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Comment diviser un bien immobilier en deux lots ?

Diviser Un Bien Immobilier
Sommaire
Diviser un bien immobilier : Vous êtes propriétaire d'un grand appartement, d'une maison ? Vous souhaitez créer plusieurs logements immobiliers, vous vous demandez sûrement si c'est légal ? La bonne nouvelle est que la division d'un bien est parfaitement légale, mais sous certaines conditions.

Pour investir sur du long terme, plusieurs solutions s'offrent à vous dont la séparation de son bien immobilier en deux lots

Dans cet article, nous vous expliquons en détail les éléments à prendre en compte et les différentes méthodes pour diviser un appartement ou une maison en toute légalité.


Qu’est-ce que la division immobilière ?

La division immobilière est un investissement

Le partage d’un bien est un processus complexe qui nécessite des connaissances en droit et en gestion des successions. Pour diviser la propriété en deux parties, il faut consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.

Tout d’abord, cela consiste à avoir un appartement ou une maison divisé en deux lots conformément à la loi Boutin.

Pour en savoir davantage au sujet de la loi Boutin, nous vous invitons à consulter diagnostic loi boutin

En conséquence, les propriétaires doivent déposer une demande d’autorisation avant de construire ou d’effectuer des rénovations sur la surface supplémentaire. Lorsque le bien situé en copropriété doit être exposé en parties, il doit obtenir l’accord de l’assemblée de copropriété.

diviser un bien immobilier exemple
Maquette bâtiment résidentiel – Source : AdobeStock

Un clerc de notaire doit être chargé des détails de la procédure administrative dans un deuxième temps. Comme il s’agit d’une copropriété, cette séparation aura une incidence sur le règlement. Pour que les propriétaires obtiennent le droit de procéder à l’établissement de l’acte contenant une modification de l’état descriptif de division, une lettre de mission doit être signée par un notaire. Cela représente un coût qui peut aller jusqu’à plus de 1000 euros.

🧠 L’info JAQE : Enfin, avant de mettre en place la division de la propriété en 2 lots, il est juste de demander l’avis d’un géomètre expert ou d’un diagnostiqueur immobilier certifié. Cette opération a également un coût supplémentaire.

Suite à la visite de mesurage du professionnel, celui-ci a remis aux propriétaires un rapport écrit reprenant les points suivants :

  1. La désignation des futurs lots
  2. La description de l’habitation et les modifications qui y ont été apportées
  3. Les différents intérieurs doivent être regroupés
  4. Résumé de la concordance des parties

✏️ Exemple : prenons l’exemple de Marie qui souhaite diviser son logement. Elle voudrait savoir les étapes à suivre pour y parvenir.

  • Tout d’abord, il y a une évaluation de la propriété : Marie devra faire évaluer sa propriété par un professionnel de l’immobilier pour connaître sa valeur marchande actuelle.
  • Décision de la division : Ensuite, Marie devra décider comment elle souhaite diviser son bien. Elle pourrait choisir de le séparer en parties égales pour les co-propriétaires ou de le vendre et de partager le produit de la vente.
  • Obtenir des conseils juridiques : Si Marie souhaite diviser sa propriété, elle devra obtenir des conseils juridiques pour s’assurer que tout est légalement possible et qu’elle respecte les lois en vigueur.
  • Établissement d’un accord : Si Marie décide de séparer sa propriété avec d’autres co-propriétaires, alors elle devra établir un accord qui précise les détails de la séparation : la répartition des coûts, des bénéfices, les responsabilités et les droits de chaque co-propriétaire.
  • Formalités administratives : Une fois que l’accord est établi, il faudra procéder aux formalités administratives, telles que la modification des titres de propriété et l’enregistrement auprès des autorités compétentes.
  • Comment choisir l’emplacement idéal pour diviser un bien immobilier en deux lots ?

