Augmentation loyer DPE : Énergie décente et loyers gelés

1. Historique de la mesure : Interdiction augmentation loyer DPE passoires thermiques depuis le 24 août 2022 ❌

La montée des préoccupations environnementales a transformé de nombreux secteurs, et l’immobilier n’a pas fait exception. Dans une démarche visant à aligner les intérêts des propriétaires, locataires et des messages de préoccupations écologiques, le gouvernement français a pris une décision audacieuse : geler les loyers des logements considérés comme étant des « passoires thermiques ».

⏪ Contexte de mise en place de cette mesure

À partir des années 2010, de nombreux rapports ont souligné le nombre élevé de baux en France. En raison de leur mauvaise isolation ou de systèmes de chauffage obsolètes, ils consommaient une quantité excessive d’énergie. Non seulement ces logements contribuaient de manière disproportionnée aux émissions de gaz à effet de serre, mais ils étaient également source d’inconfort pour les locataires. De plus, ils généraient des factures élevées.

Face à ces constats, diverses initiatives ont été prises. Des aides à la rénovation et des campagnes de sensibilisation ont été mises en place. Cependant, malgré ces efforts, le nombre d’habitation énergivores n’a que faiblement diminué. Dans cette optique, le gouvernement a décidé d’interdire l’augmentation loyer DPE classés F et G, les deux pires classifications énergétiques. Il souhaite à partir du 24 août 2022 accélérer le mouvement vers des appartements et maisons plus performants. À cette date, il souhaite rendre la rénovation plus attractive pour les bailleurs.

Impact attendu sur le marché immobilier

L’impact de cette décision sur le marché était attendu à plusieurs niveaux. 

1. Les bailleurs classés F et G étaient désormais incités à entreprendre des travaux de rénovation. Cela pour pouvoir augmenter leurs loyers ou pour maintenir la valeur de leur bien. Ainsi, une demande accrue de services de rénovation a été provoquée. Le secteur de la construction et de la rénovation a donc été stimulé
2. Les locataires ont bénéficié d’une meilleure transparence en ce qui concerne la performance énergétique des habitations. Ainsi, les propriétés énergivores sont devenues moins attractives à la location, sauf si des améliorations significatives étaient apportées.
3. Cette mesure était également une étape vers la réalisation des objectifs climatiques de la France. Le but était de réduire les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 40% d’ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990.

2. Mesures à venir à l’encontre des logements énergivores

Si l’interdiction de l’augmentation loyer DPE pour les habitations classées F et G a marqué une étape cruciale dans la lutte contre les passoires thermiques, il ne s’agissait que du commencement. La France, dans son ambition de bâtir un parc respectueux de l’environnement, a élaboré une série de mesures destinées à renforcer cette première action.

✅ Présentation globale et objectifs

En vue d’une transition vers un parc plus vert, la France a établi un ensemble de mesures incitatives et restrictives. L’une des décisions clés a été la mise en place d’une série de seuils énergétiques que les habitations devront respecter pour être éligibles à la location.

Ces échéances successives visent à donner aux propriétaires le temps nécessaire pour effectuer les rénovations requises. Tout en établissant une feuille de route claire pour l’avenir du marché locatif.

Critères renforcés pour les rénovations

La première série de mesures vise à établir des critères plus stricts pour les rénovations. Les bailleurs souhaitant bénéficier d’aides financières pour leurs travaux devront s’assurer que les rénovations envisagées permettent d’atteindre une performance énergétique minimale. Cela maximise l’efficacité des investissements publics en rénovation.

Accompagnement et formation

Le gouvernement propose un soutien aux bailleurs via des conseillers et des formations. De même, il investit dans la formation des professionnels du bâtiment pour promouvoir les techniques de rénovation énergétique.

Incitations fiscales et financières

En complément de l’interdiction de l’augmentation loyer DPE mauvais, d’autres mesures incitatives sont à l’étude. Parmi elles, une réduction d’impôt pour les bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation, ou encore des taux de prêt préférentiels pour financer ces travaux. L’idée est de rendre la rénovation aussi attractive que possible sur le plan financier.

Surveillance et contrôle

Enfin, pour s’assurer que les nouvelles régulations sont respectées, un renforcement des dispositifs de surveillance et de contrôle est prévu. Des audits d’énergie pourront être réalisés pour vérifier la conformité des travaux effectués, et des sanctions pourront être appliquées en cas de non-conformité.

