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Vente d’immeuble à rénover (VIR) : qu’est-ce que c’est ? – Jaqe

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Sommaire

Vente d’immeuble à rénover : cela peut être une option intéressante pour les investisseurs immobiliers cherchant à maximiser leur rendement sur investissement ou pour les acheteurs souhaitant acquérir une propriété à un prix abordable.

Cependant, les étapes de vente d'un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation peut également être risqué et complexe, avec des spécificités à prendre en compte.

C'est pourquoi nous avons créé le guide VIR pour aider les acheteurs potentiels à comprendre les aspects clés de la vente d'immeuble à rénover.

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Qu’est-ce que la vente d’immeuble à rénover ou VIR ? 🤔

Il est possible d’acquérir un bien immobilier que le vendeur s’engage à rénover dans un délai déterminé. Toutefois, cette transaction est soumise à des dispositions spécifiques visant à protéger l’acquéreur. Elle doit faire l’objet d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR).

Dans le cadre d’une VIR, l’acquéreur paie le coût du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique. Puis dans un second temps, les ouvrages à venir au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur reste le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

La vente d’habitation déjà présent en cours de chantier concerne les immeubles destinés à être utilisés comme résidence ou usage mixte professionnel et résidence après les travaux.

Les travaux éligibles pour la vente d’immeuble à rénover sont précisés par le décret du 16 décembre 2008, qui les définit comme des chantiers de réhabilitation qui ne sont pas assimilables à une reconstruction complète ou à une extension des habitations.

Les travaux autorisés pour ce contrat :

Les chantiers qui rendent l’immeuble à l’état neuf sont définis par l’article R262-1 du CCH et concernent :

  • Les fondations ;
  • Les parties de résistance et de rigidité ;
  • Les façades ;
  • Les planchers ;
  • Les fenêtres ;
  • Les cloisons ;
  • Les installations sanitaires et de plomberie ;
  • Les installations électriques ;
  • Le système de chauffage.

Si les ouvrages à effectuer correspondent à cette liste, le régime de la vente d’immeuble à rénover peut s’appliquer.

🧠 L’info JAQE : le vendeur est responsable de la gestion du chantier de réhabilitation et reste le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Le vendeur s’occupe de toutes les démarches nécessaires pour le bon déroulement du chantier et choisit l’entreprise qui réalisera les travaux de restauration prévus.

vente d'immeuble à rénover rénovation façade

Les travaux non autorisés pour ce contrat :

Le chantier de restauration qui est assimilable à une reconstruction n’entre pas dans le contrat de la vente d’immeuble à rénover.

C’est-à-dire :

  • Les travaux d’agrandissement ;
  • Restructuration complète de l’immeuble.

🧠 L’info JAQE : il existe aussi un autre type de contrat nommé vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La VEFA peut être utilisé lorsque la construction n’a pas encore démarré.

Composition du contrat

Pour la transaction d’un immeuble à rénover, le contrat doit être signé devant un notaire et rédigé sous forme d’acte authentique par ce dernier.

Le contrat doit contenir plusieurs éléments obligatoires pour être valide, notamment :

Composants obligatoires du contrat
La description de l’immeuble (superficie, cadre, dispositions, caractéristiques, etc.)
Les travaux à réaliser dans les parties communes et privatives
Le délai de réalisation des travaux
La description du prix de l’immeuble incluant le tarif du sol, des constructions existantes et des travaux à réaliser
Le justificatif de la souscription à une garantie financière d’accomplissement
Le justificatif des assurances souscrites par le vendeur
Le régime de copropriété et les caractéristiques techniques des travaux de restauration

Le compromis de vente doit être accompagné du dossier de diagnostic technique, d’un plan côté du local et d’une note technique sur la qualité des travaux.

🧠 L’info JAQE : il est possible de signer une promesse de vente avant le contrat de vente d’immeuble à rénover, contenant les mêmes mentions obligatoires et l’engagement du vendeur de fournir les justificatifs nécessaires.

vente d'immeuble à rénover contrat signature

Détermination du prix et des modalités de paiement 🤑

Dans l’acte de vente, le prix doit distinguer :

  • Celui présent au jour de la transaction ;
  • Celui des travaux à effectuer par le vendeur.

