Estimation terrain non constructible : quel est le prix du m2 ?

Prix d’un terrain non constructible

Il est impossible de construire une maison sur une étendue qui est classée comme non constructible, mais en fonction de sa nature, elle peut être utilisée pour différents projets.

Par rapport à un site à bâtir, un secteur non aménageable peut être jusqu’à 20 fois moins cher, avec un prix pouvant être inférieur à 1 € par m².

Pour en savoir plus sur : l’estimation d’un terrain constructible.

Le montant moyen varie entre 0,50 et 10 € par mètre carré, et cette catégorie de terrain est souvent vendu en hectares. Cependant, il est possible d’acheter un terrain à bâtir pour quelques milliers d’euros.

Estimation terrain non constructible : comment calculer son prix ?

La valeur d’un terrain non viabilisé dépend d’un certain nombre de facteurs et peut varier selon :

• Le lieu ;
• De la catégorie ;
• L’état ;
• La superficie ;
• Ainsi que les frais de notaire.

Cependant, il n’y a pas de règles universelles pour en estimer le prix réel.

D’après sa superficie :

La valeur d’une parcelle non aménageable est calculé suivant sa surface, donc il dépendra du tarif par m². S’il est plus grand, cela implique un investissement plus important.

Vous trouverez ici un article sur les méthodes de calcul m2.

D’après de son état :

La présence d’un élément naturel, tel qu’un ruisseau ou tout simplement de l’eau, peut augmenter la valeur de la zone, alors que la présence d’un relief important peut la diminuer. La végétation peut être un atout et augmenter la valeur du terrain, selon l’utilisation prévue.

En outre, d’autres paramètres indirectement liés au bien, tels que :

• Le vendeur ;
• L’offre ;
• La demande, peuvent influencer le montant.

D’après son emplacement géographique :

Le prix d’un secteur non aménageable dépend en grande partie de sa localisation géographique. Il peut varier considérablement d’une région, d’une municipalité voire d’un quartier à l’autre. En général, les zones inconstructibles situés à proximité des villes sont plus coûteux.

Au sein d’une même municipalité, la valeur d’une étendue non viabilisée peut varier suivant son emplacement. Les terrains situés à proximité d’infrastructures ou d’une route peuvent être plus coûteux. L’attrait de la région est également pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un espace non bâtissable.

D’après de son utilisation :

Un espace non bâtissable peut être utilisé à des fins :

• Agricoles ;
• Pour des activités de divertissement ;
• De vignoble, selon sa nature.

La destination prévue pour le terrain est l’un des facteurs qui peuvent influencer son coût. De manière générale, la valeur d’une étendue agricole est plus élevée que celle d’un terrain de loisirs.

D’après les frais de notaire :

En général, les frais de notaire d’un terrain non constructible représentent environ 7 à 8 % du montant total du bien.

Ces frais sont composés de trois parties distinctes :

• 1 % pour les émoluments ;
• 5 % pour les droits et taxes ;
• 1 % pour les débours.

Dans certains cas, des frais supplémentaires de 2 % peuvent s’appliquer en cas d’hypothèque.

Les prix suivant les types de terrains non constructibles

Terrain de loisir

Une étendue non aménageable peut être transformée en espace de divertissement et aménagée pour différentes activités telles que :

• Le camping ;
• La Tyrolienne ;
• Divers sports ;
• La chasse ;
• La pêche ;
• La randonnée ;
• La création d’un boulodrome.

En moyenne, le prix d’un terrain est d’environ 4 000 euros par hectare, tandis que les zones déjà aménagés sont naturellement plus chers.

Terrain agricole

La valeur d’une surface agricole est généralement supérieur à celui d’un terrain non agricole. Dans les années 90, le tarif moyen était d’environ 0,3 € par m². En vingt ans, sa valeur a doublé voire plus, et il est désormais vendu en moyenne à 0,6 € le mètre carré.

Par conséquent, l’obtention d’une surface agricole non constructible nécessite un budget d’environ 6 000 € par hectare. Si le terrain est loué, il est souvent plus abordable.