3. Augmentation loyer DPE : Critères de décence énergétique établis depuis le 1er janvier 2023 ⚡️

La notion de « décence » en matière d’immobilier n’est pas nouvelle. Toutefois, avec l’essor des préoccupations écologiques et énergétiques, la définition de ce terme a évolué pour inclure des paramètres liés à l’efficacité de l’énergie, envoyant ainsi des messages clés pour redéfinir les normes du marché locatif à partir du 1er janvier 2023 en France.

⚙️ Définition et paramètres

La décence énergétique vise à garantir que les habitations loués offrent un niveau minimal de performance énergétique, garantissant ainsi à la fois le confort des occupants et une contribution à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. 

Les paramètres principaux de cette nouvelle définition sont :

• Consommation : À partir du 1er janvier 2023, un logement ne devrait pas dépasser une consommation de 450 kWh/m²/an d’énergie finale pour être éligible à la location.
• Isolation : Pour être considéré comme décent, il doit offrir une isolation adéquate. Elle doit éviter les déperditions thermiques excessives. Cela signifie que les murs, les toits et les fenêtres doivent être correctement isolés selon des normes définies.
• Chauffage : Le système de chauffage doit être efficace et adapté à la superficie et au volume de l’habitation. Il ne devrait pas y avoir de zones froides ou d’inconfort thermique.

Augmentation loyer DPE : Implication pour les propriétaires et locataires

Pour les propriétaires : 

• Obligation de mise aux normes : Les bailleurs doivent s’assurer que leurs biens répondent aux nouveaux critères avant de les mettre sur le marché locatif. Cela peut nécessiter des investissements significatifs, notamment si le bien est ancien ou n’a jamais été rénové.
• Accès à des aides : Pour les encourager à effectuer ces travaux de mise aux normes, des aides financières et fiscales sont disponibles. Elles peuvent prendre la forme de subventions, de réductions d’impôts ou de prêts à taux réduit.
• Valorisation du bien : Un logement conforme aux critères de décence énergétique est susceptible d’attirer des locataires plus rapidement et peut justifier un loyer légèrement plus élevé. 

Pour les locataires :

• Confort amélioré : Une habitation qui répond aux critères de décence énergétique offre un meilleur confort thermique, évitant ainsi les courants d’air froid en hiver et la surchauffe en été.
• Réduction des factures : Une meilleure performance d’énergie se traduit généralement par des factures de chauffage et d’électricité moins élevées.
• Protection légale : Si un locataire découvre que la location ne répond pas aux critères de décence énergétique, il a désormais le droit de demander au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. Dans certains cas, si le bailleur ne se conforme pas, le locataire peut bénéficier de réductions de loyer ou entamer des procédures légales.

4. Typologie des logements visés par les nouvelles régulations énergétiques

Les récentes régulations ont été conçues pour couvrir un large éventail d’habitations, reflétant ainsi la volonté du gouvernement de moderniser le parc français dans son ensemble. Mais quels types sont directement concernés, et comment cela se compare-t-il aux critères antérieurs ? Plongeons dans les détails.

Détails des logements affectés

Parc social :

 Souvent gérés par des organismes publics ou des associations, ils sont directement concernés par ces nouvelles régulations. Il est primordial pour ces entités de veiller à ce que ces habitations envoient des messages clés : elles doivent être non seulement abordables, mais aussi énergétiquement efficaces, afin de garantir un confort optimal tout en réduisant les charges pour les locataires.

Locations touristiques :

Les locations de courte durée, comme les meublés touristiques ou les Airbnb, ne sont pas exemptées. Bien qu’ils soient occupés de manière intermittente, ils doivent respecter les critères de décence énergétique pour garantir aux touristes et voyageurs une expérience confortable tout en préservant l’environnement.

Résidences principales et secondaires en location :

Qu’il s’agisse d’une location permanente ou d’une résidence secondaire, tous les logements mis en location doivent respecter ces nouveaux standards. Ceci s’applique autant aux appartements qu’aux maisons individuelles.

Neuf et ancien :

Tandis que les logements neufs sont généralement construits en respectant des normes énergétiques élevées, les bâtiments anciens peuvent poser davantage de défis en matière de rénovation. Toutefois, indépendamment de l’âge du bâtiment, les mêmes critères de décence s’appliquent.

Augmentation loyer DPE : Comparaison avec les critères antérieurs

Focus antérieur sur la sécurité et la santé :

Avant cette reconduction, la majorité des critères de décence étaient axés sur des questions de sécurité et de santé des occupants, comme l’absence d’humidité, la salubrité des installations sanitaires ou encore la sécurité des installations électriques.

