Prêt relais : une solution pour réaliser son projet immobilier

Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais est un emprunt de courte durée qui répond à un objectif précis : obtenir une somme importante d’argent pour acquérir un bien immobilier avant même d’avoir vendu votre logement actuel.

Cette forme de crédit s’adresse :

• aux propriétaires,
• aux secundo accédants
• et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers.

➡️ Les primo-accédants ne sont pas éligibles au prêt relais.

Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien mis en vente. Il est souvent nécessaire d’agrandir sa résidence principale pour accueillir une famille grandissante ou de déménager dans une nouvelle ville.

Le montant estimé de la vente du premier bien est utilisé pour calculer le montant à emprunter afin d’acquérir le nouveau bien.

Cependant, le principal obstacle du prêt relais réside dans le timing. Il est souvent difficile de faire coïncider la date d’achat du nouveau bien avec la date de vente de l’ancien.

Dans de nombreuses situations, le prêt relais permet de faire la jonction entre ces deux moments clés. Il offre ainsi une solution pour gérer la trésorerie de votre budget familial pendant cette période de transition.

Le prêt relais se caractérise par les points suivants :

• Une durée très courte pour un prêt immobilier, généralement inférieure à 24 mois.
• L’absence d’indemnités de remboursement anticipé, puisque c’est la nature même de ce type de prêt.
• Un fonctionnement similaire à un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois, puis remboursez le capital lors de la vente du bien initial.

Quels sont les différents types de prêts relais ?

Lorsque vous envisagez un prêt relais, plusieurs options sont envisageables en fonction de votre situation spécifique. Voici les principaux types de prêts relais proposés par les banques :

Le prêt relais sec

Ce type de prêt consiste en une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le coût d’acquisition du nouveau bien, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu.

Vous n’avez ainsi pas besoin de contracter un prêt complémentaire.

➡️ Par exemple, cela peut être le cas lors d’un déménagement de Paris vers une autre région ou lorsque vos enfants ont grandi et que vous optez pour un logement plus petit.

✅ Pendant cette période, vous remboursez uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés simultanément en une seule fois après la vente.

Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Dans certaines situations, vous déménagez pour agrandir votre logement ou vous rapprocher de votre lieu de travail dans une grande ville.

Les coûts du nouveau logement dépassent alors la valeur du bien vendu.

Dans ce cas, la banque accorde un prêt relais unique qui regroupe le prêt en cours de remboursement sur l’ancien bien et le nouveau prêt. Il est possible de rembourser partiellement le prêt bancaire classique sans pénalités grâce au surplus dégagé lors de la vente (généralement au moins 30 %).

Le prêt relais rachat

Cette option consiste à faire racheter votre prêt relais par une autre banque afin de lisser l’ensemble des mensualités.

Cela peut être particulièrement utile lorsque le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais atteint le taux d’endettement maximum. En allongeant la durée du prêt, vous pouvez réduire la mensualité. Cependant, cette solution reste coûteuse.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt relais est accordé pour une courte période. Habituellement une année, renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement.

La banque estime le montant du prêt relais entre 50 % et 80 % de la valeur du bien mis en vente, en moyenne autour de 70 %.

Cette marge permet aux établissements de crédit de :

• tenir compte du risque de ne pas réussir à vendre le bien au prix souhaité,
• et d’accepter une baisse du prix de vente.

Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction de :

• la dynamique du marché immobilier dans le quartier
• et des caractéristiques propres au bien.

Il est donc conseillé de préparer minutieusement votre dossier de demande de prêt relais avec l’aide d’un courtier immobilier. Notamment afin d’offrir les meilleures garanties et de rassurer la banque.

Il est important de noter que les banques peuvent effectuer leur propre estimation de la valeur de votre bien. Il est de cette façon inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués. Cette règle est définie par l’Article L313-20 du Code de la consommation.

En revanche, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque peut se montrer méfiante. De plus, la banque déduit du montant du prêt le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais offre plusieurs avantages significatifs pour les emprunteurs.

Tout d’abord, il vous permet d’acheter votre nouveau bien sans avoir à attendre la vente de votre bien actuel. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien pendant la période de recherche d’un nouveau logement correspondant à vos attentes.

Les frais liés aux déménagements, à la location et aux garde-meubles sont souvent négligés, mais non négligeables.

Un autre avantage du prêt relais est l’absence de garantie réelle. Dans de nombreux cas, les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire au cas où le bien ne serait pas vendu dans les deux ans.

Cela évite les coûts liés à une hypothèque ou à une autre forme de garantie réelle. Une lettre du notaire confirmant l’utilisation future des fonds peut suffire à rassurer la banque. Cependant, il est important de souligner que l’assurance emprunteur est obligatoire pour le prêt relais.

« En revanche, le prêt relais présente des taux d’intérêt relativement élevés. Il est réputé pour son coût élevé, bien que ce coût doive être comparé aux frais de location ou au budget global d’un projet immobilier. » – Léa – Experte en immobilier

De plus, le prêt relais est soumis à un taux d’usure spécifique plus élevé que les taux immobiliers classiques. La négociation du meilleur taux pour un prêt relais dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• l’existence d’un prêt immobilier classique adossé au prêt relais,
• les revenus de l’emprunteur,
• et le choix entre un différé de remboursement partiel ou total.

Un différé de remboursement partiel, où vous payez uniquement les intérêts et l’assurance chaque mois, permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.

Il est important de garder à l’esprit les points suivants :

• L’estimation précise du bien mis en vente est essentielle pour établir une relation solide avec la banque et obtenir un prêt relais approprié.
• La durée de deux ans peut sembler longue, mais il faut tenir compte : des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation et du délai nécessaire pour signer l’acte authentique de vente.

Certains acheteurs souhaitent synchroniser la vente avec la rentrée scolaire ou la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare que 9 mois s’écoulent entre :

• le moment où un acheteur potentiel donne son accord de principe
• et le versement des fonds sur le compte bancaire.

Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients du prêt relais.

Comment bénéficier d’un prêt relais ?

En raison de l’importance de ce type de financement, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier. Il pourra vous accompagner dans le montage de votre projet.

Le courtier se basera sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente prévu de votre ancien bien.

La banque peut demander une expertise externe à vos frais, effectuée par deux personnes ou cabinets indépendants, si elle a des doutes sur la valeur revendiquée.

De plus, un courtier possède une connaissance approfondie des avantages et des inconvénients des prêts relais et peut vous aider à comprendre les offres proposées par les banques.

Le calcul, les modalités et les risques associés à un crédit relais sont complexes. Il convient de prêter une attention particulière aux frais de dossier. Et, de demander toute l’aide nécessaire pour mener à bien votre projet immobilier d’achat-revente.