Héritage maison : partage, frais et droits de succession

Qu’est-ce que l’héritage d’une maison ?

L’héritage d’une maison correspond à la transmission d’un patrimoine immobilier d’une personne décédée à ses héritiers. L’actif successoral est constitué de tous les biens et droits appartenant à la personne décédée, y compris les propriétés immobilières. Il sera transmis aux héritiers selon l’ordre de succession établi par la loi française.

Cependant, cette transmission n’est pas automatique et doit être gérée selon les règles établies par la loi. C’est notamment le cas grâce à la dévolution successorale.

Ce sont les règles de succession qui déterminent qui sont les héritiers légaux de ce bien. Ils peuvent être des membres de la famille, des amis ou même des organisations caritatives. C’est selon les choix et les circonstances de la personne décédée.

Il est important de noter que même si la personne décédée à des droits sur l’héritage qu’elle laisse, elle a également des obligations. La loi encadre la succession et applique ces obligations.

En ce qui concerne un bien immobilier, le transfert d’une maison ne se fait pas automatiquement au décès du propriétaire. Les héritiers doivent entamer un processus de succession pour prouver leur droit à la propriété. Ce processus comprend :

• la détermination de l’existence d’un testament
• la confirmation de l’identité des héritiers

Les frais de justice, les droits de succession et les éventuelles dettes du défunt peuvent aussi avoir un impact sur les biens immobiliers hérités.

➡️ En cas de cohéritiers, le partage des biens immobiliers peut faire l’objet de tensions ou de désaccords. Il est possible de choisir :

• de vendre le bien et de se répartir le produit de la vente, en fournissant les documents obligatoires vente maison
• de conserver le bien en le partageant à parts égales
• d’en transférer la propriété à l’un d’entre eux en échange d’une compensation financière

Il faudra d’ailleurs se renseigner sur les démarches en cas de vente d’une maison. On nous demande souvent par exemple, peut-on vendre une maison sans diagnostic ? Et la réponse est non !

« Notre cabinet intervient de plus en plus dans des dossiers de ce type. À la fois pour la phase précontentieuse, la phase de conseil amiable, dans l’accompagnent des ayants droit dans un dossier de droit des successions pour savoir ce à quoi on s’attend. Il devient en revanche un partenaire indispensable un acteur obligatoire lorsque les choses se compliquent en phase judiciaire en cas de contestation dans un dossier de droit de successions.« 

Jérémie Darmon – Avocat spécialiste en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine

Les règles en matière d’héritage d’une maison

Les règles en matière d’héritage maison diffèrent selon plusieurs critères. Les deux principaux critères sont la présence de descendants directs (enfants) et l’existence d’un document écrit (testament). En effet, la loi prévoit un ordre de priorité dans les successions. Cela est régi par l’Article 734 du Code Civil.

L’héritage d’une maison dépend de la relation entre l’héritier et la personne décédée, ainsi que du montant reçu.

Une déclaration fiscale est requise, quel que soit le type de bien reçu si :

• Le montant de l’héritage est soumis à l’impôt.
• Et que l’héritier est un enfant, un conjoint ou a un certain lien de parenté avec la personne décédée.

En cas de transmission d’un bien immobilier, les héritiers devront également s’acquitter de la taxe foncière. Cette taxe est basée sur la valeur du bien et doit être réglée chaque année par les nouveaux propriétaires.

Et cela est valable qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’une assurance-vie.

C’est également obligatoire pour les enfants ou les conjoints si la valeur de la succession (l’actif brut successoral) est supérieure à 50 000 euros. Pour les autres héritiers, c’est si la valeur de la succession est supérieure à 3 000 euros.

Toutefois, des abattements peuvent être appliqués sur les droits de succession jusqu’à :

• 100 000 € pour un parent, un enfant ou un conjoint
• près de 16 000 € pour un frère ou une sœur
• et 7 967 € pour un neveu

Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. S’il n’est pas nécessaire de fournir un acte de décès à l’administration fiscale, une déclaration de succession doit être déposée.

Partage de l’héritage maison sans testament

Lorsqu’une personne décède sans laisser de testament, la répartition de sa succession peut être un processus complexe et difficile. En France, la répartition d’une succession en l’absence de testament est régie par les règles légales de la succession. Elles sont énoncées dans le Code Civil.

La loi française prévoit un ordre de successions qui détermine les héritiers légaux du bien immobilier. Cet ordre établit qui a le droit d’hériter en premier lieu, en fonction du lien de parenté avec la personne décédée.

Les règles légales de succession distinguent deux catégories de bénéficiaires :

• les « héritiers forcés »
• les « héritiers réservataires »

Les héritiers forcés ont droit à une certaine proportion de la succession et ne peuvent pas être déshérités. Il s’agit :

• des enfants du défunt
• et, dans certains cas, de son conjoint ou partenaire civil survivant

La part restante de la succession peut être distribuée aux héritiers discrétionnaires, qui comprennent :

• les parents du défunt
• ses frères et sœurs
• les parents plus éloignés

Voici un tableau explicatif des bénéficiaires de l’héritage d’une maison ou d’un patrimoine selon la situation de la personne décédée. Notamment en ce qui concerne les enfants et la présence d’un mariage.

