DTG immeuble : règles, démarches & validation

1. Le DTG immeuble (Diagnostic Technique Global) : Qu’est-ce que c’est ?

Le Diagnostic Technique Global, communément appelé DTG immeuble, est un outil essentiel pour évaluer et planifier les besoins en matière de chantiers et d’entretien d’un building en copropriété. Son implantation vise à offrir aux bâtiments partagés une vision globale de la situation technique de leur bien et de ses besoins futurs.

Objectifs et composantes du DTG

• Évaluation exhaustive de la situation : il est conçu pour donner un aperçu détaillé de l’état actuel du building. Cela permet de déceler tout défaut, usure ou malfaçon susceptible d’impacter la protection, le confort ou la valorisation de la propriété.
• Anticipation des besoins futurs : En plus de déterminer l’état actuel, il sert à anticiper les rénovations et les aménagements nécessaires dans les années à venir. Cette projection est essentielle pour permettre aux propriétaires de planifier et de budgétiser efficacement.
• Constitution d’un plan pluriannuel : Sur la base de ses constats et de ses projections, un plan pluriannuel de travaux est établi. Ce document détaille les interventions à réaliser sur une période donnée, en précisant les coûts estimatifs et les priorités.
• Audit énergétique : Il intègre également une analyse de l’énergie. Il s’agit d’identifier une potentielle déperdition thermique et de proposer des solutions adaptées pour améliorer l’efficacité de la consommation.

Éléments clé du DTG

• Structure de l’immeuble : Il évalue l’état des fondations, des murs porteurs, des façades, des balcons, etc. Il identifie les éventuels risques de fissures, d’infiltrations ou de déformations.
• Systèmes et équipements : Le diagnostic passe en revue tous les équipements des logements : ascenseurs, chauffage collectif, systèmes de ventilation, plomberie, installations électriques, etc.
• Sécurité : Il contrôle le respect des normes en vigueur, notamment en matière d’incendie, d’accessibilité ou de protection contre les risques naturels.
• Éléments esthétiques : Bien que moins cruciaux d’un point de vue structurel, les éléments esthétiques tels que les façades, les peintures ou les revêtements sont également considérés dans le DTG pour garantir une bonne valorisation des logements.

2. DTG immeuble vs DPE : Une distinction nécessaire

Le monde du bâtiment partagé et de l’immobilier regorge de terminologies spécifiques, et parmi elles, le DTG immeuble (Diagnostic Technique Global) et le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) tiennent une place prépondérante. Ces deux diagnostics, bien que complémentaires, servent des objectifs différents et ont chacun leur propre portée. Comprendre leurs spécificités et leurs différences est essentiel pour un pilotage optimale d’un logement.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE est un diagnostic obligatoire pour toute transaction (vente ou location). Il a pour principal objectif d’évaluer l’énergétique d’un logement ou d’un bien, à travers :

• La consommation d’énergie : Cela comprend le chauffage, la climatisation, l’eau chaude sanitaire, etc.
• Les émissions de gaz à effet de serre : Ceci est lié directement à la consommation précédente.

Le résultat de cet audit se traduit par une étiquette énergétique, allant de A (économe) à G (énergivore). Cette étiquette permet aux potentiels acheteurs ou locataires d’estimer leurs futures dépenses.

DTG immeuble : Une vision globale

Cette évaluation offre une vision globale de l’état d’un logement. Il analyse

• l’état de la structure ;
• des équipements communs ;
• des espaces extérieurs ;
• et, bien sûr, inclut une analyse de la qualité énergétique du bâtiment.

Il est particulièrement utile pour les copripriétés, car il permet de planifier les chantiers nécessaires sur une période de 10 ans.

Pourquoi distinguer DTG et DPE ?

• Portée et objectif : Tandis que l’étude des performances énergétiques se limite à l’audit énergétique, lui va beaucoup plus loin en englobant tous les aspects du bâtiment. Il est donc bien plus complet et donne une vue d’ensemble des travaux nécessaires pour garantir la pérennité du bien.
• Public cible : Le deuxième s’adresse principalement aux futurs acheteurs ou locataires, leur permettant d’anticiper leurs dépenses. Quant à lui, il est destiné aux propriétaires, leur fournissant une roadmap pour les rénovations à venir.
• Fréquence : Le deuxième est généralement effectué lors d’une transaction, tandis que cette analyse globale est réalisée périodiquement, notamment pour les logements de plus de 15 ans, et nécessite des mises à jour régulières.
• Impact légal et financier : Le non-respect des recommandations d’un diagnostic de qualité énergétique n’entraîne généralement pas de conséquences légales, à part une dévaluation possible du bien. En revanche, les éléments soulignés dans cette analyse peuvent avoir des conséquences financières pour la propriété indivise, notamment en termes de planification budgétaire pour les chantiers à venir.