    Comme pour tout investissement immobilier, le choix de l’emplacement est crucial pour maximiser le rendement de votre projet. Pour être bien placé, le logement doit être situé dans une ville dynamique avec des projets de développement en cours comme :

    • Création d’infrastructures
    • Création d’une école
    • Création d’un nouvel accès routier ou ferroviaire
    • Etre proche des commerces, des écoles et des transports en commun

    Le choix de l’emplacement dépendra également de la clientèle que vous visez. Si vous souhaitez louer votre appartement à des étudiants, il est recommandé de choisir un logement proche du lieu d’études. Si vous visez plutôt les voyageurs pour de la location courte durée, privilégiez un emplacement proche de l’animation de la ville.

    L’emplacement est particulièrement important si vous souhaitez louer votre deuxième lot en location courte durée. En effet, la séparation de votre appartement vous offre l’opportunité d’exploiter le logement créé. Pour maximiser votre rendement locatif, recherchez donc un emplacement apprécié des voyageurs d’affaires et des touristes.

    diviser un bien immobilier emplacement
    Image main signant un document – Source : AdobeStock

    Pourquoi diviser un bien immobilier ?

    Les avantages de la division d’un bien pour l’investissement locatif

    La division d’un bien immobilier permet d’amplifier la rentabilité de son investissement locatif. En effet, généralement, le prix au mètre carré d’un grand appartement est beaucoup moins élevé que celui d’un studio ou d’une chambre étudiante. Il est donc plus intéressant financièrement de louer plusieurs studios qu’un seul F4 ou F5.

    De plus, le partage du logement permet de réduire les périodes de vacances locatives. En ayant plusieurs studios ou chambres à louer, les périodes de vacances locatives sont limitées. En effet, il est plus facile de trouver des locataires pour des petits logements que pour des grands appartements.

    Enfin, dans le cas de la division “officielle”, chaque lot peut être vendu séparément, ce qui offre une flexibilité supplémentaire pour l’investisseur.

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    Pourquoi diviser un bien immobilier – Source : Freepik

    🧠 L’info JAQE : Cependant, avant de diviser un bien immobilier, il est important de se renseigner sur les règles en vigueur dans la ville ou la commune où se trouve le bien. Il peut y avoir des contraintes ou des obligations légales à respecter. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un avocat pour s’assurer que toutes les démarches sont réalisées correctement.

    Conseils pour la division de son logement

    La division d’un logement peut être un projet rentable, mais elle nécessite une planification minutieuse et la prise en compte de divers aspects. Voici quelques conseils pour la division de son logement, basés sur les résultats de la recherche :

    1. Vérifications préalables :
      Avant de diviser un logement, il est essentiel de vérifier certains éléments tels que la luminosité, les évacuations, l’électricité, et la structure du bâtiment. Il est préférable de ne pas avoir à détruire un mur porteur, ce qui peut être coûteux et nécessiter des autorisations spéciales.
    2. Conformité légale :
      Il est important de se conformer à la législation en vigueur concernant la division de logements. Par exemple, chaque logement créé doit respecter les critères du logement décent, tels qu’une surface minimale, des équipements adéquats, et une luminosité suffisante.
    3. Qualité du logement :
      La qualité du logement a un impact direct sur sa rentabilité. Proposer un logement de qualité peut limiter les problèmes avec les locataires et justifier des loyers plus élevés.
    4. Accompagnement professionnel :
      Faire appel à un expert en bâtiment ou à un architecte peut vous faire gagner du temps, éviter des erreurs coûteuses et vous assurer que le logement créé est conforme aux normes légales et aux attentes du marché.

    Que faire lors d’un refus pour la division de mon logement ?

    Si vous avez reçu une notification de refus de la part de votre mairie pour votre projet de partage de bien. Alors vous avez la possibilité de saisir le Tribunal Administratif dans un délai de 2 mois à compter de l’avis de refus. Il est important de faire appel à un avocat spécialisé en droit administratif pour vous accompagner dans cette démarche.

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    Photographie marteau de juge – Source : AdobeStock

    Dans certains cas, si le maire ne répond pas dans le délai d’examen de votre demande de permis de construire, le silence de l’administration vaut acquiescement à la délivrance du permis de construire. Cependant, il est important de vérifier si cette règle s’applique dans votre cas particulier.

