Qu’est-ce que c’est ? 🤔
C’est un dossier administratif complexe qui permet aux services d’urbanisme de vérifier que les projets de construction ou de rénovation respectent les règles du plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune.
Bien que cette déclaration soit généralement exigée pour les travaux de faible envergure, tels que :
- Le ravalement d’une façade ;
- Le remplacement d’une fenêtre ;
- La construction d’une petite extension.
Elle n’est en aucun cas une formalité à prendre à la légère.
Contrairement à ce que son appellation pourrait laisser penser, il ne s’agit pas simplement d’un formulaire cerfa à remplir en ligne. Mais bien d’une autorisation d’urbanisme officielle, pouvant être refusée par la mairie au même titre que le permis de construire.
La constitution du dossier nécessite de solides connaissances et peut demander beaucoup de temps pour rassembler toutes les pièces requises.
Est-ce obligatoire ?
Pour tous programmes visant à modifier l’aspect extérieur de votre habitation ou à construire une extension de superficie importante, il est obligatoire d’obtenir une déclaration préalable de travaux.
Il est crucial de calculer avec précision les surfaces actuelles de votre habitation et celles du projet avant de déposer votre dossier.
En effet, ces calculs déterminent si vos travaux seront soumis à :
- L’obtention d’un permis de construire ou non ;
- Ainsi que la nécessité de faire appel à un architecte pour votre projet.
Travaux soumis à la déclaration préalable :
- Les projets d’agrandissement
- D’extension
- De surélévation
- D’aménagement de combles, qui créent une superficie de plancher ou une emprise au sol inférieure ou égale à 40 m².
Si votre parcelle n’est pas située dans la zone urbaine du PLU, le seuil est ramené à 20 m².
Cette déclaration est également nécessaire pour l’édification ou l’aménagement d’un bâtiment annexe avec une superficie inférieure à 20 m², comme :
- Un abri de voiture ;
- Un abri de jardin ;
- Une dépendance ;
- Un garage ;
- Les programmes de construction d’un mur dont la hauteur est supérieure ou égale à 2 mètres ;
- L’installation de clôtures et de portails ;
- Les travaux de rénovation de façade, de toiture ou de menuiseries ;
- L’édification d’une piscine avec un bassin de moins de 100 m² ;
- La modification de la destination d’un local sans modification de son aspect extérieur ou de ses structures porteuses.
Si vous prévoyez une division parcellaire, vous pouvez déposer une demande de permis de démolir en parallèle.
Ainsi, les annexes et les abris de jardin nécessitent un permis de construire si leur superficie de plancher ou leur emprise au sol est supérieure à 20 m².
Tandis que les extensions exigent un permis de construire si leur superficie de plancher ou leur emprise au sol est supérieure à 40 m² (ou à 20 m² pour les zones non urbaines).
Le permis de construire est un consentement administratif pour les projets plus importants, tels que :
- La construction d’une maison individuelle ;
- D’un immeuble ;
- D’un agrandissement important.
Les délais d’instruction et la liste des pièces à joindre au dossier sont plus longs que pour une déclaration préalable.
Il est recommandé de contacter les services d’urbanisme de votre ville pour connaître les démarches à suivre. Ils pourront vous fournir des informations sur :
- Le plan local d’urbanisme (PLU) ;
- Le plan d’occupation des sols (POS) ;
- Les réglementations en vigueur.
Il est essentiel de se renseigner sur ces documents avant de déposer votre demande pour éviter les mauvaises surprises.
Travaux non soumis à la déclaration préalable :
Il est possible de réaliser des travaux sans avoir besoin de déposer une déclaration préalable. Toutefois, cela dépend de la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet.
Ainsi, l’édification d’un abri de jardin de moins de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme. Cependant, au-delà de cette superficie, une permission est obligatoire.
« Il est important de savoir que si vous réalisez des travaux sans autorisation d’urbanisme alors qu’elle est obligatoire, vous vous exposez à des sanctions. Il s’agit en effet d’une infraction au code de l’urbanisme. Si votre infraction est constatée par un agent de l’État ou de police, vous risquez une amende allant de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface illégale. De plus, vous pouvez être obligé d’arrêter les travaux, de démolir les constructions ou de les mettre en conformité. Il est donc fortement conseillé de déclarer vos chantiers. »
Service public
Si vous avez réalisé des travaux sans permission et que vous souhaitez les régulariser, vous pouvez demander une déclaration préalable de travaux a posteriori auprès de la mairie. Sachez cependant que la conformité des travaux par rapport au règlement du PLU sera étudiée et que s’ils ne sont pas conformes, votre demande sera refusée.