3. Le contexte réglementaire du DTG immeuble ⚖️

Le DTG immeuble s’inscrit dans un contexte réglementaire précis, conçu pour garantir

• la sécurité,
• la durabilité
• l’efficacité

Comprendre ce cadre est essentiel pour les propriétaires et les gestionnaires de biens. Il définit les obligations et les échéances à respecter.

Origine du DTG

Il a été instauré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, communément appelée loi ALUR. Cette dernière a introduit plusieurs mesures visant à améliorer le fonctionnement des copropriétés et la transparence des transactions. Parmi elles, il est venu répondre à un besoin d’anticipation et de planification des travaux dans les logements en copropriété.

En savoir plus sur la loi ALUR

⚠️ Obligations liées au DTG

Selon la réglementation en vigueur, il est obligatoire pour certaines copropriétés, notamment :

• Les bâtiments de plus de 15 ans.
• Les biens faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.
• Les copropriétés pour lesquelles le syndic des propriétaires décide de son application.

Échéances et implentation

Tableau : Échéancier réglementaire spécifique pour l’application du DTG selon la taille du bâtiment :

‍⚖️ Contenu réglementaire du DTG

La réglementation précise que son contenu doit inclure :

• Un état du bien : structure, couverture, équipements communs, etc.
• Une analyse de la situation au regard de ses obligations légales et réglementaires.
• Une étude de la qualité énergétique du logement.
• Un plan pluriannuel de travaux basé sur les constats précédents.

Implications pour les copropriétés

Sa mise en œuvre a des implications financières et stratégiques pour les copropriétés. L’identification des rénovations nécessaires permet de :

• planifier les dépenses à venir,
• anticiper les appels de fonds
• garantir la valorisation du patrimoine

De plus, le non-respect des obligations qui lui sont liées peut entraîner des sanctions pour la propriété indivise.

4. Pourquoi le DTG immeuble est-il crucial pour une copropriété ?

La copropriété est un mode de gestion immobilière complexe, nécessitant une vision à long terme pour assurer la pérennité, la valorisation et le confort de l’ensemble immobilier. Il s’est imposé comme un outil essentiel dans ce cadre. Mais pourquoi ce diagnostic est-il si crucial pour une copropriété ? 

Optimisation énergétique

• Évaluation précise : Il évalue la performance énergétique de l’ensemble du bâtiment, permettant ainsi de repérer les points de déperdition d’énergie et les équipements vétustes.
• Économies à long terme : Une fois les chantiers recommandés par l’audit réalisé, les propriétaires peuvent bénéficier de réductions significatives sur leurs factures.
• Valorisation du patrimoine : Un bien performant énergétiquement est plus attrayant pour les potentiels acheteurs ou locataires, ce qui peut augmenter la valeur des lots.

Planification des travaux

• Vision à long terme : Il propose un Plan Plurannuel de Travaux sur une durée de 10 ans, permettant à la copropriété de planifier et de budgétiser les interventions nécessaires.
• Anticipation des coûts : Avec une vision claire des rénovations à venir, les copropriétaires peuvent anticiper les appels de fonds, évitant ainsi les surprises financières désagréables.
• Maintien de la valeur : En effectuant régulièrement les chantiers nécessaires, la propriété indivise garantit le bon état du bien et, par conséquent, maintient ou augmente sa valeur sur le marché.

Prévention des urgences

• Diagnostic préventif : Il identifie les éléments qui pourraient poser problème à l’avenir. Cette identification précoce permet de prévenir les urgences et de réduire les coûts associés aux réparations d’urgence.
• Garantie de sécurité : En identifiant les risques potentiels, qu’ils soient structurels ou liés aux équipements, il assure une meilleure protection pour les résidents du logement.
• Ambiance sereine : La prévention des problèmes potentiels et l’assurance d’un bien en bon état créent une ambiance plus sereine au sein de la propriété indivise. Les résidents ont l’assurance que leur bien est bien géré et que leur investissement est protégé.

5. Comment est réalisé un DTG immeuble ?

Son application est une démarche structurée qui nécessite l’intervention d’un professionnel spécialisé. Elle se base sur une série d’analyses et d’évaluations pour aboutir à un document exhaustif. Ce document fournit une vision précise de l’état du logement et des changements à prévoir.