Terrain viticole

Quant au prix d’un espace non bâtissable destiné à une exploitation viticole, il dépend de sa catégorie :

Terrain boisé

Le coût moyen d’une surface boisée non constructible est d’environ 4 250 € par hectare, avec une tendance à la hausse. En 1995, il était estimé à environ 2 100 € par hectare.

Comment négocier le prix d’un terrain non constructible ?

La négociation est une étape cruciale pour obtenir le meilleur prix au m² lors de l’obtention d’un espace non bâtissable ou de n’importe quel sorte de bien immobilier. C’est une phase essentielle pour réaliser une bonne affaire.

Utiliser les défauts du terrain :

Pour maximiser les chances de négocier le prix d’un espace non bâtissable, il est recommandé de chercher les défauts potentiels du terrain qui vous intéresse. Cela vous permettra d’avoir un levier de négociation efficace face au vendeur.

Voici les principaux défauts que l’on peut reprocher à un espace non bâtissable :

• Il est situé à proximité d’une route ou d’une zone à fort trafic.
• Il n’a aucune chance de devenir constructible (ce qui est le cas de la plupart des zones de divertissement).
• Il est vendu à un prix supérieur à celui du marché.
• Il est situé dans un secteur isolé ou difficile d’accès.
• Il n’est pas bien entretenu et nécessite des travaux d’aménagement.
• Si l’espace non bâtissable est en vente depuis longtemps, vous avez plus de chances de pouvoir négocier son prix. En effet, les propriétés de loisirs ne sont pas les plus recherchés, ce qui peut jouer en votre faveur.

Préparer son achat

Voici les mesures à prendre en compte pour acheter un espace non bâtissable en toute sécurité :

• Établir un budget / limite maximum ;
• Effectuer une étude de la demande pour évaluer le prix de vente probable ;
• Rechercher ses propres critères de choix ;
• Consulter les sites comparatifs et d’estimation de prix ;
• Estimer soi-même le secteur à partir des informations perçues ;
• Se renseigner sur la possibilité d’obtenir un taux immobilier intéressant ;
• Délimiter précisément le secteur d’exploitation souhaité.

Tout comme pour l’obtention d’un bien immobilier, l’obtention d’un espace non bâtissable nécessite une bonne connaissance du marché et de l’offre disponible.

Est-il possible de rendre un terrain non constructible en constructible ?

Le prix d’obtention d’un espace non bâtissable peut être extrêmement faible par rapport à d’autres investissements immobiliers, ce qui peut représenter une véritable opportunité pour l’acheteur.

La surface peut être exploitée pour des activités économiques telles que :

• L’agriculture ;
• Le divertissement ;
• Devenir constructible à l’avenir, ce qui peut se révéler très rentable pour le propriétaire.

Le changement de statut d’un terrain peut résulter d’une révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) à l’initiative de la municipalité, conformément aux dispositions légales du Code de l’urbanisme (article L153-36 à L153-48).

Si le terrain devient constructible, le propriétaire peut envisager différentes options rentables telles que :

• La construction pour un usage personnel ;
• La revente suite à un raccordement aux réseaux ;
• La vente du terrain nu.

Toutefois, lors de la transaction, il convient de prendre en compte l’impôt sur la plus-value immobilière en raison du bas prix d’obtention initial.

Il est important de noter qu’investir dans un espace non bâtissable nécessite :

• Une certaine prudence ;
• Une bonne connaissance du secteur ;
• Ainsi que la réalisation de certaines études avant de se porter acquéreur.

Avantages et inconvénients de cette sorte d’acquisition

Avantages :

• Prix de transaction potentiellement moins élevé que pour un site à bâtir.
• Possibilité d’utiliser le terrain pour des activités récréatives, telles que le camping, la pêche, la chasse, ou simplement pour profiter de la nature.
• Pas de responsabilité de construire sur le terrain, donc pas de coûts associés à la construction ou à l’entretien de celui-ci.
• Possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que des réductions d’impôt pour les terres cultivables ou forestières.
• Possibilité de générer des revenus supplémentaires.
• Possibilité de créer de la plus-value sur ces biens.

