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Mise en Copropriété : Définition, Formalités & Coûts

Mise En Copropriete
Sommaire
Mise en copropriété : ce terme, à première vue technique, renvoie à une transformation profonde de la nature juridique d'un bien immobilier. Au lieu d'être détenu par une seule entité, le bien est divisé en plusieurs lots, chacun appartenant à un propriétaire différent, tout en partageant des parties communes. Cette démarche, bien que complexe, répond à des besoins diversifiés, qu'il s'agisse de maximiser les retours sur investissement, d'adapter un immeuble aux évolutions du marché immobilier, ou de concrétiser un projet d'habitat collaboratif. Mais pour bien comprendre les enjeux, les bénéfices et les défis de la mise en copropriété, il convient de s'immerger dans ses multiples facettes, de sa définition stricte aux acteurs qui la façonnent en passant par les formalités juridiques et financières qu'elle impose.
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1. Mise en Copropriété : Définition & Rôle du syndicat 

Définition

La mise en copropriété est un mécanisme légal permettant la séparation du bâtiment en plusieurs entités propriétaires distinctes, appelées “lots”. Chacun se compose de deux éléments :

  • Une partie privative, qui appartient en propre à un copropriétaire (par exemple, un appartement, un garage, une cave).
  • Une contribution des parties communes, représentant la contribution de chaque propriétaire aux espaces communs de la bâtisse (comme les escaliers, les couloirs, le toit).

Photographie d'une copropriété
Photographie d’une belle copropriété – Source : Freepik

C’est donc une transformation juridique et administrative d’un bien immobilier, qui passe d’une propriété unique à une propriété partagée entre plusieurs détenteurs. Elle peut être initiée pour différentes raisons, telles que la vente d’appartements dans une bâtisse initialement détenue par une seule entité ou la création d’un projet immobilier de plusieurs unités.

🧠 L’info JAQE : Quand un immeuble appartient à au moins deux personnes, il doit devenir une copropriété. Si une seule personne ou société possède la bâtisse, ce n’est pas nécessaire. Depuis la loi ALUR de 2014, toutes les nouvelles copropriétés doivent s’enregistrer au registre national des copropriétés (RNC).

Rôle du Syndicat de copropriété

Il est l’organe central de gestion et de décision dans une copropriété. Il est composé de l’ensemble des copropriétaires. Ses missions principales sont :

  • Gestion des parties communes : Cela englobe les tâches courantes telles que l’entretien, les réparations, le nettoyage, et la sécurité. Il est responsable de veiller à ce que l’immeuble reste en bon état pour le bien-être de tous les résidents.
  • Adoption du budget : Il est en charge d’établir le budget prévisionnel. Cela couvre tous les frais relatifs à l’entretien, aux travaux et aux services communs.
  • Décision des travaux : Les travaux nécessaires pour la conservation de l’habitation ou l’amélioration des parties communes sont décidés en assemblée générale des copropriétaires. 
  • Médiation : Il intervient en cas de litige entre propriétaires concernant l’usage des parties communes ou l’application du règlement.
  • Élaboration et application du règlement de copropriété : Ce document essentiel définit les droits et obligations du propriétaire, ainsi que les règles de vie commune.

« Le syndicat des copropriétaires est en droit de proposer des modifications à ce règlement si nécessaire, et la modification est ensuite votée en AG. »

Nexity

Pour faciliter la gestion au quotidien, les acquéreurs élisent généralement un syndic (qui peut être professionnel ou bénévole) pour représenter le syndic et s’occuper des affaires courantes. Le syndic est tenu de rendre des comptes lors des assemblées générales et d’exécuter les décisions prises par les bailleurs.

En somme, la mise en copropriété transforme la nature juridique d’un bien, tout en instaurant un cadre de gestion collective à travers le syndic de copropriété, veillant ainsi à la bonne harmonie et à la valorisation du bien commun.

🧠 L’info JAQE : Le Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire pour une bâtisse de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété (selon l’article L 731-1 et suivants du Code de la construction de l’habitation, version applicable à compter du 1er juillet 2021).

2. Les circonstances nécessitant une conversion en copropriété 

Cette décision ne surgit pas de nulle part. Elle résulte souvent d’un contexte ou d’une opportunité spécifique. Examinons de plus près les situations qui pourraient nécessiter cette conversion.

Division d’une grande propriété

  • Raison économique : Un bailleur possédant une vaste bâtisse peut juger plus rentable de diviser ce bien en plusieurs unités indépendantes pour les vendre séparément. Cette séparation permet souvent de maximiser le rendement total de la vente, chaque unité pouvant se vendre à un prix proportionnellement plus élevé que si l’immeuble était vendu en une seule pièce.
  • Adaptation au marché : Dans certains marchés immobiliers, la demande pour des unités plus petites (comme des appartements ou des studios) est plus élevée que pour de grands bâtiments. Cette séparation permet alors de répondre à cette demande spécifique.