La démarche pour initier un DTG

• Décision : En réaliser un, peut être décidé lors d’une assemblée générale des propriétaires, notamment lorsque le bien entre dans les critères d’obligation du diagnostic.
• Choix du spécialiste : Il faut ensuite choisir un diagnostiqueur certifié pour réaliser le DTG. Il est essentiel de s’assurer de ses qualifications et de ses références pour garantir la fiabilité du diagnostic.

⚡️ Contenu du DTG immeuble

Le diagnostic comprend plusieurs éléments clés :

• État apparent des parties communes et des équipements communs : Cela inclut les fondations, la toiture, les façades, les systèmes de chauffage, les ascenseurs, etc.
• Analyse de la situation : Analyse des obligations légales et réglementaires, examen des contrats d’entretien en cours, etc.
• Audit de la qualité énergétique du bâtiment : C’est un point crucial pour identifier les possibles améliorations.
• Liste des travaux nécessaires : Il dresse la liste des rénovations nécessaires pour la conservation du bien, en précisant pour chaque lot de chantiers une estimation de leur coût.
• PPT : Sur la base des informations précédentes, un Plan Plurannuel de Travaux est établi pour les 10 années suivantes.

❗️Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

Il est obligatoire pour

• les bâtiments de plus de 15 ans
• les logements faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité
• ou lorsque le syndicat des propriétaires le décide

Le prix du DTG immeuble

Les prix du Diagnostic Technique Global varient de 1700€ à 11300€.

Le professionnel derrière le DTG

• Qualifications : Le spécialiste qui en est en charge doit être certifié pour assurer ses compétences dans la réalisation de ce type de diagnostic.
• Indépendance : Il est crucial que le diagnostiqueur soit indépendant pour garantir l’objectivité du diagnostic. Il ne doit avoir aucun lien commercial ou autre avec une entreprise de rénovation ou un fournisseur d’énergie.

Les bâtiments concernés

Tous les logements en copropriété ne sont pas concernés par l’obligation de DTG. Cependant, même lorsque ce n’est pas une obligation, cela peut être une décision stratégique. Cette décision permettra d’anticiper les besoins futurs du bien.

Tableau : DTG : Immeubles concernés

Particularités des bâtiments anciens

Les logements anciens peuvent présenter des spécificités architecturales, des matériaux d’époque ou des configurations particulières. Ces éléments nécessitent une attention particulière lors du diagnostic. Le spécialiste doit être capable de prendre en compte ces éléments tout en respectant le caractère patrimonial du logement.

« Le DTG est bien plus qu’un simple diagnostic : il est un outil stratégique, garantissant un avenir prometteur pour chaque copropriété. »

Tom, Agent Immobilier

6. Suivi, Contrôle et Validation du DTG

Le Diagnostic Technique Global est un document clé pour une copropriété. Cependant, sa simple application ne suffit pas :

• un suivi régulier
• un contrôle des recommandations
• une validation des travaux effectués

sont essentiels pour garantir sa pertinence et son efficacité sur le long terme.

⏭ Suivi du DTG

• Mise à jour régulière : Il est recommandé de le réviser toutes les quelques années, en particulier si de gros chantiers ont été réalisés ou si le bâtiment a subi des changements majeurs.
• Évaluation périodique des travaux : Il est essentiel d’évaluer régulièrement l’avancée des rénovations prévues par l’analyse, afin de s’assurer que la prorpiété indivise reste sur la bonne voie.
• Adaptation aux nouvelles réglementations : Les réglementations évoluent. Il faut donc s’assurer qu’il reste conforme aux normes en vigueur.

Contrôle des recommandations

• Vérification de l’implentation : Une fois qu’il a listé les travaux nécessaires, il faut s’assurer que ces derniers sont réalisés conformément aux recommandations.
• Qualité des travaux : Il ne suffit pas de réaliser les rénovations ; ils doivent être réalisés correctement. Des contrôles qualité doivent être mis en place pour garantir leur efficacité et leur durabilité.
• Feedback des propriétaires : Les résidents du bâtiment peuvent fournir des retours précieux sur les chantiers effectués et sur d’éventuels problèmes non détectés lors du diagnostic initial.

✅ Validation du DTG

• Validation par un spécialiste : Il peut être bénéfique de faire appel à un autre expert pour le valider une fois les chantiers effectués, pour s’assurer que tout a été réalisé conformément aux recommandations.
• Acceptation : Après l’applicaiton des rénovations recommandées, il convient de tenir une assemblée générale des propriétaires pour présenter les réalisations, valider les travaux effectués et décider des éventuelles prochaines étapes.
• Archivage du DTG : Une fois validé, lui et tous les documents associés (devis, factures, rapports, etc.) doivent être archivés correctement. Ils constituent un historique précieux pour la copropriété.

L’équipe Jaqe vous remercie d’avoir lu cet article