance énergétique,
- le diagnostic gaz
- le diagnostic électricité,
- le CREP.
En plus de cela, il peut être amené à déterminer l’état des risques naturels et technologiques. Dans certains endroits, il est obligatoire pour la vente et la location sur l’ensemble de la ville. C’est le cas notamment de l’ERP Paris.
Le diagnostic amiante location, contrairement aux cinq autres diagnostics obligatoires, n’est pas nécessairement intégré dans le contrat de location. Cela est vrai, peu importe l’issue du diagnostic :
- qu’il indique la présence d’amiante,
- l’absence d’amiante (flocages, faux plafonds, conduits, calorifugeages, murs, volets…). En pratique, il est important de le tenir à la disposition du locataire, sur simple demande, sauf en cas de location d’une maison individuelle.
En plus des diagnostics obligatoires, le bien loué doit être en bon état, opérationnel et réparable.
Les informations obligatoires en location vide et meublée
En plus de fournir au locataire, le dossier diagnostic technique, le bailleur doit l’informer sur certains points :
- L’espace habitable du logement,
- équipements permettant d’accéder aux technologies de l’information et de la communication,
- éventuelle contribution à la répartition de l’économie des charges, pour le locataire.
La surface habitable « loi Boutin »
Il est important que chaque contrat de bail, qu’il soit vide ou meublé, indique la surface habitable de la résidence (parfois appelée surface « Loi Boutin »). Il n’est pas obligatoire de fournir une justification au futur locataire : il suffit d’informer sur la surface habitable (en m²) dans le contrat de location.
L’accès aux technologies de l’information et de la communication
Que le contrat de location soit vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, il doit préciser les modalités de réception de la télévision, de l’accès à internet, etc. Il est donc primordial de lister tous les équipements permettant l’accès aux technologies de l’information et de la communication dans le logement (télévision, câble, fibre, parabole, téléphone). Il n’est pas nécessaire de fournir des justificatifs au bailleur.
La contribution aux économies d’énergie
Depuis le 26 novembre 2009, les propriétaires et les locataires de locaux vacants peuvent convenir de partager le coût des rénovations énergétiques. Dans un premier temps, le propriétaire contribue directement à l’intégrité du coût de la construction, mais une fois les travaux terminés, le locataire participe en contribuant au partage du coût de la construction.
Des informations complémentaires dans certaines circonstances
Les informations suivantes doivent être indiquées dans la clause spécifique du contrat ou sur l’annexe au bail, afin de garantir que le locataire soit pleinement informé, ainsi que le propriétaire, soit pleinement protégé :
- L’existence d’un système de récupération des eaux de pluie dans le bien loué, le fonctionnement de ce système (en notant si le système permet l’utilisation intérieure des eaux de pluie collectées) ;
- Si le bien loué dispose d’une piscine enterrée privée (ou semi-enterrée), celle-ci doit être sécurisée (rappelons que, depuis le 1er janvier 2006, la sécurisation est obligatoire).
Les diagnostics pour les autres locations
Pour lieux de location tels que les baux professionnels, garage ou terrain :
- Pour ce qui est du diagnostic garage en temps normal il n’y pas de diagnostic obligatoire de location sauf exception.
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques est à joindre lors de la signature de contrat de bail,
- Lors de la signature d’un bail, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit toujours être joint. Sauf s’il s’agit d’un bail rural, d’un bail saisonnier, d’un emplacement sans système de chauffage (par exemple, un lieu d’annexion) ou d’un terrain non bâti (par exemple). En outre, les étiquettes énergétiques et climatiques (les lettres du DPE) doivent être mentionnées dans l’annonce immobilière,
- Sauf pour les terrains, l’état d’amiante doit être accessible sur demande pour le locataire.