Promotion immobilière

  • Projets neufs : Lorsqu’un promoteur immobilier développe un nouveau projet résidentiel (comme une résidence, un ensemble d’appartements, ou même des villas dans un complexe), il est fréquent que chaque unité soit vendue comme une copropriété. Cela permet à chaque acheteur d’avoir la propriété de son espace privé tout en partageant la propriété et la responsabilité des espaces communs.
  • Reconversion de bâtisses existantes : Dans certaines villes, d’anciens bâtiments industriels ou commerciaux sont transformés en lofts ou appartements résidentiels. Dans ce cas, le changement en copropriété est souvent nécessaire pour vendre individuellement chaque nouvelle unité résidentielle.

Habitat collaboratif

  • Vision partagée : Des groupes d’individus, souvent avec des valeurs ou des intérêts communs, peuvent décider de créer un projet d’habitat collaboratif. Dans ce contexte, ils peuvent acheter une grande bâtisse pour le transformer en plusieurs unités privées tout en conservant des espaces communs (comme des jardins, des cuisines collectives, ou des ateliers).
  • Optimisation des ressources : L’habitat collaboratif permet de partager certains coûts et responsabilités. Elle garantit la propriété individuelle tout en instaurant un cadre juridique pour la gestion et l’entretien des espaces partagés.

Pour conclure, la conversion en habitat collaboratif est souvent le fruit d’une analyse stratégique, que ce soit pour maximiser les retours sur investissement, répondre aux exigences du marché immobilier ou réaliser un projet commun basé sur le partage et la collaboration. Dans tous les cas, cette décision implique une sérieuse préparation et une connaissance approfondie des implications légales et administratives.

3. Critères et obligations pour un habitat collaboratif réussi ✅

L’initiative de convertir la construction en habitat collaboratif implique le respect de certains critères et impératifs. Ces derniers garantissent qu’elle se déroule dans le cadre légal, tout en assurant le bien-être et les intérêts des futurs acquéreurs.

Illustration copropriété
Illustration copropriété – Source : Freepik

État du bien

  • Évaluation initiale : Avant toute conversion, il est primordial de faire évaluer les conditions de l’habitation. Cette évaluation comprend l’inspection de la structure, des installations électriques, de la plomberie, des équipements de chauffage, etc.
  • Réparations nécessaires : Suite à cette évaluation, tous les problèmes identifiés doivent être adressés. Il peut s’agir de réparations mineures ou, dans certains cas, de rénovations majeures. Le but est d’assurer que la bâtisse est en bonnes conditions avant de procéder à sa séparation.

Les Diagnostics Obligatoires : Normes de logements

  • Diagnostics techniques : Plusieurs d’entre eux peuvent être nécessaires selon la législation locale. Cela peut inclure le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, et d’autres selon les spécificités de la région ou du pays.
  • Conformité aux normes : Chaque unité de l’immeuble, une fois divisée, doit respecter les normes de logement en vigueur. Cela peut concerner la superficie minimale, l’accès à la lumière naturelle, les normes d’isolation, etc.

Infrastructures essentielles

  • Installations communes : Ce changement implique que certaines installations seront partagées par tous les copropriétaires. Ces installations (chauffage central, ascenseurs, systèmes de sécurité) doivent être aux normes, bien entretenues et capables de desservir l’ensemble des résidents.
  • Accès et mobilité : Il faut s’assurer que tous les résidents auront un accès approprié aux parties communes. Cela comprend des éléments tels que les rampes pour les personnes à mobilité réduite, l’éclairage des couloirs et des escaliers, et la signalisation claire des sorties de secours.

4. Formalités Légales ⚖️

L’habitat collaboratif n’est pas une simple affaire administrative. Elle engage de profondes implications juridiques, nécessitant le respect de formalités précises. Ces formalités garantissent que la bâtisse est correctement divisé, que les droits de chaque copropriétaire sont clairement établis, et qu’il fonctionnera de manière fluide.

Formalités en copropriété
Formalités légales en copropriété – Source : Freepik

Documents Nécessaires

  • Carnet d’entretien de l’immeuble : Ce document recense l’historique des interventions, réparations et travaux effectués sur la bâtisse. Il est essentiel pour informer les futurs acquéreurs de la condition générale de la propriété et des éventuelles interventions à prévoir.
  • Titres de propriété : Avant toute séparation, il est impératif de disposer des titres de propriété originaux, attestant de la possession de la bâtisse.