Dans ce cas, la demande d’autorisation d’urbanisme sera un permis de construire.
Quel est son prix ? 💵
Elle est à la base totalement gratuite en France. Toutefois, la constitution d’un dossier peut être complexe et il est courant de faire appel à un professionnel pour vous aider dans cette démarche.
Si vous décidez de faire appel à un architecte, il peut vous demander un pourcentage sur le montant des travaux réalisés. Le prix dépendra alors :
- Du projet entrepris ;
- De l’architecte en question.
De quoi est composé le dossier de déclaration préalable de travaux ?
Avant de soumettre votre demande, il est impératif de vous référer au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune pour :
- Localiser votre terrain
- Accéder aux différentes exigences et réglementations qui s’y rattachent.
- Vérifiez si vous êtes ou non dans une zone protégée ou à proximité d’un ou plusieurs monuments historiques.
Si tel est le cas, vous aurez besoin de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître vos droits à construire.
Ensuite, vous devez remplir l’un des trois formulaires Cerfa qui sont régulièrement mis à jour et disponibles en téléchargement sur le site du service public :
- le formulaire cerfa n°1370308 (pour les maisons individuelles)
- le formulaire cerfa n°1340408 (pour les autres types de constructions ou aménagements)
- le formulaire cerfa n°13702*07 (pour les lotissements et les divisions de parcelles).
Mais le dossier ne s’arrête pas là. Vous devez rassembler 8 documents obligatoires (plans, documents graphiques, notice descriptive et photographies).
En voici la liste exacte :
Nom du document | Description |
|---|---|
DP1 | Un plan de situation du terrain. Il permet de connaître la situation du terrain sur la commune et de localiser la zone dans laquelle il est situé pour identifier les règles d’urbanisme applicables. |
DP2 | Un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier. Ce plan présente le projet dans sa totalité, vue de dessus. Il fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain, ceux à édifier avec leurs dimensions et leurs implantations, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront supprimés. |
DP3 | Un plan de coupe du terrain et de la construction. Ce plan fait apparaître le profil du terrain avant et après les travaux. Il indique le volume extérieur des constructions et leurs implantations par rapport au profil du terrain. |
DP4 | Un plan des façades et des toitures. Ces plans permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction existante et du projet, ainsi que les hauteurs. |
DP5 | Une représentation de l’aspect extérieur. Cette représentation de la construction permet d’apprécier les modifications projetées. |
DP6 | Un document graphique 3D. Ce document est une modélisation en 3D du projet inséré dans son environnement. Il permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public. |
DP7 | Une photographie situant le terrain dans l’environnement proche. Cette photographie permet de montrer les constructions à proximité immédiate. |
DP8 | Une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain. Cette photographie permet de montrer l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes. |
Autres pièces | D’autres pièces peuvent venir s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet. |
Où peut-on déposer le dossier ?
Une fois que votre dossier est complet, vous devez effectuer la dernière étape : le dépôt de celle-ci.
Depuis le 1er janvier 2022, plusieurs options sont disponibles :
- L’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception
- Le dépôt du dossier directement en mairie
- La transmission de votre demande d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée
- Confier le dépôt de votre dossier et le suivi de votre projet à un professionnel
Si vous optez pour un format papier, vous devez déposer au moins 4 exemplaires pour permettre la consultation des services annexes associés à l’instruction de votre demande.
La mairie attribue ensuite un numéro d’enregistrement à votre dossier et vous délivre un récépissé.
Les taxes associées à la DP
Surface taxable
Alors que la superficie de plancher et l’emprise au sol déterminent le type de permission à déposer. La superficie taxable quant à elle, est utilisée pour calculer les différentes taxes telles que la taxe foncière ou la taxe d’aménagement qui peuvent vous être imposées.
Il est donc crucial que les surfaces mentionnées dans le formulaire de déclaration soient exactes.
La superficie taxable correspond à la somme des surfaces couvertes closes ayant une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, mesurée à partir du nu intérieur des murs.
Ainsi, les éléments suivants entrant dans le calcul sont :
- Tous les types de bâtiments, y compris les combles, les caves, les celliers, à condition qu’ils aient une hauteur supérieure ou égale à 1,80 mètre.
- Les annexes telles qu’un abri de jardin ou une dépendance.
Les éléments suivants sont déduits de la superficie taxable :
- Les épaisseurs des murs donnant sur l’extérieur ;
- Les trémies des escaliers et des ascenseurs.
Un bâtiment non couvert ou non clos n’entre pas dans le calcul, telle qu’une :
- Terrasse ;
- Une pergola.