Moins d’accent sur l’efficacité énergétique :

Avant le renouvellement, même si certains critères liés à l’efficacité énergétique (comme une isolation minimale) étaient déjà en place, ils étaient loin d’être aussi détaillés et exigeants que les régulations actuelles.

Adaptation aux enjeux climatiques :

L’ajout de critères stricts en matière de performance énergétique reflète une prise de conscience de la part du gouvernement des enjeux climatiques et de la nécessité d’agir pour réduire l’empreinte carbone du parc.

5. Augmentation loyer DPE : Implications contractuelles liées à ces critères de décence énergétique

La mise en place de critères de décence énergétique plus stricts ne modifie pas seulement la manière dont les logements sont construits ou rénovés ; elle influe également sur les accords contractuels entre bailleurs et locataires. Pour mieux comprendre ces implications, examinons comment les contrats sont affectés, qu’ils soient nouveaux ou déjà en cours.

Augmentation loyer DPE : Effet sur les nouveaux contrats signés post-1er janvier 2023

Clause de conformité :

Tout nouveau contrat de location signé après le 1er janvier 2023 devra inclure une clause stipulant que le logement respecte les critères de décence énergétique en vigueur. Cette conformité sera souvent attestée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour.

Obligation de travaux :

Si, pour une raison ou une autre, un logement ne répond pas aux critères au moment de la signature, le contrat pourra spécifier un délai accordé au propriétaire pour effectuer les travaux nécessaires.

Transparence accrue :

Les bailleurs devront fournir des informations détaillées sur la performance énergétique du logement, permettant ainsi aux locataires potentiels de prendre une décision éclairée.

Impacts sur les contrats de location déjà en cours

Mise en conformité :

Même si un contrat a été signé avant l’entrée en vigueur des nouveaux critères, le logement loué doit toujours être décent aux yeux de la loi. Si un locataire découvre que son logement ne répond pas aux normes actuelles, il peut légalement demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires.

Révision de loyer :

Dans certains cas, si des travaux de rénovation énergétique entraînent une amélioration significative du logement, cela pourrait occasionner une révision du montant du loyer, selon un critère : que cela soit stipulé dans le contrat initial et que le nouveau montant reste dans les limites du marché.

Possibilité de résiliation :

Si un bailleur refuse de mettre un logement en conformité malgré les demandes répétées d’un locataire, cela pourrait constituer un motif légitime de résiliation du contrat par le locataire, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.

Renégociation et avenants :

Il est probable que certains contrats en cours soient renégociés ou complétés par des avenants pour tenir compte des nouvelles obligations en matière de décence d’énergie, surtout si des travaux importants sont nécessaires.

6. Augmentation loyer DPE : Logements touchés par cette restriction

La décision de geler les loyers des classes F ou G envoie des messages forts. Considérés comme des « passoires thermiques », ils représentent un enjeu majeur en matière d’économie d’énergie et de confort pour les occupants. Pour mieux appréhender l’impact de cette mesure, examinons les spécificités de ces derniers et leur présence dans le parc.

Augmentation loyer DPE : Spécificités des logements de catégorie F et G

Faible performance énergétique :

Les habitations classées F et G sont les moins performants. Cela signifie qu’ils nécessitent beaucoup d’énergie pour le chauffage, la climatisation ou l’eau chaude, ce qui se traduit par des factures élevées pour les locataires.

Inconfort thermique :

Outre les coûts, ces derniers offrent souvent un faible confort thermique. Ils peuvent être difficiles à chauffer en hiver et peuvent devenir très chauds en été.

Besoin de rénovation :

La plupart d’entre eux nécessitent des travaux importants pour améliorer leur performance énergétique : isolation des murs, remplacement des fenêtres, modernisation des systèmes de chauffage, etc.

Statistiques sur la proportion de ces logements dans le parc immobilier

Présence notable :

Au moment de la mise en place de cette régulation, les estimations suggéraient que près de 15% des habitations privées loués en France étaient classés en catégorie F ou G, ce qui représente une part significative du marché locatif.

Concentration dans l’ancien :

Une majorité de ces « passoires thermiques » se trouve dans le parc ancien, notamment dans les bâtiments construits avant les années 1970, avant l’introduction de la première réglementation thermique.

Disparités régionales :

La proportion de catégorie F et G varie selon les régions. Dans certaines zones au climat plus rude ou avec un parc plus ancien, la part peut être plus élevée.