    En cas de refus de permis de construire, le demandeur a le droit de connaître les motifs du refus et peut contester la décision en engageant un recours gracieux auprès du maire ou un recours contentieux devant les juridictions compétentes. Le délai de traitement standard d’une demande de permis de construire est de deux mois pour les maisons individuelles et de trois mois pour les autres types de demandes. Ces délais peuvent être prolongés dans certaines situations spécifiques, conformément aux articles R. 423-24 à R. 424-33 du Code de l’urbanisme.

    La division immobilière est-elle légale ?

    Le partage d’un bien en copropriété : les règles à respecter

    Si votre règlement de copropriété le permet, il est parfaitement légal de réaménager l’espace comme vous le désirez. Vous pouvez monter une cloison pour créer une chambre supplémentaire. Ou tout simplement ouvrir l’espace entre la cuisine et la salle à manger par exemple. Néanmoins, il est important de noter que la division non-officielle ne doit jamais toucher aux parties communes de la copropriété.

    En effet, il n’est pas possible de toucher aux parties communes, sauf si la copropriété en donne expressément l’accord. Vous pouvez faire une demande lors de l’assemblée générale de réunion de copropriété. Si la copropriété donne son feu vert, vous pourrez modifier les parties communes. Sinon, il est interdit de toucher quelque chose qui ne vous appartient pas en totalité.

    Il est important de faire la distinction entre les parties privatives et les parties communes. Les parties privatives peuvent être modifiées, mais il est impératif de ne pas toucher aux parties communes, aux murs porteurs ni aux gros piliers.

    Pourquoi créer de nouveaux lots juridiques pour la division de son logement

    La division d’un bien peut prendre différentes formes. Si la première étape consiste à réaménager l’espace intérieur, il y a aussi des modifications plus profondes à faire.

    diviser un bien immobilier lots de copropriété
    Plan de copropriété – Source : Cabinet Roseau

    En termes d’aménagement, le processus est similaire. Vous allez créer de nouveaux espaces de vie au sein de votre bien. Par exemple, si vous possédez un appartement de 200 mètres carrés, vous pourrez créer deux appartements de 100 mètres carrés chacun avec cuisine, salon, chambres, etc. pour chacun d’entre eux.

    Cependant, cette fois-ci, vous allez créer deux lots juridiques différents. Pour cela, il est important de vérifier que votre règlement de copropriété le permet. Vous devrez également faire une demande à l’assemblée générale, car cela engendrera une nouvelle répartition des charges.

    En effet, vous aviez initialement un seul lot avec une seule quote-part de charges. Mais à présent, ces charges doivent être réparties entre les deux nouveaux lots. Il est donc important de discuter avec les autres copropriétaires pour s’assurer que la nouvelle répartition des charges est équitable et acceptable pour tous.

    Les autorisations pour diviser une maison en plusieurs lots

    Séparer une maison en plusieurs parties nécessite des autorisations préalables de la part de la municipalité et de la copropriété. Pour que votre dossier ait le plus de chances d’aboutir, il est important de respecter certains prérequis.

    • Tout d’abord, il est essentiel de disposer d’une surface minimale pour chaque lot. La surface de chacun des lots ne doit pas être inférieure à 14 mètres carrés avec un volume de 33 mètres cubes. De plus, le bien ne doit pas être sous arrêté de péril, ce qui signifie que sa solidité est fortement impactée. Dans certains cas, la commune peut forcer les propriétaires à effectuer des travaux de consolidation avant la division des parties.
    • Il est également important de s’assurer que la séparation des lots permet de maintenir la connexion aux différents réseaux entre les biens, tels que l’électricité, l’assainissement, la production d’eau chaude sanitaire. Ou encore le réseau internet.
    • Avant d’entreprendre un projet de division en lots, il est nécessaire de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre ville. Ce document vous informera de toutes les règles et restrictions.

    Si des modifications légères sont prévues à l’extérieur de l’habitation, telles que les suivantes :

    • L’installation de nouvelles fenêtres
    • Le remplacement de portes d’entrée
    • La construction de balcons

    Il est important de respecter les restrictions du PLU et de donner un énoncé de travaux préalable. Le délai de réponse est d’un mois à compter de la date de dépôt. En revanche, si des rénovations lourdes sont prévues comme une rénovation de façade, alors un dossier de permis de construire doit se faire et son délai de réponse est d’environ deux mois.

