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Vente à réméré : conserver son bien et restructurer ses dettes

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Sommaire
La vente à réméré est une opération immobilière qui peut aider les particuliers ou les entreprises. Notamment lors de difficultés financières.

Il leur est ainsi possible de vendre leur bien, tout en continuant à l'occuper en tant que locataire. On l'appelle désormais vente avec faculté d'achat. Elle est régie par le Code Civil.

➡️ Dans cet article, nous aborderons le principe de la cession-bail et tout ce qu'il faut savoir sur cette transaction !
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Qu’est-ce que la “Vente à réméré” ?

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Définition de la vente à réméré

La vente à réméré désigne un type de transaction immobilière peu connue. Dans ce cadre, un vendeur accepte de vendre son bien immobilier à un acheteur.

Il en devient locataire en versant un loyer au nouveau propriétaire. Il peut donc conserver l’usufruit de sa propriété.

Durant ce temps, il conserve le droit de racheter le bien. Ce rachat est autorisé dans un délai déterminé. Ce dernier peut s’étendre de 1 à 5 ans.

🧠 L’info JAQE : si aucune durée n’est précisée dans le contrat, elle sera de 5 ans par défaut.

L’acheteur de la vente à réméré à obligation de respecter cette condition de rachat. Si la personne ayant vendu son bien en réméré ne peut pas racheter son bien dans les délais, l’acheteur en deviendra pleinement propriétaire.

En d’autres termes, le propriétaire vend son bien à un acheteur, mais à la condition qu’il ait le droit de le racheter dans un certain délai, à un prix convenu à l’avance. 

Cette méthode peut ressembler à la vente à terme. Cependant, l’intention n’est pas la même et les rôles sont inversés.

Le mécanisme de la vente à réméré

C’est un contrat qui permet de vendre son bien tout en continuant à l’occuper en tant que locataire. Le propriétaire reçoit de l’acheteur une somme forfaitaire pour l’achat.

Le contrat peut être signé pour une période allant jusqu’à cinq ans, renouvelable une fois. Pendant cette période, le vendeur a le droit de racheter le bien au même prix que celui auquel il l’a vendu.

vente faculté rachat schéma explicatif

Cette transaction immobilière est une opération qui se déroule en plusieurs étapes. En voici les principales :

  1. Le vendeur trouve un acheteur qui accepte de signer un contrat de cession-bail.
  2. L’acheteur verse au vendeur une somme forfaitaire pour la vente du bien.
  3. Le vendeur devient locataire et paie un loyer au nouveau propriétaire. Le montant du loyer est déterminé par la valeur marchande du bien et tient compte de l’emplacement, de la taille et de l’état du bien.

L’ancien propriétaire a le droit de racheter le bien au même prix que celui auquel il l’a vendu. Pour ce faire, il doit informer l’acheteur de son intention de racheter le bien au moins deux mois avant la fin de la période de location.

Il y a donc pas mal de similitudes avec les étapes d’une vente immobilière classique.

Les avantages et les inconvénients de cette transaction

Cette solution présente plusieurs avantages et inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de signer le contrat.

Avantages

  • Résoudre ses problèmes financiers tout en conservant son logement.
  • Continuer à vivre dans son logement en tant que locataire.
  • Avoir le droit de racheter le bien au même prix que celui auquel il a été vendu.
  • Peut être une bonne alternative à un prêt. Le vendeur ne doit pas payer d’intérêts sur la somme forfaitaire reçue.
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Inconvénients

  • Devoir payer un loyer pendant la période de location.
  • Perdre la propriété du bien durant la période de location.
  • Devoir racheter le bien au même prix que celui auquel il a été vendu. Et cela même si la valeur de marché du bien a baissé ou augmenté.
  • La vente avec cession-bail peut être une opération complexe qui peut nécessiter l’intervention de plusieurs acteurs. Par exemple une agence spécialisée ou un avocat.

Il est tout à fait possible de vendre sa maison sans agence en passant par la cession réméré. Cependant, il sera beaucoup plus compliqué de trouver un acheteur. Les agences ont généralement une liste de contact d’investisseurs qui pourraient être intéressés.

La vente avec faculté de rachat comporte également d’autres considérations dont il faut tenir compte.

Par exemple, le loyer payé par le vendeur pendant la période de location est un revenu imposable. L’acheteur doit inclure le montant du loyer dans son revenu imposable de l’année.

Il est important d’en tenir compte, notamment pour un calcul de rentabilité.

Cette transaction peut par ailleurs avoir un impact sur l’éligibilité du vendeur aux prestations sociales. Telles que l’aide au logement.

En effet, le vendeur n’est plus propriétaire du bien et est considéré comme un locataire. Il est important d’en tenir compte lors de l’examen de l’impact financier de la vente.

Il faut ainsi veiller à prendre en compte est le coût de la transaction. La cession-bail peut être une opération complexe qui nécessite l’intervention de plusieurs acteurs, dont une agence spécialisée ou un avocat.

