Estimation terrain non constructible : en France, un terrain qui ne peut pas être utilisé pour construire un bâtiment est considéré comme non constructible. Sa capacité d'utilisation est restreinte et est soumise aux règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU), du Plan d'Occupation des Sols (POS) et de son accessibilité.
C'est un facteur qui est pris en considération lors de l'estimation de bien immobilier. La valeur d'acquisition d'un terrain non constructible est généralement inférieur au prix d'une propriété constructible, ce qui en fait un choix attrayant. Toutefois, le tarif d'achat dépendra du type de terrain.Pour avoir une idée approximative du budget nécessaire pour l'achat, il est possible de se renseigner sur le prix moyen d'une parcelle non aménageable.
Sommaire
Il est impossible de construire une maison sur une étendue qui est classée comme non constructible, mais en fonction de sa nature, elle peut être utilisée pour différents projets.
Par rapport à un site à bâtir, un secteur non aménageable peut être jusqu'à 20 fois moins cher, avec un prix pouvant être inférieur à 1 € par m².
Pour en savoir plus sur : l'estimation d'un terrain constructible.Le montant moyen varie entre 0,50 et 10 € par mètre carré, et cette catégorie de terrain est souvent vendu en hectares. Cependant, il est possible d'acheter un terrain à bâtir pour quelques milliers d'euros.
La valeur d'un terrain non viabilisé dépend d'un certain nombre de facteurs et peut varier selon :
Cependant, il n'y a pas de règles universelles pour en estimer le prix réel.
La valeur d'une parcelle non aménageable est calculé suivant sa surface, donc il dépendra du tarif par m². S'il est plus grand, cela implique un investissement plus important.
Vous trouverez ici un article sur les méthodes de calcul m2.
La présence d'un élément naturel, tel qu'un ruisseau ou tout simplement de l'eau, peut augmenter la valeur de la zone, alors que la présence d'un relief important peut la diminuer. La végétation peut être un atout et augmenter la valeur du terrain, selon l'utilisation prévue.
En outre, d'autres paramètres indirectement liés au bien, tels que :
Le prix d'un secteur non aménageable dépend en grande partie de sa localisation géographique. Il peut varier considérablement d'une région, d'une municipalité voire d'un quartier à l'autre. En général, les zones inconstructibles situés à proximité des villes sont plus coûteux.
Au sein d'une même municipalité, la valeur d'une étendue non viabilisée peut varier suivant son emplacement. Les terrains situés à proximité d'infrastructures ou d'une route peuvent être plus coûteux. L'attrait de la région est également pris en compte lors de l'évaluation du prix d'un espace non bâtissable.
Un espace non bâtissable peut être utilisé à des fins :
La destination prévue pour le terrain est l'un des facteurs qui peuvent influencer son coût. De manière générale, la valeur d'une étendue agricole est plus élevée que celle d'un terrain de loisirs.
En général, les frais de notaire d'un terrain non constructible représentent environ 7 à 8 % du montant total du bien.
Ces frais sont composés de trois parties distinctes :
Dans certains cas, des frais supplémentaires de 2 % peuvent s'appliquer en cas d'hypothèque.
Une étendue non aménageable peut être transformée en espace de divertissement et aménagée pour différentes activités telles que :
En moyenne, le prix d'un terrain est d'environ 4 000 euros par hectare, tandis que les zones déjà aménagés sont naturellement plus chers.
| Surface | Budget moyen à prévoir |
|---|---|
| Au m² | Aux alentours de 0.4 € |
| Par Ha | Aux alentours de 4 000 € |
La valeur d'une surface agricole est généralement supérieur à celui d'un terrain non agricole. Dans les années 90, le tarif moyen était d'environ 0,3 € par m². En vingt ans, sa valeur a doublé voire plus, et il est désormais vendu en moyenne à 0,6 € le mètre carré.
Par conséquent, l'obtention d'une surface agricole non constructible nécessite un budget d'environ 6 000 € par hectare. Si le terrain est loué, il est souvent plus abordable.
| Surface | Budget à prévoir |
|---|---|
| Au m² | Entre 0.45 et 0.6 € |
| Par Ha | Entre 4 500 et 6 000 € |
Quant au prix d'un espace non bâtissable destiné à une exploitation viticole, il dépend de sa catégorie :
| Pour exploitation viticole | Budget moyen à prévoir |
|---|---|
| Une vigne AOP | Aux abords de 14.8 € par m² |
| Une vigne eau-de-vie AOP | Aux alentours de 4 € par m² |
| Une vigne hors AOP | Aux abords de 1.42 € par m² |
Le coût moyen d'une surface boisée non constructible est d'environ 4 250 € par hectare, avec une tendance à la hausse. En 1995, il était estimé à environ 2 100 € par hectare.
| Surface | Budget à prévoir |
|---|---|
| Au m² | Aux alentours de 0.42 € |
| Par Ha | Aux alentours de 4 250 € |
La négociation est une étape cruciale pour obtenir le meilleur prix au m² lors de l'obtention d'un espace non bâtissable ou de n’importe quel sorte de bien immobilier. C'est une phase essentielle pour réaliser une bonne affaire.