Inconvénients :

• Il ne peut pas être utilisé pour l’édification d’un logement ou d’un bâtiment, sauf si le statut de la propriété change à l’avenir.
• Possibilité de restrictions d’utilisation, telles que des limites sur les activités de divertissements ou sur la modification de la surface.
• Risque d’investissement limité, car la valeur du terrain peut être peu susceptible de croître ou de générer un retour sur investissement significatif.
• Possibilité de coûts supplémentaires, tels que des taxes foncières ou des frais d’entretien, même si le bien n’est pas utilisée activement.

Comment générer des revenus supplémentaires avec cette catégorie de terrain ?

L’obtention d’un terrain est généralement lié à un projet immobilier, comme la location d’une maison ou d’un appartement. Cependant, l’obtention d’un espace non bâtissable ne permet pas de réaliser ce genre de projet.

Toutefois, il est possible d’exploiter un domaine de différentes manières et même de générer des revenus grâce à lui.

Mise en place d’un parking

Si votre terrain est situé en territoire urbain, il est possible de le transformer en parking.

Néanmoins, il est important de s’assurer au préalable que la commune :

• Autorise l’aménagement d’un parking ;
• Qu’il existe une demande pour des places de stationnement à cet endroit.

Une fois ces vérifications effectuées, vous pouvez envisager de louer la surface en tant que parking, en offrant des locations à la journée ou à l’heure suivant la logistique que vous êtes prêt à mettre en place.

Production d’énergie verte

Les parcelles non constructibles ont souvent une grande surface dégagée et bénéficient d’une bonne exposition, ce qui peut les rendre attractifs pour les entreprises produisant de l’énergie verte, telles que :

• Les éoliennes
• Les panneaux solaires photovoltaïques

Cependant, obtenir l’autorisation d’exploiter un domaine pour cette forme d’activité nécessite des démarches auprès de la municipalité. Bien que l’autorisation soit souvent plus facile à obtenir qu’une autorisation de construire, il est important de préparer son achat avec soin pour éviter les désagréments.

Il est également important de noter que tous les terrains ne sont pas adaptés pour la production d’énergie verte. Il est donc primordial de faire des recherches approfondies et de consulter des experts avant de prendre une décision.

Élevage ou plantations

Les fermiers et les éleveurs peuvent trouver des avantages à louer un terrain non constructible, notamment s’il est agricole. Ils peuvent le convertir en terre cultivable ou l’utiliser comme pâture pour leurs animaux, en particulier dans le contexte actuel de recherche de l’élevage en plein air.

De plus, acquérir un espace non bâtissable en zone rurale peut être intéressant pour la culture de légumes, ce qui peut être bénéfique même si cela ne procure pas de revenus directs.

Il est important de noter que ces avantages dépendent de la situation individuelle et des lois et réglementations locales, donc il est recommandé de faire des recherches approfondies et de consulter un expert avant de prendre une décision d’achat ou de location.

Mise en place d’un terrain de loisir

Même s’il ne comporte pas de bâtiment, un terrain non aménageable peut être loué pour des activités de loisir ou de camping. Pour cela, il est important de vérifier auprès de la commune les autorisations nécessaires pour le louer.

En outre, le site doit disposer d’un intérêt particulier, tel qu’un étang pour la pêche ou la baignade, une vue panoramique ou des équipements sportifs.

Il est important de souligner que tous les terrains ne peuvent pas être loués, car cela dépend du marché local et de l’intérêt du domaine.

Location à des commerces saisonniers

Il est possible de louer un terrain non constructible à des commerçants, notamment s’il est situé à proximité d’une zone fréquentée ou au carrefour de plusieurs villages.

Dans ce cas, il peut être intéressant de privilégier certains types de commerces, tels que :

• Les commerces automatiques (distributeurs de pizza, de pain, de pommes de terre, etc.)
• Les commerces nomades
• Les fast-foods et food-trucks