Ces acteurs facturent des frais pour leurs services, qui peuvent être importants. Il est important de tenir compte de ces frais lors de l’examen de l’impact financier.

Il est également important de noter que cette transaction est contractuelle et réglementée par la loi.

Cela signifie que le vendeur et l’acheteur doivent tous deux respecter les clauses du contrat. Si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas les conditions définies, une action en justice peut être engagée.

Qui peut vendre son bien immobilier en réméré ?

Les conditions pour pouvoir vendre son bien immobilier en réméré

La vente avec cession-bail s’adresse aux particuliers qui rencontrent des difficultés financières et qui souhaitent conserver leur bien. 

Pour vendre un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de vente avec faculté de rachat, certaines conditions doivent être remplies. Le vendeur doit être majeur et avoir la capacité de signer un contrat.

L’une des principales conditions de la vente est que le vendeur doit avoir des fonds propres dans le bien.

Cela signifie que le vendeur doit être propriétaire du bien et avoir remboursé une partie importante du prêt hypothécaire. Le montant des fonds propres requis peut varier en fonction du prêteur. Et des circonstances spécifiques de la vente.

Le bien immobilier doit également être en bon état. L’acheteur devra s’assurer que le bien est en bon état avant de l’acquérir. Il se peut que le vendeur doive effectuer des réparations ou des rénovations avant que la vente puisse avoir lieu.

Ce dernier doit également être en mesure de démontrer :

  • qu’il est en difficulté financière
  • que vendre son bien en réméré est la meilleure solution pour lui.

Il doit fournir des preuves de sa situation financière, telles que :

  • des relevés bancaires
  • des déclarations d’impôts.

Enfin, il doit trouver un acheteur disposé à signer un contrat de vente à réméré.

Exemple de vente à réméré

✏️ Exemple :

Prenons l’exemple de Jean ‍♂️, un propriétaire d’une maison qui a des difficultés financières. Il doit trouver rapidement de l’argent pour rembourser ses dettes.

Jean décide d’opter pour une vente à réméré et contacte une agence spécialisée pour l’aider dans cette transaction.

Voici les détails de la transaction :

  • La valeur de la maison de Jean est estimée à 200 000 euros.
  • Jean doit emprunter 60 000 euros pour rembourser ses dettes.
  • L’agence spécialisée propose à Jean un contrat de vente à réméré de deux ans, avec un loyer mensuel de 800 euros.
  • Jean accepte les termes du contrat et vend sa maison à l’agence spécialisée pour 120 000 euros (60 % de la valeur marchande de la maison).
  • Jean continue à vivre dans sa maison et paie un loyer mensuel de 800 euros pendant deux ans.
  • À la fin de la période de location, Jean a l’option de racheter sa maison en payant 120 000 euros, plus les intérêts et les frais associés.


  • Calculs :

  • Coût de l’emprunt : 60 000 euros
  • Prix de vente de la maison : 120 000 euros
  • Loyer mensuel : 800 euros
  • Durée de la période de location : 2 ans


  • Calcul des intérêts et des frais :

  • Intérêts pour les deux ans : 14 400 euros (soit 6 % du prix de vente)
  • Frais de gestion et de notaire : 5 000 euros


  • ➡️ Total pour le rachat de la maison à la fin de la période de location : 139 400 euros (120 000 euros + 14 400 euros + 5 000 euros)

    ✅ Dans cet exemple, la vente à réméré a permis à Jean d’obtenir rapidement de l’argent pour rembourser ses dettes, tout en conservant la possibilité de racheter sa maison.

    Cependant, il a dû payer des coûts plus élevés, notamment des intérêts et des frais, pour récupérer sa propriété.

    Les types de biens immobiliers concernés

    Cette opération est ouverte à tous les types de biens immobiliers. Cela signifie qu’elle peut être utilisée pour :

    • des résidences principales
    • des résidences secondaires
    • ainsi que pour des biens commerciaux.

    Le vendeur peut vendre n’importe quel type de bien. Cela qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Et pour autant qu’il en soit propriétaire et qu’il dispose d’un capital.

    Le type de bien vendu n’a pas d’incidence sur l’éligibilité à la transaction de cession-bail.

    Comment se déroule une vente avec faculté de rachat ?

    Les différentes étapes de la vente à réméré

    La transaction d’un bien à réméré est un processus complexe. Elle implique plusieurs étapes et acteurs.

    1. Évaluation de la situation financière

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    Avant de conclure un contrat, le propriétaire doit évaluer sa situation financière. Ainsi, il pourra déterminer si la vente avec faculté d’achat est la meilleure solution.

    Cette évaluation porte sur :

    • la valeur du bien
    • le montant des fonds propres du bien
    • le montant des dettes.

    2. Trouver un acheteur

    Une fois que le vendeur a décidé de conclure un contrat de cession-bail, il doit trouver un acheteur.

    Cette recherche peut se faire par l’intermédiaire d’une agence spécialisée ou d’un agent immobilier.