➗ Calcul des Surfaces et Établissement des Plans

  • Mesures précises : Chaque partie, représentant une unité des locaux, doit être mesurée avec précision. Cette mesure détermine la superficie exacte de toutes les parties privatives.
  • Plan de séparation : Ce dernier doit être établi, indiquant clairement la répartition des parties, les parties communes et les accès.

État Descriptif de Division (EDD)

  • Description des lots : L’EDD est un document juridique essentiel qui décrit chacun d’entre eux. Il spécifie la localisation des parties privatives, sa superficie, et sa nature (appartement, garage, cave, etc.).
  • Quote-part des parties communes : L’EDD indique également la contrepartie attribuée à chacun concernant les parties communes. Elle est généralement proportionnelle à la superficie de la partie et détermine le poids de chaque copropriétaire dans les décisions collectives.

Rédaction du Règlement de la Copropriété

  • Droits et obligations : Ce règlement est son pilier juridique. Il établit le droit et l’obligation de chaque bailleur, définit les règles de vie en commun et précise les modalités de gestion des parties communes.
  • Répartition des charges : Le règlement de copropriété détaille également la répartition des charges entre les bailleurs, selon la contrepartie définie dans l’EDD.

Tableau : Checklist des Formalités légales d’un Changement en Habitat Collaboratif

Étapes clés
Descrpiption
Acteurs impliqués
État Descriptif de Division
Document décrivant chaque lot de la copropriété, sa localisation et sa contrepartie des parties communes.
Notaire
Règlement de Copropriété
Document établissant les droits et obligations des copropriétaires et les règles de vie en commun.
Notaire
Plans de Division
Il doit motrer la répartition des lots et des parties communes.
Géomètre

✏️ Exemple : Jacques envisage sérieusement de devenir bailleur au sein d’un habitat collaboratif. Pour réaliser son projet, voici les démarches simplifiées qu’il doit suivre :
  • Il commence par se procurer le carnet d’entretien de la bâtisse pour avoir une idée précise des conditions et des travaux effectués.
  • Ensuite, Jacques vérifie les titres de propriété pour s’assurer de la légitimité de l’achat.
  • Il prend le temps de consulter les mesures précises de l’appartement qu’il souhaite acquérir et d’étudier le modèle de séparation pour comprendre la répartition des espaces.
  • Juridiquement, Jacques se penche sur l’État Descriptif de Division (EDD) pour connaître tous les détails concernant son futur logement.
  • Il se familiarise également avec le Règlement pour être informé de son droit et obligation en tant que futur acquéreur.
  • Enfin, pour s’assurer que tout est en ordre, il consulte un notaire pour valider les documents et fait appel à un géomètre pour confirmer l’exactitude des plans.

Grâce à cette préparation méticuleuse, Jacques est sur la voie d’un achat collaboratif réussi et sans surprises.

5. Les Acteurs 

Par sa complexité juridique, technique et administrative, elle requiert l’intervention de plusieurs acteurs spécialisés. Leur expertise garantit que le processus se déroule conformément aux normes et que les intérêts des futurs acquéreurs sont bien défendus.

Acteurs de la mise en copropriété
Acteurs impliqués dans la mise en copropriété – Source : Freepik

Le rôle du notaire

  • Validation juridique : Le notaire est le garant de la légalité de l’habitat collaboratif. Il s’assure que toutes les formalités juridiques sont respectées, depuis la rédaction de l’État Descriptif de Division jusqu’à l’enregistrement de la nouvelle situation des locaux.
  • Conseil : Au-delà de sa mission de validation, le notaire conseille et guide les bailleurs à travers les subtilités du processus. Il éclaire sur les implications fiscales, les éventuelles servitudes, et les droits et impératifs des copropriétaires.

‍ Le géomètre ou diagnostiqueur immobilier

  • Mesure et séparation : Le géomètre-expert est l’acteur clé pour établir les plans précis de la construction et déterminer la superficie exacte de chaque partie. Il élabore le découpage du bâtiment tout en respectant les normes et la réglementation en vigueur.
  • Diagnostics techniques : Le diagnostiqueur immobilier, quant à lui, réalise ceux qui sont obligatoires avant ce changement. Ces derniers (amiante, plomb, performance énergétique, etc.) sont essentiels pour informer les futurs acquéreurs des conditions de la bâtisse et des éventuels travaux à prévoir.
  • Conseil technique : Ces professionnels sont aussi sollicités pour conseiller sur les améliorations possibles, l’optimisation des espaces ou le changement en habitat collaboratif des locaux.