Coût pour les locataires :

On estime que les locataires de ces derniers dépensent en moyenne 200 à 400 euros de plus par an en chauffage par rapport à un logement de classe moyenne (classe D ou E).

7. Modalités d’augmentation loyer DPE en dépit des nouvelles réglementations

L’augmentation d’un loyer est une question sensible, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Dans le contexte des nouvelles régulations énergétiques et du gel des loyers pour les classes F ou G, il est essentiel de comprendre les critères dans lesquels un loyer peut être augmenté.

⚙️ Augmentation loyer DPE : Conditions générales

Révision annuelle :

La plupart des baux prévoient une clause de révision annuelle du loyer. Cette révision est généralement basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté, même si l’IRL augmente.

Améliorations substantielles :

Si un bailleur effectue des travaux qui améliorent considérablement le logement (et non des travaux d’entretien ou de remise en état), il peut être en mesure de réviser le loyer. Ces améliorations doivent avoir un impact réel sur le confort du locataire.

⏪ Dans le contexte des nouvelles régulations énergétiques

Rénovations énergétiques :

Si un propriétaire réalise des travaux d’amélioration d’énergie (comme une meilleure isolation ou un système de chauffage plus efficace) qui permettent au logement de passer d’une catégorie F ou G à une catégorie supérieure, cela pourrait justifier une augmentation du loyer.

Interdiction augmentation loyer DPE pour les logements F et G :

Comme mentionné précédemment, pour les logements classés F ou G, aucune augmentation n’est autorisée depuis le 24 août 2022, sauf si des travaux d’amélioration sont réalisés pour sortir de ces catégories.

Justification de l’augmentation :

Dans tous les cas, l’augmentation du loyer après des travaux d’amélioration d’énergie doit être justifiée. Cela signifie que le propriétaire doit démontrer que les coûts des travaux entrepris sont proportionnels à l’augmentation du loyer demandée.

Recommandations pour les propriétaires

Communication avec les locataires :

Il est recommandé d’informer les locataires des travaux prévus, de leur durée et de leur impact sur le loyer bien à l’avance.

Réaliser un DPE :

Avant et après les travaux, un DPE devrait être effectué pour montrer objectivement l’amélioration de la performance de l’énergie du logement.

Tenir compte de la conjoncture économique :

Même si des travaux justifient légalement une augmentation, le bailleur devrait considérer la situation économique de ses locataires et le contexte économique général.

8. Conclusion : Résumé des enjeux et perspectives d’avenir

❌ Enjeux liés à l’interdiction de l’augmentation loyer DPE mauvais

L’introduction de nouvelles régulations d’énergie dans le secteur de la location envoie des messages clés pour la construction d’un avenir plus vert et équitable, en croisant économie, écologie et justice sociale.

Écologie et économie :

La principale motivation derrière ces régulations est la réduction de la consommation d’énergie et, par conséquent, des émissions de gaz à effet de serre. Mais ce n’est pas seulement une question d’écologie. En encourageant la rénovation d’énergie, on espère réduire les coûts de chauffage pour les locataires, contribuant ainsi à lutter contre la précarité en termes d’énergie.

Qualité de vie :

En s’attaquant aux « passoires thermiques », on cherche également à améliorer la qualité de vie des locataires. Un logement bien isolé offre un confort thermique bien supérieur, indispensable pour le bien-être.

Dynamisme du marché immobilier :

Les bailleurs sont incités à investir dans la rénovation, stimulant ainsi l’industrie de la construction et de la rénovation et créant des emplois.

Perspectives d’avenir et évolution possible du cadre légal

Renforcement des critères : 

Il est probable que, dans les années à venir, les critères de performance énergétique soient encore renforcés, poussant le secteur vers toujours plus d’efficacité et d’innovation.

Soutien accru aux bailleurs :

Face aux défis financiers posés par ces rénovations, il est possible que de nouveaux dispositifs d’aide financière ou fiscale soient mis en place pour accompagner les bailleurs dans leurs efforts de mise en conformité.

Extension à d’autres secteurs :

Si ces mesures s’avèrent efficaces, elles pourraient servir de modèle pour d’autres secteurs, comme les bâtiments commerciaux ou publics.

Internationalisation des efforts : 

À l’échelle mondiale, le modèle français envoie des messages, encourageant d’autres pays à élaborer leurs propres régulations et renforcer ainsi les efforts globaux en matière de lutte contre le changement climatique.

L’équipe Jaqe vous remercie d’avoir lu cet article !