La valeur locative cadastrale est un concept essentiel dans le domaine des impôts fonciers en France. Elle joue un rôle déterminant dans le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Comprendre ce que représente cette valeur et comment elle est évaluée est crucial pour tout propriétaire ou locataire.
Valeur locative cadastrale : qu’est-ce que c’est ? 🤨
La valeur locative cadastrale désigne le montant théorique du loyer annuel que pourrait générer un bien immobilier s’il était mis en location. Cette valeur est utilisée comme base pour le calcul de deux impôts importants :
- la taxe d’habitation
- la taxe foncière
Elle est déterminée à partir des conditions du marché locatif établies en :
- 1970 (1975 pour les départements d’outre-mer) pour les biens bâtis
- 1961 pour les biens non bâtis
Valeur locative cadastrale : quel est son rôle ? 👇
La valeur locative cadastrale est un élément central dans le système fiscal français. Elle est utilisée pour calculer plusieurs impôts locaux, dont la taxe foncière. La taxe financière finance les services publics et les projets d’aménagement des communes. Elle est également présentée sur une fiche relative à l’imposition foncière pour les locaux à usage d’habitation.
Pour les propriétaires, la valeur cadastrale a un impact direct sur le montant de la taxe foncière qu’ils doivent payer chaque année. En effet, cette taxe est calculée en appliquant un taux à la valeur locative du bien. Ainsi, plus la valeur est élevée, plus la taxe foncière le sera également.
Pour les locataires, la valeur locative n’a pas d’incidence directe sur leurs impôts, mais elle peut influencer le montant du loyer demandé par le propriétaire. En effet, certains propriétaires peuvent se baser sur la valeur locative cadastrale pour fixer le loyer de leur bien.
« La VLC a été critiquée pour ne pas prendre en compte les aménagements urbains réalisés depuis 1970. Des travaux de rénovation ont été entrepris dans de nombreux immeubles depuis cette date, rendant certaines VLC obsolètes. » – Laurent, expert immobilier depuis 27 ans
Qui la détermine ?
La détermination de la valeur locative cadastrale est la responsabilité de la Direction générale des Finances publiques. Cette institution prend en compte divers critères pour établir cette valeur annuelle, comme nous l’avons vu précédemment.
Comment est-elle déterminée ? ✍️
Plusieurs critères sont pris en compte pour le calcul de la valeur locative cadastral :
Critères | Détails |
Le type de logement | La DGFP se base sur 8 classifications différentes allant des logements délabrés aux logements très haut de gamme. Chaque classification est associée à un prix au mètre carré. |
La superficie du bien | Seule la surface au sol est incluse dans le calcul, indépendamment de la hauteur sous plafond. Les pièces principales d’habitation, les annexes et les dépendances sont considérées dans ce calcul. |
L’évaluation du confort intérieur | Des coefficients sont ajoutés en fonction des équipements présents dans les pièces. |
La surface calculée est ensuite pondérée en fonction de divers critères, tels que :
- le type de bien (maison ou immeuble)
- l’ancienneté
- la location meublée ou vide
- la présence d’ascenseur
Il est essentiel de faire attention à ne pas confondre la VLC avec la loi Carrez. La loi Carrez inclut les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre.
Valeur locative cadastrale : comment est-elle calculée ? 🧮
Calculer la surface pondérée du local
La première étape du calcul valeur locative cadastrale consiste à déterminer la surface pondérée de votre bien immobilier. Cette surface est utilisée comme base pour estimer valeur locative. Le calcul de la surface pondérée se fait en trois étapes.
Étapes | Détails |
|---|---|
Mensuration de la surface réelle du local | La surface réelle du local correspond à la surface au sol des pièces et des annexes de votre habitation. Néanmoins, il faut exclure les surfaces occupées par : |
• les embrasures des portes et fenêtres | |
• les conduits de fumée | |
• les emmarchements et trémies d’escalierLes garages, caves, celliers, terrasses et greniers sont considérés comme des dépendances du local. Elles font l’objet d’une pondération spécifique. | |
Correctifs et pondération apportés à la surface réelle | Différents coefficients sont appliqués à la surface réelle pour tenir compte de l’importance des pièces et des parties principales des locaux. Ces coefficients d’importance sont déterminés en fonction de la catégorie du logement et des mètres carrés. Un correctif d’ensemble, comprenant : |
• le coefficient d’entretien | |
• le coefficient de situation | |
• le coefficient traduisant la présence ou l’absence d’ascenseur | |
Éléments de confort et équivalences en mètres carrés | Les éléments de confort en état de fonctionnement sont convertis en mètres carrés selon un barème spécifique. Ces mètres carrés supplémentaires sont ajoutés à la surface réelle du logement pour obtenir la surface pondérée nette. |
Surface au sol des pièces principales : 80 m² Surface au sol des annexes (caves, terrasses, greniers, etc.) : 20 m² L’appartement est une location meublée et dispose d’un ascenseur.