Cette répartition doit être attestée par un prestataire de service qualifié.

Coût de l’existant

Le tarif de l’existant est versé lors de la signature de l’acte de vente.

Coût des travaux

Le paiement relatif au tarif des travaux :

Avancement des travaux
La somme payée
A la moitié des rénovations
50 % du coût total
A la finalisation de l’ensemble des rénovations
95 % du coût total
A la livraison
Le solde total

Depuis l’arrêté de septembre 2010, des versements intermédiaires peuvent être effectués si les plafonds de paiement sont respectés.

Le solde, correspondant à 5 % du tarif, est payé à la livraison, sauf s’il y a :

  • Des défauts de conformité ;
  • Des vices apparents mentionnés dans le procès-verbal de livraison.

La constatation de l’accomplissement des travaux est effectuée par un prestataire de service qualifié défini par l’article R. 262-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

En cas de vente conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l’article L. 262-9 du CCH.

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Taxe foncière

En ce qui concerne la taxe foncière, l’acquéreur est tenu de la régler dès la signature de l’engagement écrit de la VIR.

Il doit ainsi payer le prorata de la taxe foncière avec le coût de l’actuel, c’est-à-dire le sol et les infrastructures existantes, et non à leurs remises. Le solde de la taxe foncière est versé à la livraison.

✏️ Exemple : Sophie était une jeune femme ambitieuse qui avait toujours voulu investir dans l’immobilier. Après avoir économisé pendant plusieurs années, elle décida d’acheter un bien à rénover pour le transformer en un logement locatif attractif. C’est alors qu’elle découvrit la vente d’immeuble à rénover (VIR).

Elle se mit donc en quête d’un bien qui correspondrait à ses critères et finit par trouver un logement dans un quartier recherché de la ville. Elle contacta le vendeur et entama les négociations pour la VIR. Le vendeur lui expliqua que le logement nécessitait un ouvrage de rénovation important, mais qu’il s’engageait à les réaliser dans un délai déterminé.

Après avoir étudié le contrat de vente d’immeuble à restaurer, Sophie décida de se lancer dans cette aventure. Elle le signa et versa le paiement correspondant au sol et aux constructions existantes. Elle avait hâte de voir les travaux commencer.

Pendant le chantier, Sophie put suivre son avancée et donner son avis sur les choix esthétiques. Elle constatait avec satisfaction qu’il était réalisé avec soin et dans les délais impartis.

Garantie d’achèvement

Le vendeur est tenu par la loi de fournir une garantie d’achèvement, qui peut être constituée sous forme d’une caution solidaire fournie par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle est exclusive de toute autre forme d’assurance.

Les garanties prennent fin lors de la constatation de l’accomplissement, qui est attesté par un technicien qualifié désigné par les parties.

Par la suite, un procès-verbal de réception du chantier est signé entre le vendeur et l’acheteur.

“Je suis vraiment ravi de la garantie d’achèvement de ma vente d’immeuble à rénover. Cela m’a permis de sécuriser mon investissement et d’avoir l’assurance que les travaux seraient bien réalisés et achevés. Je recommande vivement celle-ci à tous les investisseurs immobiliers qui cherchent à se protéger des risques liés au chantier de rénovation.”

Sylvie, investisseuse

vente d'immeuble à rénover VIR garantie d'achèvement

Avantages et inconvénients

Avantages :

La vente d’immeuble à restaurer présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers. Tout d’abord :

  • Elle permet d’acquérir un bien bâti à un tarif inférieur à celui du marché, car l’immeuble nécessite des rénovations ;
  • Les rénovations sont prises en charge par le vendeur, ce qui évite à l’acquéreur d’avancer des fonds pour les réaliser ;
  • Elle permet à l’acquéreur de personnaliser le bien en fonction de ses besoins et de ses goûts ;
  • Offre une sécurité juridique, puisque l’accord de vente est encadré par les réglementations. Il doit respecter des règles strictes en matière de garanties et de paiements échelonnés.