    3. Négocier les clauses du contrat

    Les deux parties doivent négocier les dispositions du contrat, y compris :

    • le prix de vente
    • le montant du loyer à payer
    • la durée du bail
    • toute autre condition pertinente.

    4. Signature du contrat

    Une fois que les conditions du contrat ont été convenues, les deux parties doivent signer le contrat.

    Ce contrat est un document juridique qui définit les droits et les obligations des deux parties.

    5. Occupation du bien

    Après la signature du contrat, le vendeur peut occuper le bien en tant que locataire.

    L’acheteur devient propriétaire du bien. Il est ainsi responsable de son entretien et de sa maintenance.

    6. Rachat du bien

    À la fin de la période de location, le vendeur a le droit de racheter le bien au même prix que celui auquel il l’a vendu.

    C’est le principal avantage de la vente avec cession-bail, car elle permet au vendeur de redevenir propriétaire du bien. Pour l’investisseur, il récupère de cette façon son investissement de départ.

    Les acteurs impliqués dans une vente à réméré

    Le vendeur

    Le vendeur est le propriétaire du bien et fait face à des difficultés financières. Il souhaite vendre son bien, mais aussi continuer à l’occuper en tant que locataire.

    L’acheteur

    L’acheteur est une personne physique ou morale qui souhaite acquérir le bien et en devenir propriétaire. L’acheteur accepte que le vendeur occupe le bien en tant que locataire.

    L’agence spécialisée ou l’agent immobilier

    L’agence spécialisée ou l’agent immobilier peut aider le vendeur à trouver un acheteur pour le bien et à négocier les conditions du contrat de vente avec cession-bail.

    Le notaire ou l’avocat

    Le notaire ou l’avocat est chargé de veiller à ce que le contrat de cession-bail soit conforme aux exigences légales et réglementaires. C’est lui qui rédigera l’acte authentique.

    Quels sont les avantages d’acheter un bien en réméré ?

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    Les avantages pour l’acheteur dans une vente à réméré sont multiples. Tout d’abord, l’acheteur peut acquérir une propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande.

    En effet, le vendeur est souvent disposé à vendre à un prix inférieur. Notamment pour pouvoir récupérer rapidement de l’argent. Tout en ayant la possibilité de racheter la propriété à un prix fixé à l’avance.

    De plus, l’acheteur peut bénéficier d’une rentabilité attractive. Cela grâce à la location de la propriété.

    Pendant cette période, l’acheteur perçoit un loyer qui peut être supérieur à celui du marché, ce qui lui permet de réaliser un bénéfice supplémentaire.

    Enfin, l’acheteur bénéficie également d’une garantie de paiement. En effet, le vendeur, en tant que locataire, est tenu de payer un loyer à l’acheteur pendant la période de location.

    Cela garantit un flux de trésorerie régulier pour l’acheteur et réduit les risques liés à l’opération.

    Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques de la vente à réméré :

    Thème
    Résumé
    Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?
    Une vente à réméré est lorsque le vendeur vend sa propriété et devient locataire, lui permettant d’accéder rapidement à de l’argent tout en conservant le droit de racheter la propriété.
    Avantages d’une vente à réméré
    Les avantages d’une vente à réméré comprennent la conservation de la propriété, un accès rapide à de l’argent et des avantages fiscaux potentiels.
    Inconvénients d’une vente à réméré
    Les inconvénients d’une vente à réméré comprennent des coûts plus élevés, la perte de propriété pendant la période de location et des options limitées pour racheter la propriété.
    Éligibilité pour une vente à réméré
    Pour être éligible à une vente à réméré, le vendeur doit avoir des capitaux propres dans la propriété, la propriété doit être en bon état et le vendeur doit faire face à des difficultés financières.
    Types de propriétés éligibles pour une vente à réméré
    Tous les types de propriétés sont éligibles pour une vente à réméré, y compris les résidences principales et secondaires, les propriétés commerciales et les terrains.
    Étapes impliquées dans une vente à réméré
    Les étapes impliquées dans une vente à réméré comprennent l’évaluation de la situation financière, la recherche d’un acheteur, la négociation des termes du contrat, la signature du contrat, l’occupation de la propriété en tant que locataire et le rachat de la propriété.
    Acteurs impliqués dans une vente à réméré
    Les acteurs impliqués dans une vente à réméré comprennent le vendeur, l’acheteur, une agence spécialisée ou un agent immobilier et un notaire ou un avocat.

    ⭐️ Les points à retenir
    • La vente à réméré permet aux vendeurs de vendre leur propriété tout en conservant le droit de la racheter.
    • Les avantages sont la conservation de la propriété, un accès rapide à de l’argent et des avantages fiscaux.
    • Les inconvénients sont des coûts plus élevés, la perte de propriété et des options limitées pour racheter la propriété.
    • Les types de propriétés éligibles sont variés.
    • La vente à réméré peut être intéressante pour les acheteurs cherchant une propriété à prix réduit.


    Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 😊

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