Etat descriptif de division : copropriété, exemple, tantième

Etat descriptif de division : copropriété, exemple, tantième

Vous souhaitez acheter un appartement en copropriété ? Vous ne comprenez pas comment sont définis les lots dans l'immeuble ? Jaqe vous explique tout !

Etat descriptif de division : c’est quoi ❓

EDD : toutes les copropriétés concernées ❓

Combien coûte un état descriptif de division ❓

L’Etat descriptif de division : qui s'en charge ❓

Quelle est la validité d’un état descriptif de division ❓

Etat descriptif de division : que faire pour modifier la disposition des lots ❓

Etat descriptif de division est-il valable juridiquement ❓

Diagnostic technique global obligatoire ❓

Le tantième copropriété ❓

Etat descriptif de division : c’est quoi ?

L’état descriptif de division est un document obligatoire qui répertorie les différents lots que composent un immeuble. Celui-ci est à annexer au compromis de vente ou contrat de bail, si votre bien est en copropriété (appartenant à plusieurs propriétaires). Les types de biens immobiliers concernés sont les appartements, les garages, les caves, etc. dont la surface peut être divisée en lots.

Il comporte un récapitulatif des charges par lot identifié, ainsi que :

  • Sa surface
  • Son étage
  • Sa nature (garage, appartement)
  • Le numéro du bâtiment
  • La répartition des tantièmes

Etat descriptif de division et la copropriété

Dans la copropriété, l’état descriptif de division permet une répartition des charges claire entre les propriétaires. En effet, s’il est nécessaire d’effectuer des travaux, il est facilement reconnaissable à qui reviennent les coûts (parties communes ou lots individuels). De plus, la répartition facilite la mise en avant individuelle des lots de manière commerciale ou encore dans le cadre juridique, si nécessaire. Ces numéros de lots correspondent à une identification de chaque partie de l’immeuble et facilitent leur gestion.

En tant que propriétaire, vous pouvez avoir accès aux plans de la copropriété en le demandant à votre notaire.

Exemple d’état descriptif de division

Comme mentionné précédemment, l’EDD est un document et répartis les biens en copropriété par lots. Plus précisément il redéfinit les volumes de l’immeuble. En voici un exemple :

Tableau récapitulatif état descriptif de division

Source : BV-mesures

Règlement de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Le règlement de copropriété correspond, comme son nom l’indique, au règlement au sein de la copropriété afin de réguler les échanges entre les propriétaires. C’est un document distinct à celui de l’état descriptif de division et permet de garder de l’ordre, de faciliter les démarches lors de travaux, d’un achat ou de la vente d’un appartement, etc…

EDD : toutes les copropriétés concernées ?

Dans le cadre de l'EDD, il est important d'être vigilant que certains biens ne peuvent pas en faire l'objet. En effet, il existe plusieurs cas de figure pour lesquels une copropriété peut ne pas faire effectuer un EDD. La division est alors interdite, pour :

  • les immeubles insalubres.
  • les immeubles inhabitables.
  • les immeubles dont la hauteur est trop importante, et dont la sécurité n'est pas assurée.

Combien coûte un état descriptif de division ?

L’état descriptif de division coûte en moyenne 150 € par lot.

Le prix varie en fonction :

  • Du professionnel choisi pour effectuer l’EDD
  • De la surface concernée

En effet, chaque spécialiste peut fixer ses prix comme bon lui semble et il est conseillé de comparer les prix proposés par plusieurs professionnels avant de s'engager avec l'un d'entre eux.

L’Etat descriptif de division : qui s'en charge ?

L’EDD est effectué par un géomètre-expert, un notaire, un expert en division immobilière ou un diagnostiqueur immobilier.

L’état descriptif de division est un document très réglementé et doit être effectué par un spécialiste.

Quelle est la validité d’un état descriptif de division ?

L’état descriptif de division est valable tant que les lots n’ont pas été redéfinis ni modifiés, tout comme le mesurage de la Loi Carrez par exemple. Au contraire, les autres diagnostics immobiliers obligatoires tels que le Diagnostic de Performance Énergétique ou encore le diagnostic termites ont une durée de validité définie : dix ans pour le DPE et six mois pour le diagnostic termites.

Etat descriptif de division : que faire pour modifier la disposition des lots

Si l’immeuble et ses lots ont été modifiés, il sera alors nécessaire de faire intervenir à nouveau un professionnel. Ceci arrivera de manière naturelle au fur et à mesure de l'achat et la vente des lots au fils des années. C'est pourquoi, il est nécessaire de garder l'état descriptif de division à jour.

Cependant, l'intérêt d'avoir réparti les surfaces par lots, étant de pouvoir déterminer si les modifications effectuées concernent un ou plusieurs propriétaires. ici également, les frais pourront donc plus facilement être attribués et réparties en fonction des parties concernées.

Les espaces qui concernent tous les copropriétaires correspondent aux parties communes et tout lot appartenant à la globalité des propriétaires (par exemple : des greniers).

Etat descriptif de division est-il valable juridiquement ?

L’EDD est un document officiel et est indissociable du dossier technique obligatoire. La loi ALUR l’a rendu obligatoire en 2014 lors de toute vente ou location d’un appartement en copropriété.

Dossier technique global obligatoire

Ce dossier aussi appelé DTG, est le dossier requis avant toute division d'un immeuble. Il correspond à un diagnostic qui recense l'état global avant sa division et confirme la mise en copropriété du bien. Il concerne les immeubles étant en copropriété depuis plus de dix ans.

Le tantième copropriété

La copropriété est répartie en lots distincts appartenant à différents propriétaires. En effet, ces lots correspondent également à ce qu’on appelle des tantièmes de parties communes.

Il s’agit en effet d’une échelle de mesure afin de pouvoir calculer les charges attribuées à un propriétaire, en pourcentage, en fonction de 4 critères :

  1. l'étage du bien,
  2. sa surface,
  3. le type de propriété (appartement, garage, etc,...)
  4. sa quote-part des parties communes

La quote-part

La quote-part correspond à la part appartenant à chaque propriétaire sur des espaces communs comme un hall d’entrée, une cage d’escalier, etc…

La quote-part est également exprimée en tantièmes.

Cela permet de déterminer l’implication de chacun dans les parties communes et de définir la quantité de quote-part qui revient à chaque propriétaire lors de la répartition des charges sur les projets prévus sur ces parties de l’immeuble.

Dans le cas de travaux, par exemple, un propriétaire dont la quote-part est plus élevée que d’autres, auront une attribution des charges correspondantes. Certains auront par exemple un accès à l'ascenseur contrairement à d'autres. Leurs charges se verront donc être supérieures.

Le calcul de répartition des charges

Lors d'éventuelles interventions dans l'immeuble en copropriété les charges seront réparties en fonction :

  • de la nature des frais engagés dans la copropriété (par exemple pour la rénovation de l'immeuble)
  • de la part des tantièmes attribués aux propriétaires (privatives et communes)

Exemple :

  • Montant des travaux : 5000 euros
  • Tantièmes généraux de parties communes dans la copropriété : 10000
  • Tantièmes détenus par un copropriétaire X = 150
  • Tantièmes détenus par un copropriétaire Y : 350
  • Quote-part payée par X = 5000 x 150/10000 = 75 euros
  • Quote-part payée par X = 5000 x 350/10000 = 175 euros

Source : baticopro

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