La valeur locative cadastrale est un concept essentiel dans le domaine des impôts fonciers en France. Elle joue un rôle déterminant dans le calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Comprendre ce que représente cette valeur et comment elle est évaluée est crucial pour tout propriétaire ou locataire.
La valeur locative cadastrale désigne le montant théorique du loyer annuel que pourrait générer un bien immobilier s'il était mis en location. Cette valeur est utilisée comme base pour le calcul de deux impôts importants :
Elle est déterminée à partir des conditions du marché locatif établies en :
La valeur locative cadastrale est un élément central dans le système fiscal français. Elle est utilisée pour calculer plusieurs impôts locaux, dont la taxe foncière. La taxe financière finance les services publics et les projets d'aménagement des communes. Elle est également présentée sur une fiche relative à l'imposition foncière pour les locaux à usage d'habitation.
Pour les propriétaires, la valeur cadastrale a un impact direct sur le montant de la taxe foncière qu'ils doivent payer chaque année. En effet, cette taxe est calculée en appliquant un taux à la valeur locative du bien. Ainsi, plus la valeur est élevée, plus la taxe foncière le sera également.
Pour les locataires, la valeur locative n'a pas d'incidence directe sur leurs impôts, mais elle peut influencer le montant du loyer demandé par le propriétaire. En effet, certains propriétaires peuvent se baser sur la valeur locative cadastrale pour fixer le loyer de leur bien.
"La VLC a été critiquée pour ne pas prendre en compte les aménagements urbains réalisés depuis 1970. Des travaux de rénovation ont été entrepris dans de nombreux immeubles depuis cette date, rendant certaines VLC obsolètes." - Laurent, expert immobilier depuis 27 ans
Plusieurs critères sont pris en compte pour le calcul de la valeur locative cadastral :
La surface calculée est ensuite pondérée en fonction de divers critères, tels que :
Il est essentiel de faire attention à ne pas confondre la VLC avec la loi Carrez. La loi Carrez inclut les surfaces dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre.
La deuxième étape pour calculer valeur locative cadastrale consiste à déterminer le tarif représentatif des loyers normaux au mètre carré. Ce tarif est fixé par la commune en fonction de ses estimations et de la comparaison avec les locaux de référence.
Par conséquent, un même bien immobilier n'aura pas la même valeur locative cadastral par commune.
Il arrive qu'on est des doutes sur l'évaluation de son bien immobilier et que l'on pense que la valeur locative cadastrale est erronée. Dans ce cas-là, il est possible de contester l'évaluation.
Vous pouvez contester la catégorie dans laquelle est classé votre bien ou le choix du local ou de l'immeuble retenu pour l'évaluation par comparaison. Vous pouvez également apporter la preuve qu'il y a une erreur dans le calcul de :
Vous pouvez demander la réduction de la valeur locative de votre bien chaque année jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de l'impôt. Si le fisc n'a pas statué dans les 6 mois suivant votre réclamation, il est considéré comme ayant rejeté implicitement votre demande.
Le service des impôts dispose de 6 mois pour statuer sur votre réclamation. En cas de rejet ou d'absence de réponse, vous pourrez soumettre votre demande au tribunal compétent.
En tant que bailleur, il est important de connaître la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. Elle influe directement sur les impôts locaux que vous devrez payer. Cependant, il est catégoriquement impossible de calculer soi-même cette valeur. En effet, le processus est complexe et administratif.
Pour connaître la valeur cadastrale d'un bien, vous pouvez effectuer les démarches suivantes :
Vous pouvez demander la VLC en remplissant ce formulaire sur le site des impôts. Ce formulaire sert de recensement pour toute nouvelle construction. Après traitement de vos données, l'administration vous communiquera le revenu cadastral correspondant.
Une fois que vous avez obtenu la VLC, il est important de considérer les coefficients :
L'objectif étant d'obtenir la "surface pondérée nette".
La valeur locative cadastrale joue un rôle majeur dans le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette taxe est mise à jour chaque année au 1er janvier. Elle est calculée à partir de la VLC, à laquelle est appliqué un abattement de 50 %.
Cet abattement permet d'inclure les frais :
Contrairement à la taxe d'habitation, la taxe foncière ne bénéficie pas d'abattement.
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