6. Les Coûts liés au Changement en Habitat Collaboratif 

Bien que bénéfique à long terme, elle nécessite un investissement initial pour couvrir les frais associés. Il est essentiel d’avoir une vue claire des coûts pour établir un budget réaliste. Décryptons les principales dépenses liées à ce processus.

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Tableau : Coûts Associés

Catégorie de frais
Description
Fourchette estimative des coûts
Notaire
Rédaction et enregistrement des documents légaux.
1 500 € – 3 500 € (variable selon la complexité et la valeur des immeubles)
Géomètre
Établissement des plans et mesures précises des surfaces.
500 € – 2 000 € (ou plus, selon la taille et la complexité de la bâtisse)
Diagnostics
Evaluations techniques (amiante, plomb, DPE, etc.).
300 € – 1 200 € (dépendant du nombre et type)
Syndic de copropriété
Gestion des parties communes & organisation des assemblées générales
200 € – 600 € par an (ce tarif peut varier considérablement selon les prestations et la taille de la résidence)
Autres frais administratifs
Frais d’enregistrement, annonces légales, etc.
100 € – 500 € (selon les formalités requises)
Jaqe ©️ – Tableau des coûts associés

Honoraires du notaire

  • Rédaction et enregistrement des actes : Le notaire, en tant que professionnel légal, facture des honoraires pour la rédaction de l’État Descriptif de Division, du règlement de copropriété et pour l’enregistrement de ces documents auprès des services fonciers.
  • Conseils juridiques : Au-delà de la rédaction, le notaire peut facturer des frais pour les conseils et l’accompagnement juridique tout au long du processus.

Frais de géomètre

  • Établissement des plans : Ils doivents être réalisés de manière détaillée et précise pour définir chaque lot et les parties communes a un coût. Celui-ci dépend de la complexité des locaux et du nombre de parties à définir.
  • Mesures et calculs : Le géomètre peut également facturer des frais pour la mesure précise des surfaces et l’établissement des quote-parts dans les parties communes.

Diagnostics techniques

  • Évaluation des conditions des immeubles : Avant ce changement, l’abitation doit être dignostiqué (amiante, plomb, performance énergétique, etc.). Chaque diagnostic a un coût propre, qui varie selon la taille et la spécificité de la bâtisse.

Syndic de copropriété

  • Application : Si un syndic professionnel est choisi pour gérer l’habitat collaboratif, des frais d’application et de gestion courante seront à prévoir. Ces frais couvrent les services du syndic pour la gestion des parties communes, l’organisation des assemblées générales, et d’autres aspects administratifs.

Frais administratifs divers

  • Publicités légales : Dans certains pays ou régions, il peut être obligatoire de publier des annonces légales concernant l’habitat collaboratif.
  • Frais d’enregistrement : Certains documents, comme l’État Descriptif de Division, doivent être enregistrés auprès des autorités compétentes, ce qui génère des frais supplémentaires.

Tableau : Comparatif des Avantages et Inconvénients de l’Habitat Collaboratif

 
Avantages
Inconvénients
Diversification
Permet aux bailleurs de diversifier leurs actifs immobiliers.
Gestion de plusieurs lots peut être complexe.
Adaptabilité
Répond mieux aux évolutions du marché immobilier en vendant des unités individuelles.
Coûts initiaux élevés pour ce changement
Gestion
Centralisation de la gestion des parties communes via le syndicat.
Possibles conflits entre copropriétaires.
Investissement
Potentiel de retour sur investissement plus élevé en vendant des parties individuelles.
Nécessité d’investir initialement pour diagnostiqueur, notaire, etc.
Jaqe ©️ – Tableau comparatif avantages et inconvénients de la copropriété


⭐️ Les points à retenir
  • La mise en copropriété ne se résume pas à une page de procédures administratives ou juridiques. Elle représente un changement dans la perception de la propriété et de la cohabitation, fusionnant des concepts d’indépendance et de mutualité.
  • Comme toute grande transition, elle nécessite :
    • Une planification détaillée,
    • Une compréhension approfondie des responsabilités liées,
    • Une coopération étroite entre divers experts du domaine.
  • Si bien orchestrée, elle peut :
    • Présenter des opportunités d’investissement alléchantes,
    • Fournir une flexibilité face à l’évolution des marchés immobiliers,
    • Permettre la réalisation de projets communautaires avant-gardistes.
  • Malgré les investissements initiaux qu’elle exige, elle se positionne comme un choix judicieux, offrant des retours potentiels tant financièrement qu’au niveau sociétal.
  • Le Diagnostic Technique Global (DTG) est obligatoire pour une bâtisse de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété.

L’équipe Jaqe vous remercie d’avoir lu cet article !

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