Pour maximiser les chances de négocier le prix d'un espace non bâtissable, il est recommandé de chercher les défauts potentiels du terrain qui vous intéresse. Cela vous permettra d'avoir un levier de négociation efficace face au vendeur.
Voici les principaux défauts que l'on peut reprocher à un espace non bâtissable :
Voici les mesures à prendre en compte pour acheter un espace non bâtissable en toute sécurité :
Tout comme pour l'obtention d'un bien immobilier, l'obtention d'un espace non bâtissable nécessite une bonne connaissance du marché et de l'offre disponible.
Le prix d'obtention d'un espace non bâtissable peut être extrêmement faible par rapport à d'autres investissements immobiliers, ce qui peut représenter une véritable opportunité pour l'acheteur.
La surface peut être exploitée pour des activités économiques telles que :
Si le terrain devient constructible, le propriétaire peut envisager différentes options rentables telles que :
Toutefois, lors de la transaction, il convient de prendre en compte l'impôt sur la plus-value immobilière en raison du bas prix d'obtention initial.
Il est important de noter qu'investir dans un espace non bâtissable nécessite :
"Un terrain non constructible peut sembler inutile à première vue, mais il peut en réalité offrir une multitude d'options pour les propriétaires créatifs et les entrepreneurs visionnaires. Avec un peu de recherche et de planification, une telle surface peut devenir une source de revenus inattendue ou même un havre de paix pour les activités en plein air." - Jacques, investisseur
L'obtention d'un terrain est généralement lié à un projet immobilier, comme la location d'une maison ou d'un appartement. Cependant, l'obtention d'un espace non bâtissable ne permet pas de réaliser ce genre de projet.
Toutefois, il est possible d'exploiter un domaine de différentes manières et même de générer des revenus grâce à lui.
Si votre terrain est situé en territoire urbain, il est possible de le transformer en parking.
Néanmoins, il est important de s'assurer au préalable que la commune :
Une fois ces vérifications effectuées, vous pouvez envisager de louer la surface en tant que parking, en offrant des locations à la journée ou à l'heure suivant la logistique que vous êtes prêt à mettre en place.
Les parcelles non constructibles ont souvent une grande surface dégagée et bénéficient d'une bonne exposition, ce qui peut les rendre attractifs pour les entreprises produisant de l'énergie verte, telles que :
Cependant, obtenir l'autorisation d'exploiter un domaine pour cette forme d'activité nécessite des démarches auprès de la municipalité. Bien que l'autorisation soit souvent plus facile à obtenir qu'une autorisation de construire, il est important de préparer son achat avec soin pour éviter les désagréments.
Il est également important de noter que tous les terrains ne sont pas adaptés pour la production d'énergie verte. Il est donc primordial de faire des recherches approfondies et de consulter des experts avant de prendre une décision.
Les fermiers et les éleveurs peuvent trouver des avantages à louer un terrain non constructible, notamment s'il est agricole. Ils peuvent le convertir en terre cultivable ou l'utiliser comme pâture pour leurs animaux, en particulier dans le contexte actuel de recherche de l'élevage en plein air.
De plus, acquérir un espace non bâtissable en zone rurale peut être intéressant pour la culture de légumes, ce qui peut être bénéfique même si cela ne procure pas de revenus directs.
Il est important de noter que ces avantages dépendent de la situation individuelle et des lois et réglementations locales, donc il est recommandé de faire des recherches approfondies et de consulter un expert avant de prendre une décision d'achat ou de location.
Même s'il ne comporte pas de bâtiment, un terrain non aménageable peut être loué pour des activités de loisir ou de camping. Pour cela, il est important de vérifier auprès de la commune les autorisations nécessaires pour le louer.
En outre, le site doit disposer d'un intérêt particulier, tel qu'un étang pour la pêche ou la baignade, une vue panoramique ou des équipements sportifs.
Il est important de souligner que tous les terrains ne peuvent pas être loués, car cela dépend du marché local et de l'intérêt du domaine.
Il est possible de louer un terrain non constructible à des commerçants, notamment s'il est situé à proximité d'une zone fréquentée ou au carrefour de plusieurs villages.
Dans ce cas, il peut être intéressant de privilégier certains types de commerces, tels que :
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