Héritage d’un bien immobilier en présence d’un testament

Lorsque le défunt avait rédigé ou fait rédiger un testament de son vivant, les règles relatives au partage de l’héritage sont différentes.

En effet, dans cette situation, l’héritage est divisé entre la réserve héréditaire et la quotité disponible. Les héritiers réservataires ne peuvent pas être exclus de la succession. Il s’agit des enfants du défunt et de leurs descendants ou de l’époux survivant lorsque le défunt n’a pas eu d’enfant.

Qu’est-ce que la quotité disponible ?

La quotité disponible désigne la part du patrimoine d’une personne qu’elle peut répartir selon ses souhaits par testament ou par donation.

C’est la partie du patrimoine qui n’est pas soumise aux règles de l’héritier forcé. La personne est libre de la répartir comme il le souhaite.

Ce montant est déterminé par la loi. Il varie en fonction du nombre d’enfants et de descendants du défunt :

• si le défunt n’a ni enfant ni descendant, la quotité disponible est la totalité de la succession
• si le défunt a un enfant, la quotité disponible est la moitié de la succession
• si le défunt a deux enfants ou plus, la quotité disponible est d’un tiers de la succession

Contestation d’un héritage

La contestation d’une succession peut être un processus complexe et difficile. Toutefois, si vous estimez avoir été injustement traité lors d’une succession, vous avez le droit de la contester devant les tribunaux.

➡️ La première étape de la contestation d’une succession consiste à consulter un avocat spécialisé dans le droit des successions. Celui-ci examinera les circonstances de l’héritage et vous conseillera sur les chances de succès de la contestation du testament.

➡️ Si votre avocat estime que votre dossier est solide, l’étape suivante consiste à engager une procédure judiciaire en déposant une assignation à comparaître devant le tribunal.

Cette assignation doit indiquer les raisons pour lesquelles vous contestez l’héritage, par exemple :

• en déclarant que le testament n’a pas été correctement exécuté
• que le défunt n’était pas sain d’esprit
• ou que vous avez été injustement exclu du testament

Une fois l’affaire engagée, le tribunal examinera toutes les preuves pertinentes, y compris les dépositions des témoins et des experts. Il rendra ensuite une décision.

Il convient de noter que la contestation d’un héritage peut être une procédure longue et coûteuse, et qu’il n’y a aucune garantie de succès. Il est donc important d’examiner soigneusement les coûts et les avantages avant d’entamer une procédure judiciaire.

Le calcul des frais de succession par rapport aux parts d’héritage

Lorsque vous recevez un héritage, vous devrez payer des frais de succession. Le montant dépend de :

• votre lien avec la personne décédée
• le montant que vous allez percevoir

Voici un tableau récapitulatif des impôts à régler sur la succession d’une maison :

Héritage maison : les différentes étapes pour gérer une succession immobilière

La gestion d’une succession immobilière est une étape complexe qui nécessite plusieurs démarches. Pour gérer une succession immobilière, il est nécessaire de :

• choisir un notaire ;
• transmettre des pièces justificatives ;
• réaliser une série de formalités liées à la succession, dont le partage entre les héritiers et les obligations légales liées à une succession immobilière.

Il est important de noter que ces étapes peuvent varier en fonction de la situation de chaque héritier.

Contacter un Notaire

1 – Choix du notaire : Les héritiers peuvent choisir le notaire avec lequel ils souhaitent travailler. En cas de désaccord entre les héritiers, ceux qui ont le plus de droits sur l’héritage auront le choix du professionnel.

2 – Passer l’acte notarié : Le notaire est responsable de cet acte. Il contient la liste des héritiers potentiels du bien immobilier. Il donne des informations sur les parts de propriété entre eux.

S’occuper des formalités légales

3 – Établir l’inventaire des biens : Également réalisé par le notaire, cet inventaire nécessite certains documents, dont les titres de propriété.

4 – Établir la publicité foncière : Cette obligation légale permet au notaire de délivrer un certificat de propriété immobilière.

5 – Régler les droits de succession : Les héritiers doivent payer les droits de succession avant de recevoir leur part d’héritage.

Partage du bien et paiement des frais

6 – Partager les biens : le partage des biens peut se faire par la vente de la maison et le partage du produit de la vente, ou simplement par le partage des parts de propriété. Le bien peut également rester indivis avec plusieurs propriétaires. Si cette décision est prise, il faudra se pencher sur les étapes d’une vente immobilière.

7 – Régler le coût de la succession : le coût de la succession comprend la durée de la procédure, les frais de notaire, la complexité du dossier et la valeur de l’héritage, y compris les biens immobiliers.

Pour ces derniers, il faudra se pencher sur la valeur vénale du bien.

Il est important de noter que le coût de la succession peut varier considérablement en fonction des facteurs mentionnés ci-dessus.

En France, en 2020, le montant total des droits de succession collectés s’élevait à 11,4 milliards d’euros. Le coût et la complexité du processus de succession peuvent également varier en fonction du nombre d’héritiers et des litiges qui peuvent survenir entre eux.

Globalement, le processus de succession d’un bien immobilier comporte plusieurs étapes importantes qu’il convient de gérer soigneusement avec l’aide d’un notaire. Les héritiers doivent également être préparés aux coûts potentiels et à la complexité de la procédure.