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Inconvénients :

Malgré ses avantages, la VIR peut également présenter certains inconvénients :

  • Les rénovations peuvent entraîner des retards dans la livraison du bien bâti, ce qui peut impacter le projet immobilier de l’acquéreur ;
  • Les rénovations peuvent révéler des imprévus et engendrer des coûts supplémentaires, ce qui peut peser sur le budget de l’acquéreur ;
  • Nécessite une certaine expertise technique pour évaluer le coût du chantier à effectuer et le respect des normes en vigueur, ce qui peut être difficile pour les investisseurs inexpérimentés ;
  • Implique des règles et des formalités spécifiques, qui peuvent être contraignantes et complexes à mettre en place.

Quelles sont les différences avec la VEFA ?

La VEFA et la VIR sont deux types de ventes immobilières qui présentent des différences importantes.

La VEFA est une vente immobilière où le bien vendu n’est pas encore construit. Le vendeur (le promoteur) s’engage à la construction d’un bien dans un délai défini, et le particulier achète le bien sur plan.

Elle est encadrée par la loi et offre des assurances importantes à l’acheteur, comme :

  • La promesse d’achèvement ;
  • La promesse décennale ;
  • Et de parfait achèvement.

La VIR, quant à elle, est une vente immobilière où le bien vendu nécessite des travaux de rénovation importants. Le vendeur vend le bien en l’état, et l’acheteur est responsable de réaliser les ouvrages nécessaires pour remettre le bien en condition. Elle ne bénéficie pas des mêmes sécurités que la VEFA.

Les diagnostics obligatoires pour la VIR

Avant la restauration d’un immeuble, celui-ci est concerné par les diagnostics obligatoires d’amiante, termites et plomb.

Diagnostic termites

Il est obligatoire pour tous les propriétaires d’un bâtiment ou d’une partie de celui-ci de procéder à un diagnostic termites avant toute démolition ou restauration. Ce diagnostic consiste en une expertise des composants en bois de l’habitation ou de la zone dans laquelle des dispositions doivent être effectuées. L’objectif principal est d’éviter que les bois infectés soient transportés à la déchetterie et ainsi de limiter la propagation des parasites.

Diagnostic amiante

Avant toute réhabilitation, tout découpage, perçage ou démolition, un diagnostic amiante avant travaux doit être effectué sur les locaux concernés. Dans certains cas, seules les parties impactées par les futurs travaux nécessitent une expertise.

Si le diagnostiqueur repère des matériaux amiantés, une mesure des risques sera transmise aux entreprises intervenant dans les travaux de démolition ou de réhabilitation. En fonction des conditions de conservations des matériaux ou produits contenant de l’amiante visibles dans l’habitation, l’expert peut demander des mesures d’empoussièrement d’amiante.

Si l’empoussièrement n’excède pas 5 fibres par litre, les propriétaires ne sont pas tenus de procéder au désamiantage, mais doivent surveiller régulièrement les conditions de conservation des composants amiantés, au moins tous les trois ans.

Diagnostic plomb

Selon le code français, avant tout travaux de réhabilitation ou de démolition, un diagnostic plomb ou CREP (constat des risques d’exposition au plomb) doit être réalisé sur les peintures anciennes des bâtiments construits avant le 1er janvier 1949.

Cependant, si un CREP a déjà été effectué sur le bien immobilier, il peut ne pas être nécessaire de procéder à cette expertise. Si le diagnostiqueur constate une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm2 dans le logement, les résultats doivent être communiqués à l’entreprise en charge de la réhabilitation ou de la démolition.

Une autre expertise sera ensuite effectuée après les travaux pour vérifier que la concentration en plomb est inférieure à 1 mg/cm2.

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⭐️ Les points à retenir
  • La vente d’immeuble à rénover (VIR) est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaite un bien immobilier à un prix abordable
  • Les immeubles concernés sont ceux qui sont destinés à être utilisés comme résidence ou usage professionnel,
  • Les travaux éligibles sont précisés par le décret du 16 décembre 2008,
  • Le contrat doit être signé devant un notaire et doit contenir plusieurs éléments obligatoires,
  • Le prix de vente du bien est à distinguer de celui du chantier à effectuer par le vendeur,
  • Le vendeur est tenu par le code de Construction de fournir une garantie d’achèvement.


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 👋🏼

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