Toutefois, certains aménagements qui ne sont pas comptabilisés dans la superficie taxable peuvent être soumis à des taxes forfaitaires, comme :
- Une place de stationnement
- Une installation de panneaux solaires.
Pour vous aider à calculer facilement votre superficie taxable, le ministère a mis en place une fiche d’aide au calcul.
Taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement est imposée pour les projets de construction ou d’agrandissement qui nécessitent un permis de construire ou une déclaration de chantier. Elle se compose de trois parties distinctes :
- Communale ;
- Départementale ;
- Régionale.
Le poids de chacune des parties est déterminé par une délibération locale prise par :
- Le conseil municipal ;
- Le conseil départemental ;
- Le conseil régional (pour l’Île-de-France).
La part communale ou intercommunale est décidée de deux manières différentes :
- De manière automatique pour les communes régies par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS) et pour les communautés urbaines.
- De manière facultative et suite à une délibération du conseil municipal dans les autres communes.
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local collecté par les collectivités territoriales qui concerne tous les propriétaires d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un :
- Logement ;
- Local d’activité ;
- Terrain.
Même si le bien n’est pas occupé, par exemple s’il est en location, le propriétaire reste redevable de cette taxe.
Informations complémentaires (Durée, affichage, contestation…) 📋
Quel est le temps nécessaire pour obtenir une déclaration de travaux ?
Le temps d’examen d’une déclaration de chantier varie entre 1 et 2 mois en fonction de :
- La nature du projet ;
- Son emplacement.
Dans les 15 jours suivant le dépôt de votre dossier, un avis indiquant les spécificités de votre projet est affiché à la mairie.
Si vous ne recevez pas de réponse du service d’instruction à l’expiration du délai légal, vous pouvez considérer cela comme un accord tacite. Toutefois, il est recommandé de demander une confirmation avant de commencer le chantier !
Qui la délivre ?
Après son dépôt, votre dossier sera examiné en détail par un instructeur compétent qui vérifiera la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme de votre commune.
En fin de compte, c’est le maire de votre ville qui aura le pouvoir de valider ou non votre projet.
Combien de temps est-elle valable ?
Elle est valable pendant 3 ans et peut être renouvelée deux fois pour une durée d’un an chacune, sur demande.
Ainsi, la durée maximale de validité d’une déclaration de travaux est de 5 ans.
Comment l’afficher sur un terrain ?
Une fois que l’autorisation d’urbanisme est délivrée, vous êtes tenu de procéder à l’affichage d’un panneau réglementaire sur votre terrain. Cela signifie que vous êtes en règle et que vous pouvez bientôt commencer les travaux.
Selon les réglementations en vigueur, vous devez installer un panneau de dimensions minimales de 80 cm par 120 cm, en face de votre propriété et visible depuis la voie publique.
Le panneau doit comporter les informations suivantes :
- La référence du dossier ;
- La date de délivrance de l’autorisation ;
- Les noms des bénéficiaires ;
- La nature du projet ;
- La hauteur de la construction ;
- La superficie des bâtiments à démolir ;
- La superficie du terrain ;
- L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
- Les droits de recours des tiers ;
- Le panneau doit être maintenu en place jusqu’à la fin des travaux.
Marie rassemble alors tous les documents nécessaires : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, photos, formulaire cerfa n°13703*07. Elle prend soin de bien remplir le formulaire, de détailler le projet et de joindre toutes les pièces justificatives demandées.
Elle envoie ensuite sa demande par courrier recommandé avec accusé de réception à la mairie. Elle vérifie bien que sa demande est complète et qu’elle n’a rien oublié.
Quelques semaines plus tard, Marie reçoit un avis de réception de la mairie confirmant la réception de sa demande. Elle doit maintenant attendre le délai d’instruction de 1 à 2 mois.
Au bout d’un mois et demi, Marie reçoit une notification de la mairie lui indiquant que sa demande a été acceptée. Elle est soulagée et peut maintenant commencer ses travaux.
Avant de démarrer les travaux, Marie affiche l’autorisation d’urbanisme sur son terrain conformément aux règles en vigueur. Elle veille également à respecter les délais de recours des tiers au cas où quelqu’un souhaiterait contester son projet.
Marie mène à bien toutes les étapes de sa déclaration et peut ainsi réaliser son projet en toute légalité.
Comment peut-on contester une déclaration préalable de travaux ?
Délai recours des tiers :
Une fois que vous avez affiché l’autorisation sur votre terrain, cela marque le début du délai de recours des tiers. Cela signifie que toute personne pouvant justifier d’un intérêt peut contester votre permis de construire.