    ✏️ Exemple : Supposons que vous ayez une maison de 150 mètres carrés que vous souhaitez séparer en trois appartements de 50 mètres carrés chacun. Les coûts varient en fonction de nombreux facteurs tels que l’emplacement géographique, l’état actuel de la maison, la nécessité de réaliser des travaux de rénovation ou d’agrandissement, les honoraires des professionnels impliqués, etc.
    Voici une estimation des coûts que vous pourriez rencontrer dans le cadre d’un tel projet :

  • Frais d’architecte : entre 5 % et 10 % du coût total des travaux, soit entre 5000 € et 10 000 €.
  • Frais de permis de construire : entre 800 € et 1 500 €.
  • Frais de géomètre : entre 1 000 € et 2 000 €.
  • Frais de notaire : environ 1 500 € pour la rédaction de l’acte de division.
  • Frais de rénovations : cela dépend de l’état actuel de la maison et des travaux nécessaires pour diviser les espaces. Si vous devez créer de nouveaux murs, installer des portes, des fenêtres, des équipements de plomberie ou d’électricité, etc., le coût des travaux peut varier de 500 € à 1 000 € par mètre carré, soit un total de 75 000 €.
  • Frais de gestion locative : si vous décidez de louer les trois appartements, il faudra prévoir des frais de gestion locative qui peuvent varier entre 6 % et 10 % du loyer mensuel.

    En résumé, le coût total du partage de cette maison en trois lots peut varier de 85 800 € à 100 500 € en fonction des travaux nécessaires et des professionnels impliqués.

  • A quoi sert l’EDD ?

    L’Etat Descriptif de Division (EDD) est un document important lorsqu’il s’agit de diviser un bien immobilier en plusieurs lots, comme dans le cadre de la création d’une copropriété.

    En effet, l’EDD permet de définir clairement les parties privatives et les parties communes de chaque lot, ainsi que la quote-part de charges qui y est associée. Cela permet aux copropriétaires de connaître précisément leurs droits et leurs obligations, et de régler les charges de manière équitable. L’EDD est également utile en cas de litige entre copropriétaires ou en cas de vente d’un lot, car il permet de définir clairement les limites de chaque propriété. En résumé, l’EDD est un document essentiel pour une bonne gestion de la copropriété et pour éviter les conflits entre les propriétaires.

    Pour en savoir plus à propos de l’EDD, nous vous invitons à consulter Etat descriptif de division

    Quels travaux pour réaliser une division immobilière ?

    Des travaux communs

    Pour réussir votre division en lots de votre bien immobilier, il vous faut suivre des étapes précises. Tout d’abord, il convient de prévoir l’accès aux différents réseaux pour alimenter les pièces, comme la séparation des compteurs d’eau et du système de chauffage pour que chaque ménage paie sa propre consommation.

    En cas de chaudière commune, il est nécessaire d’installer des systèmes de régulation pour que chaque habitant dispose des températures voulues. Les travaux de plomberie doivent également être pris en compte pour équiper chaque lot d’une salle de bain. Il est également important de veiller à la bonne isolation des murs pour assurer le confort des futurs habitants.

    Des travaux pour le confort de chacun

    Enfin, la création d’espaces mutualisés comme la buanderie ou le cellier peut permettre d’optimiser la surface privative. Il convient toutefois d’indiquer les règles d’utilisation de ces espaces dans un règlement commun. En somme, la réalisation de ces rénovations est essentielle pour assurer le confort des futurs habitants et faciliter la bonne gestion de la copropriété.

    ⭐️ Les points à retenir
    • La division immobilière consiste à diviser son logement avec des co-propriétaires.
    • La division immobilière permet de réduire les charges d’un logement et représente un investissement.
    • C’est une division légale si elle respecte certaines règles.
    • Enfin, certains travaux sont nécessaires à réaliser, car ils relèvent du confort de tous les occupants.


    Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 👋🏼

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