Est-ce possible d’annuler un compromis de vente sans pénalités ?
Le délai de rétractation ️
Comment annuler un compromis de vente ? Tout acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de réflexion avant de confirmer son achat. Ce délai, considéré comme incompressible, permet à l’acheteur de prendre une décision éclairée sur la transaction.
Durant cette période, l’acheteur a la possibilité d’annuler le contrat sans avoir à fournir de motif particulier. Il lui suffit de rédiger une lettre annulation compromis de vente.
Le Code de la Construction et de l’Habitation accorde à l’acquéreur un droit de rétractation compromis de vente. Ce droit est valable sur un délai de dix jours, qui commence dès la réception du contrat.
« L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. » – Article L271-1 Code la Construction et de l’Habitation
Ce délai est applicable aussi bien aux contrats envoyés par courrier avec accusé de réception qu’à ceux remis en main propre. Si le délai se termine un week-end ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvré suivant.
Il est important de noter que ce délai de rétractation de dix jours n’entre en vigueur que si le contrat est valable. C’est-à-dire s’il contient toutes les informations, pièces et annexes obligatoires, dont notamment le dossier de diagnostic technique (DDT).
Durant les dix jours de rétractation, l’acheteur peut exercer son droit sans fournir de motif. Il devra seulement envoyer un courrier avec accusé de réception au vendeur pour notifier son annulation. Si l’acheteur se rétracte dans ce délai, il n’encourt aucune pénalité, et le compromis de vente est rompu sans frais.
Le 15 juillet Claire a alors envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à Tom pour l’informer de sa décision. Elle a respecté le délai de 10 jours pour exercer son droit de rétractation, puisque le 14 est un jour férié.
En vertu de la loi, Tom doit accepter la rétractation de Claire sans contester sa décision. Il ne peut pas exiger des dommages-intérêts ou des pénalités de la part de l’acheteuse.
Il devra alors lui rembourser le dépôt de garantie dans les meilleurs délais. Le remboursement du dépôt de garantie doit être intégral et sans retenue.
Le délai de rétractation est le mode d’annulation compromis de vente par l’acheteur le plus fréquent. Mais que ce passe-t-il lorsque l’on veut annuler un compromis de vente après 10 jours ?
Les conditions suspensives
Comment annuler un compromis de vente sans perdre l’acompte ? Dans certains cas, il est possible pour l’acheteur de se rétracter en dehors du délai de rétractation sans subir de pénalités. Cela peut notamment être le cas si une condition suspensive est incluse dans le contrat.
Les conditions suspensives sont des clauses obligatoires dans le contrat d’avant-vente. Elles permettent d’annuler la promesse de vente si l’une des conditions spécifiées se réalise.
Parmi les conditions les plus courantes, on trouve :
- la non-obtention d’un prêt immobilier
- la non-obtention d’un permis de construire ou d’aménager
- l’exercice du droit de préemption par les communes
- la nécessité pour l’acquéreur de vendre un bien pour obtenir les fonds nécessaires
Si la condition suspensive est remplie, l’acheteur peut annuler le contrat sans encourir de pénalités. De plus, sa garantie lui est intégralement remboursée. Il sera possible de casser un compromis de vente seulement après validation de la condition suspensive par un notaire.
En l’absence de garantie prévue dans le compromis de vente, le vendeur a la possibilité d’engager une action en justice. Il devra alors s’adresser au tribunal de grande instance. Cette démarche vise à contraindre l’acheteur à respecter l’accord de vente si nécessaire
Les cas de sinistre
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Photographie dégat des eaux – Source : Freepik
L’annulation d’un compromis de vente peut être envisagée en cas d’intervention d’un sinistre. L’avant-contrat peut être remis en cause, si entre la signature du contrat et celle de l’acte de vente :
- le logement présente des signes d’usure
- le logement devient impropre à sa destination
Comme pour les clauses suspensives, cette éventualité doit être mentionnée dans le compromis de vente.
