Pourquoi faire les diagnostics immobiliers de sa location ?
Différentes raisons justifient la réalisation de diagnostics immobiliers lorsqu’un logement est mis en location. Une des principales motivations des propriétaires à réaliser les diagnostics est qu’ils sont obligatoires. En effet, ils sont encadrés par la loi française et s’ils ne sont pas effectués, des sanctions pouvant aller jusqu’à 2 ans de prison et 37 500 euros d’amendes sont prévus.
De plus, il est important de faire attention de tous les fournir. Car si l’un d’entre eux est absent ou s’ils comportent des informations mensongères, le locataire peut faire saisir la justice pour faire valoir ses droits en annulant le bail. Il pourra demander une baisse de loyer ou solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice occasionné.
Par ailleurs, ces diagnostics immobiliers obligatoires ont été mis en place dans le but de davantage sécuriser la mise en location d’un logement. D’un côté, en fournissant les diagnostics, le propriétaire garantit à son locataire que le logement ne possède pas de vice caché. Les sujets traités par les différents diagnostics ont justement été définis pour révéler toutes les zones d’ombres d’un logement. D’un autre côté, ils permettent au locataire de disposer de beaucoup d’informations sur le logement pour qu’il puisse choisir de louer avec tous les éléments importants.
Un dernier motif qui encourage la réalisation de ces diagnostics immobiliers obligatoires location est le fait qu’ils constituent des sources d’informations précieuses, car ils permettent de mesurer des éléments importants pour les professionnels de différents secteurs. Par exemple, grâce au Diagnostic de Performance Énergétique, il est possible de déterminer la consommation énergétique en France.
Quand et comment réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent impérativement être menés par des professionnels conventionnés, sous peine de 1500 euros d’amendes si ce n’est pas le cas. Il existe un organisme qui est le référent de l’accréditation des diagnostiqueurs : COFRAC. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il est conseillé de faire appel à un de leur expert.
Les diagnostics réalisés doivent être financés par le propriétaire et ne peuvent être facturés au locataire. Leur prix varie en fonction de la localisation et de la superficie du logement en question. Ils doivent être fournis, au plus tard, au moment de la signature du bail de location sous format papier, électronique ou en pièce jointe d’un mail. Ils ne peuvent être fournis à un autre moment de la location ni mis à jour, car il doit s’agir de la version la plus récente des diagnostics.
La meilleure manière de procéder est de mener les diagnostics avant même de mettre l’annonce de la location en ligne. Ainsi, cela vous permettra d’effectuer des travaux de rénovation si besoin, de renseigner des éléments des diagnostics sur les plateformes de réservations et de présenter les diagnostics aux potentiels locataires pendant les visites.
Le diagnostic immobilier obligatoire pour tous les logements en location : le DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sert à définir la consommation en énergie et les émissions de gaz à effet annuelles d’un logement. C’est le diagnostic le plus connu, car il est depuis 2007 remis à titre informatif.
C’est seulement depuis le 1er juillet 2021 qu’il est entré dans la catégorie des documents obligatoires à fournir aux futurs locataires et propriétaires. Son caractère obligatoire le rend opposable juridiquement.
Le DPE est valable 10 ans sauf exception :
- Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022
- Les DPE réalisés entre 2028 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
En fonction des cas, il sera requis d’effectuer un nouveau DPE qui sera cette fois valable 10 ans.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en fonctions des caractéristiques du logement en location
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Comme son nom l’indique, ce diagnostic permet de définir la quantité de plomb présente dans un logement et plus précisément dans les revêtements (murs, sols, peintures, etc.). Détecter la teneur en plomb d’un logement est important pour la santé des occupants du logement. En effet, le plomb, même inhalé à petite dose, peut causer du saturnisme, une intoxication par le plomb très dangereuse chez les enfants.
Cependant, tous les logements ne sont pas concernés par ce diagnostic. Il s’agit seulement des logements construits avant 1949. En effet, les peintures avant cette date avaient tendance à contenir du plomb. En concernant uniquement les vieux logements, ce diagnostic est aussi le moyen de monitorer leur conservation.
La durée de validité du Crep dépend de la présence ou non de plomb :
- Si le logement ne contient pas de plomb ou que son taux est inférieur à 1 mg/cm², le diagnostic est valable de manière illimitée.
- Si le logement contient un taux de plomb supérieur à 1 mg/cm², le diagnostic doit avoir été fait dans l’année précédent la vente ou la location du logement.
Diagnostic amiante ou état d’amiante
Le diagnostic amiante est similaire à celui pour le plomb. En effet, il consiste à déterminer la présence d’amiante dans le logement. L’amiante peut se trouver dans des matériaux et produits utilisés au moment de la construction du bâtiment. Néanmoins, l’amiante n’a plus été utilisé dans les nouvelles constructions à partir de 1997. Ainsi, ce diagnostic doit être effectué par les propriétaires de logement dont le permis de construire a été délivré avant 1997.
L’état d’amiante est valable :
- De manière illimitée si le dernier diagnostic a été effectué après le 1ᵉʳ avril 2013. (Il est cependant conseillé de le renouveler à la suite de travaux de rénovation dans le logement).
- Jusqu’à la vente du logement si le dernier diagnostic a été effectué avant le 1ᵉʳ avril 2013.
État de l’installation électrique et du gaz
Les états de l’installation intérieure, de l’électricité et du gaz sont deux diagnostics distincts, mais ils sont identiques dans leur utilité. Chacun permet de vérifier la sécurité des installations dans le logement pour celles qui ont été installées il y a plus de 15 ans.
Les deux diagnostics sont valables 3 ans pour les installations qui sont âgées de plus de 15 ans. En revanche, si le propriétaire possède un certificat de conformité qui a été effectué moins de 3 ans avant la vente, le diagnostic gaz n’est pas obligatoire pour le logement même si l’installation a plus de 15 ans.
État des risques et pollutions
Les états des risques et pollutions a pour usage d’informer le locataire sur les éléments auxquels il est sujet s’il loue ou achète le logement. Il s’agit entre autres des risques naturels, miniers, technologiques et sismiques. Ce diagnostic ne concerne que les logements localisés dans certaines communes bien définies.
Pour être valable, cet état doit avoir été fait au maximum 6 mois avant la mise en location ou la vente du logement en question. S’il est antérieur, il devra être réalisé à nouveau.
Diagnostic bruit : nuisances sonores et aériennes
L’état des nuisances sonores et aériennes est un diagnostic avant tout informatif. Il permet d’indiquer au locataire que le logement loué se situe dans un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) et qu’il est sujet à des nuisances sonores causées par des avions. Ainsi, ce diagnostic bruit ne concerne que les logements qui sont localisés dans des zones proches des aéroports (zone définie).
Une fois que la totalité des diagnostics qui concernent le logement mis en location ont été réalisés, il s’agit de les regrouper dans un dossier de diagnostic technique qui sera envoyé au locataire (DDT). Pour accompagner les propriétaires dans l’élaboration des dossiers locataires, il existe des agences spécialisées dans la gestion de location. Plus que des agences immobilières, ces entreprises proposent de réelles solutions clé main de gestion de location, de la rédaction du bail en passant par les états des lieux jusqu’à l’accueil des locataires et le ménage dans le logement.