Pour cela, le tiers doit prouver que votre projet affecte directement l’occupation et l’utilisation de son propre bien, comme un voisin proche par exemple.
Le délai d’appel des tiers pour une déclaration préalable est de 2 mois maximum. Il est conseillé d’attendre la fin de ce délai avant de commencer les travaux pour permettre aux tiers de faire valoir leurs éventuels recours.
En cas de contestation à une DPT :
Si un tiers estime que le projet de travaux engagé dans son voisinage affecte les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut contester l’autorisation d’urbanisme en exerçant son droit de recours.
Pour ce faire, il doit :
- Prendre connaissance de votre dossier au service urbanisme avant de décider de contester ou non l’autorisation.
Après étude, le tiers peut :
- Soit trouver des éléments lui permettant de justifier son appel ;
- Soit constater que le permis est en conformité avec les règles d’urbanisme.
Dans ce dernier cas, engager une contestation peut être risqué. En effet, si l’appel n’est pas recevable, le titulaire du permis peut demander des dommages et intérêts au juge administratif.
Deux options s’offrent à lui :
Le recours gracieux :
Le titulaire de la déclaration préalable de travaux doit être informé qu’un recours gracieux a été effectué à son encontre :
- Sur papier libre ou par lettre recommandée avec avis de réception ;
- Accompagné des pièces justificatives élaborées préalablement.
Cette notification doit être envoyée dans les 15 jours suivants le dépôt de l’appel en mairie. Ce recours gracieux interrompt le délai d’appel des tiers, permettant aux parties de négocier à l’amiable.
Le recours contentieux :
Si les négociations à l’amiable ont échoué. Le tiers peut :
- Saisir le tribunal administratif via un recours contentieux ;
- Informer la mairie et le titulaire par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours après le dépôt de l’appel.
Le juge administratif peut alors :
- Annuler ou suspendre les travaux s’ils ont déjà commencé ;
- Autoriser le titulaire de l’autorisation à modifier son projet en déposant une nouvelle demande dans un certain délai.
Le voisin estime que la construction de la véranda va réduire l’ensoleillement de sa propre maison et que cela va affecter la qualité de vie de sa famille. Il décide donc d’exercer son droit de recours et de la contester.
Il prend contact avec le service d’urbanisme de la mairie pour prendre connaissance du dossier de Monsieur Jacques et prépare ses arguments en se munissant de photographies et de rapports pour appuyer sa contestation.
Il peut ensuite envoyer un recours gracieux ou contentieux, en fonction de la réponse de Monsieur Jacques. Si ce dernier accepte de négocier, les deux parties peuvent essayer de trouver un accord à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, le litige sera tranché par le juge administratif.
Refus de votre déclaration préalable de travaux
Il peut arriver que malgré vos efforts et votre engagement, la mairie refuse votre déclaration préalable de chantier pour diverses raisons :
- Non-conformité aux règles d’urbanisme ;
- Pièces graphiques insuffisantes ou incomplètes ;
- Préservation d’une construction existante ;
- Un avis défavorable de l’ABF.
Cependant, avant de prononcer un refus, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Dans ce cas, vous devrez vous atteler à fournir les pièces manquantes ou imprécises.
Procédures de changements
Modifier la déclaration :
Si des modifications mineures doivent être apportées à votre projet initial, il est possible de modifier votre déclaration préalable de chantier en cours d’instruction.
Ces ajustements concernent notamment des modifications légères :
- De l’aspect extérieur du projet ;
- Une variation légère de la superficie de plancher ;
- De l’emprise au sol.
En revanche, si les modifications sont plus importantes, vous devrez déposer une nouvelle demande.
Annulation de la déclaration :
Il est possible de l’annuler si elle est en cours d’instruction ou déjà accordée en effectuant une demande par courrier. Aucune justification ne sera demandée pour cette annulation.
Changement de propriétaire :
Le transfert doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, la déclaration à transférer doit être :
- valide ;
- légale ;
- définitive.
Ensuite, le titulaire de la déclaration ainsi que le futur bénéficiaire doivent être tous les deux d’accord pour procéder au transfert.
Si ces conditions ne sont pas respectées, le nouveau propriétaire du terrain devra déposer une nouvelle demande. Le formulaire en ligne cerfa n°13412*08 et les pièces requises doivent être complétés pour effectuer une demande de transfert.
- Elle est obligatoire pour certains cas,
- Elle est gratuite,
- Elle est composée de l’un des 3 formulaires Cerfa et 8 autres documents obligatoires,
- Il existe plusieurs façons de la déposer,
- Les types de taxes et la véracité des données sont très importantes,
- Il est possible de l’annuler, modifier, et même s’y opposer.
Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog
