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Conditions suspensives dans un compromis de vente : tout savoir

Conditions Suspensives
Sommaire
Les conditions suspensives sont un élément clé du compromis de vente. Ces clauses essentielles permettent de protéger à la fois l'acheteur et le vendeur avant la signature définitive de l'acte. Dans cet article, nous vous donnons tous nos conseils pour rédiger au mieux vos clauses suspensives dans votre compromis de vente.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Les conditions suspensives sont des dispositions mentionnées dans l’avant-contrat. Elles conditionnent la réalisation de la vente définitive dans un délai donné. Parmi les conditions suspensives les plus courantes figure l’obtention d’un prêt immobilier pour financer l’achat du bien.

Mais quel est le rôle exact d’une condition suspensive ? Elle offre une protection tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs. Elle permet d’anticiper des imprévus et d’éviter les impasses lors de la transaction immobilière.

Grâce à elle une rétractation compromis de vente est possible même après le délai de 10 jours. Voici comment elle fonctionne pour chacune des parties :

Acquéreurs
 
Vendeurs
 
Protection en cas d’imprévu financier
La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est la plus courante et obligatoire. Si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt selon les termes spécifiés dans le contrat, la vente est annulée. Il est alors libéré de ses engagements financiers envers le vendeur.
Protection contre un refus de prêt
Elle protège le vendeur si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir un prêt immobilier. Elle couvre le non-aboutissement de la vente.
Prévention contre les contraintes légales
D’autres conditions suspensives protègent l’acquéreur contre des contraintes juridiques potentielles qui pourraient rendre l’achat du bien moins attrayant. Parmi elles, on compte l’absence de servitudes ou de préemption.
Prévention des désengagements abusifs
Elles empêchent les acquéreurs de se désengager de manière arbitraire. Elles protègent ainsi les vendeurs contre des retards ou des annulations sans motif valable.
Autorisation administrative
Si l’acquéreur a besoin d’une autorisation administrative pour son projet immobilier, il peut insérer une clause suspensive. Elle permettra de s’assurer qu’il pourra mener à bien son projet en fonction de l’obtention de cette autorisation.
 
 

L’info JAQE : l’acheteur risque des pénalités annulation compromis de vente si :
  • aucune condition suspensive n’est prévue
  • il se rétracte en dehors du délai de 10 jours.

Quelles sont les principales conditions suspensives dans le cadre d’une vente immobilière ?

condition suspensive achat immobilier

Les conditions suspensives peuvent varier en fonction des besoins spécifiques de chaque transaction. Cependant, certaines sont plus courantes que d’autres. Voici les principales conditions suspensives à prendre en compte lors d’une vente immobilière :

  • La condition suspensive d’obtention de prêt

Comme mentionné précédemment, cette clause est obligatoire. Elle concerne l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Le prêt doit respecter impérativement les conditions suspensives particulières décrites dans la clause selon la loi.

Si la non-réalisation de cette condition est avérée, l’acquéreur doit fournir les documents qui prouvent le refus de trois banques différentes. Les refus doivent être conformes aux conditions spécifiées dans le contrat.Philippe, notaire depuis 17 ans

  • L’absence de servitudes

Cette condition suspensive vise à s’assurer qu’il n’existe aucune servitude contraignante sur le bien immobilier en vente. Les servitudes, telles que le droit de passage ou de vue, peuvent constituer une contrainte pour l’acquéreur. Elle risque alors de rendre le bien moins attractif.

clause suspensive achat maison
  • L’absence de préemption

Dans le cas où des droits de préemption existent, cette clause vise à s’assurer qu’aucun ayant droit ne souhaite les exercer. La préemption peut être exercée par :

  • des locataires
  • des communes
  • des collectivités locales

Elle permet à ces bénéficiaires de se substituer à l’acheteur initial pour devenir propriétaires du bien.

✏️ Exemple : avant la rédaction du compromis de vente entre particuliers, Jeanne réalise que la maison qu’elle souhaite acquérir est située dans un parc naturel. Par conséquent, elle est soumise à un droit de préemption urbain.

Ce droit de préemption signifie que la commune a la priorité pour acheter le bien immobilier en vente dans certaines conditions. Notamment, si le bien présente un intérêt public.

Ce facteur pourrait compromettre le projet d’achat de Jeanne. C’est pourquoi, elle demande à insérer une clause d’absence de préemption dans le compromis de vente. Elle stipule que si la commune exerce son droit de préemption sur la propriété, la vente sera automatiquement annulée. Ainsi, Jeanne sera libérée de son engagement et ne sera pas tenue d’acheter la maison.

Malheureusement, la commune décide d’exercer son droit de préemption sur la propriété. Jeanne n’a donc pas pu conclure la vente.

  • L’absence d’hypothèque supérieure au prix de vente

Cette clause rarissime vise à s’assurer qu’il n’y a pas d’hypothèque supérieure au montant du prix de vente. Dans le cas contraire, la vente ne peut avoir lieu, et le contrat est annulé.