- d’un certificat de conformité
- d’un diagnostic structurel satisfaisants pour la maison
Quelques jours après la signature du compromis, une expertise structurelle a été réalisée par un professionnel indépendant. Malheureusement, cette expertise a révélé des défauts majeurs. Ces défauts indiquent un risque pour la sécurité des occupants.
Suite à cette découverte, Léo a décidé de ne pas poursuivre l’achat en raison de l’ampleur des travaux de rénovation nécessaires pour remédier aux problèmes. Il a donc informé le vendeur de sa décision d’annuler compromis de vente.
Étant donné que le compromis prévoyait que la vente était soumise à un diagnostic structurel satisfaisant, il a le droit de se rétracter sans encourir de pénalités.
En conséquence, le vendeur accepte la rupture compromis de vente par l’acheteur. Il reconnaît en effet que les défauts structurels compromettent la vente de la maison.
Aucune pénalité financière n’est appliquée à l’acheteur. Le dépôt de garantie versé lors de la signature est intégralement remboursé.
Peut-on annuler un compromis de vente quand on est vendeur ?
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose pas d’un délai de rétraction après la signature du compromis de vente. Il est donc engagé envers l’autre partie de manière ferme et définitive.
Cependant, une résolution à l’amiable reste possible en cas de situation exceptionnelle. Dans ce cas, les parties doivent s’entendre sur les modalités de résolution du contrat.
Le vendeur se voit aussi offrir la possibilité de solliciter la résiliation du contrat par le biais d’une requête auprès du tribunal judiciaire. Cette option n’est toutefois envisageable qu’à condition que l’acquéreur ait failli à ses obligations contractuelles.
Dans l’éventualité où un tel manquement serait avéré, le vendeur bénéficierait du droit de percevoir une indemnité équivalente à la garantie versée. Cette indemnité s’élèverait généralement entre 5 et 10 % du prix total du bien immobilier.
Quelles sont les différentes pénalités annulation compromis de vente ? ⚠️
En fonction des différentes situations, les pénalités d’annulation du compromis de vente peuvent être appliquées aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur. Ces pénalités dépendent des clauses et conditions spécifiées dans le compromis de vente.
Voici les différents cas de figure d’annulation du compromis de vente ou les pénalités sont applicables :
Cas de figure | Pénalités applicables |
|---|---|
Le contrat est annulé hors délai. | Une indemnité d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier. |
Un sinistre a eu lieu et il n’y pas de clause pour le couvrir. | La pénalité peut être équivalente à la totalité de la somme qui aura été déposée comme garantie. |
Un processus de carence a eu lieu encadrée par une clause de dédit. | La personne qui se trouve lésée par la situation doit percevoir une indemnité fixée entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier. |
Un processus de carence a eu lieu en l’absence d’une clause de dédit. | La personne lésée peut intenter une action en justice et ainsi forcer la réalisation de la vente. |
En revanche, dans les cas de figure suivants, aucune pénalités d’annulation du compromis de vente n’est applicable :
- il est annulé dans les délais
- il est annulé par le biais d’une condition suspensive
- il est annulé à la suite d’un sinistre, mais une clause a été prévue à cet effet
- L’acheteur dispose d’un délai de rétractation, durant ce délai, il peut annuler le compromis de vente sans pénalité,
- en cas d’annulation due à la réalisation d’une condition suspensive prévue dans le contrat, l’acheteur n’encourt pas de pénalités,
- en cas de sinistre, l’acheteur peut annuler le contrat sans pénalité si une clause a été prévue,
- si une clause de dédit encadre une carence spécifique, la partie lésée reçoit une indemnité,
- en l’absence de cette clause de dédit, le vendeur peut attenter une action en justice,
- le vendeur peut résilier le contrat devant le tribunal judiciaire si l’acheteur a manqué à ses obligations contractuelles.