✏️ Exemple : un couple souhaitant acquérir leur première maison, ont trouvé une charmante propriété dans un quartier résidentiel paisible. Ils décident de signer le compromis de vente pour officialiser leur intention d’achat.

Celui-ci est rédigé, et le couple et le vendeur s’accordent sur un montant de 350 000 euros. Pensant que tout est en ordre, ils signent le contrat en toute confiance. Ils entament ensuite les démarches pour obtenir leur prêt immobilier auprès de leur banque.

Cependant, quelques semaines avant la date prévue pour la finalisation de l’acte de vente, le notaire fait une découverte alarmante. Il réalise qu’une hypothèque d’un montant de 450 000 euros est enregistrée sur la propriété. Cette hypothèque dépasse largement le prix de vente convenu.

Face à cette situation, le notaire alerte immédiatement le couple de l’existence de cette hypothèque substantielle. Selon la loi, sans clause, les acquéreurs risquent de devenir responsables du remboursement de cette dette hypothécaire.

Le couple est dévasté par cette nouvelle, car ils ne disposent pas des fonds supplémentaires pour couvrir cette hypothèque élevée. Ils réalisent que la transaction peut mettre en péril leurs économies et leur capacité à rembourser leur propre prêt immobilier.

Face à ce dilemme, ils sont contraints de se retirer de la vente pour protéger leurs intérêts financiers.

  • L’obtention d’une autorisation administrative

Il arrive que l’acquéreur ait besoin d’une autorisation administrative pour mener à bien son projet immobilier, comme :

  • un permis de construire
  • un permis de démolir

La condition suspensive garantit que la vente est subordonnée à l’obtention de cette autorisation.

  • La réalisation d’une vente immobilière en cours

L’acquéreur peut insérer cette clause s’il a besoin de finaliser une vente immobilière en cours pour financer la nouvelle transaction. Cependant, avec l’avènement des crédits relais et autres prêts achat-revente, cette condition suspensive est devenue moins courante.

En fonction du type de clause suspensive, c’est à l’acquéreur ou au notaire de la faire valoir en cas de non-réalisation. Pour cela, ils doivent informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils doivent aussi fournir tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.

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Quels détails sont à prendre en compte dans la condition suspensive d’obtention de prêt ?

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La condition suspensive d’obtention de prêt doit être rédigée avec précision et exhaustivité. L’objectif étant de couvrir tous les aspects du financement. Voici les éléments essentiels qui doivent être mentionnés dans cette clause :

  1. Montant du prêt : Il s’agit du montant total du crédit immobilier que vous envisagez de contracter pour réaliser l’achat du bien immobilier.
  2. Taux envisagé : Le taux d’intérêt proposé pour le prêt immobilier, qui détermine le coût du crédit et influence le montant de vos mensualités.
  3. Durée du remboursement : La période sur laquelle vous vous engagez à rembourser le prêt immobilier. Elle est généralement exprimée en nombre d’années.
  4. Nombre de banques sollicitées : Il est conseillé de solliciter plusieurs établissements bancaires afin de comparer les offres de prêt. De cette façon, on peut obtenir les meilleures conditions.
  5. Délai pour obtenir un accord de prêt : Le délai maximal fixé pour recevoir une réponse de la banque concernant l’acceptation ou le refus de votre demande de prêt. En règle générale, ce délai est d’au moins 1 mois après la signature de la promesse de vente. Toutefois, il peut être plus long, généralement entre 45 et 60 jours.

L’info JAQE : vous devez scrupuleusement respecter les termes de la condition suspensive lors de vos démarches pour obtenir le prêt. Toute modification substantielle par rapport aux éléments spécifiés dans la promesse de vente pourrait invalider cette clause. Vous serez par conséquent privé de la protection qu’elle offre.

Qui rédige les conditions suspensives ? ✍️

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Les clauses stipulées dans l’avant-contrat sont sujettes à débat entre :

  • l’acheteur
  • le vendeur
  • l’agent immobilier ou notaire impliqué dans la transaction

Elles peuvent être négociées.

Le document à parapher contient généralement des clauses suspensives préétablies liées :

  • au financement
  • à l’absence de servitudes
  • au droit de préemption

Vous ajouterez, avec l’aide de l’agent immobilier ou du notaire, les détails concernant le financement demandé. Si nécessaire, en accord avec le vendeur, vous pourrez inclure une ou plusieurs clauses suspensives supplémentaires. Lors de l’achat d’un bien de particulier à particulier, il est fortement conseillé de faire vérifier la conformité et la validité du contrat par un professionnel.

⭐️ Les points à retenir :
  • Les conditions suspensives sont des clauses essentielles qui protègent l’acheteur et le vendeur avant la vente définitive,
  • elles conditionnent la réalisation de la vente dans un délai donné,
  • les plus courantes sont : l’obtention de prêt, l’absence de servitudes ou de préemption, et l’autorisation administrative,
  • leur rédaction claire et complète est cruciale pour une transaction sans soucis,
  • celle de l’obtention de prêt doit mentionner le montant, le taux, la durée du remboursement, le nombre de banques sollicitées, et le délai pour obtenir un accord.


Merci d’avoir pris le temps de nous lire

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