Surface réelle du local = Surface au sol des pièces principales + Surface au sol des annexes Surface réelle du local = 80 m² + 20 m² = 100 m²
Pour tenir compte de certains critères, nous appliquons des coefficients au calcul de la surface pondérée. Supposons que les coefficients pour cet appartement sont les suivants :
Coefficient d’entretien : 1,1 Coefficient de situation : 1,2 Coefficient de présence d’ascenseur : 1,3
Surface pondérée brute = Surface réelle du local x Coefficient d’entretien x Coefficient de situation x Coefficient de présence d’ascenseur Surface pondérée brute = 100 m² × 1,1 × 1,2 × 1,3 ≈ 171,6 m²
Supposons que l’appartement dispose de certains éléments qui ajoutent 15 m² équivalents en mètres carrés.
Surface pondérée nette = Surface pondérée brute + Éléments de confort en mètres carrés Surface pondérée nette = 171,6 m² + 15 m² = 186,6 m²
La surface pondérée nette de cet appartement est d’environ 186,6 m². Cette valeur est utilisée dans le calcul valeur locative cadastrale.
Fixer le tarif représentatif des loyers normaux ️
La deuxième étape pour calculer valeur locative cadastrale consiste à déterminer le tarif représentatif des loyers normaux au mètre carré. Ce tarif est fixé par la commune en fonction de ses estimations et de la comparaison avec les locaux de référence.
Étapes | Détails |
Établissement de locaux de référence | La commune classe les locaux d’habitation en huit catégories, de la plus luxueuse à la plus médiocre. Les locaux dits de référence sont utilisés comme point de comparaison pour évaluer les autres locaux. Ils sont consignés dans un procès-verbal consultable par les contribuables. |
Détermination de la valeur locative | La commune établit le rapport entre les loyers annuels des locaux loués librement et les surfaces pondérées desdits locaux. Le but étant pour obtenir un tarif d’évaluation, appelé « valeur locative au m² pondéré ». |
Réactualisation de la valeur locative | Il est important de noter que les valeurs locatives fixées par le fisc ne sont pas réactualisées régulièrement. Depuis 1978, les actualisations ont été remplacées par des majorations forfaitaires peu élevées. Toutefois, le gouvernement prévoit une réactualisation de la valeur locative. Elle devrait entraîner une hausse des impôts fonciers dans la plupart des cas. |
Par conséquent, un même bien immobilier n’aura pas la même valeur locative cadastral par commune.
Contester la valeur locative cadastrale 🛑
Il arrive qu’on est des doutes sur l’évaluation de son bien immobilier et que l’on pense que la valeur locative cadastrale est erronée. Dans ce cas-là, il est possible de contester l’évaluation.
Que pouvez-vous contester ? 🤔
Vous pouvez contester la catégorie dans laquelle est classé votre bien ou le choix du local ou de l’immeuble retenu pour l’évaluation par comparaison. Vous pouvez également apporter la preuve qu’il y a une erreur dans le calcul de :
- la surface
- la surface pondérée
- le choix des coefficients effectué par l’administration
Dans quels délais ?
Vous pouvez demander la réduction de la valeur locative de votre bien chaque année jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt. Si le fisc n’a pas statué dans les 6 mois suivant votre réclamation, il est considéré comme ayant rejeté implicitement votre demande.
Déposez votre réclamation auprès de l’administration fiscale 🗳️
Vous pouvez faire votre réclamation sous la forme d’une simple lettre. Elle devra être accompagnée d’une copie de l’avis de mise en recouvrement et des éléments de preuve. Vous pouvez également effectuer votre demande en ligne via le site du gouvernement ou directement au centre des impôts.
Attendez la décision de l’administration 🤷
Le service des impôts dispose de 6 mois pour statuer sur votre réclamation. En cas de rejet ou d’absence de réponse, vous pourrez soumettre votre demande au tribunal compétent.
Valeur locative cadastrale : comment connaître celle d’un bien ? 💭
En tant que bailleur, il est important de connaître la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. Elle influe directement sur les impôts locaux que vous devrez payer. Cependant, il est catégoriquement impossible de calculer soi-même cette valeur. En effet, le processus est complexe et administratif.
Pour connaître la valeur cadastrale d’un bien, vous pouvez effectuer les démarches suivantes :
- Soumettre le formulaire administratif CERFA 6650
Vous pouvez demander la VLC en remplissant ce formulaire sur le site des impôts. Ce formulaire sert de recensement pour toute nouvelle construction. Après traitement de vos données, l’administration vous communiquera le revenu cadastral correspondant.
- Prendre en compte les coefficients
Une fois que vous avez obtenu la VLC, il est important de considérer les coefficients :
- d’entretien
- de situation
- de présence d’ascenseur
L’objectif étant d’obtenir la « surface pondérée nette ».
Valeur locative cadastrale et taxe foncière 💸
La valeur locative cadastrale joue un rôle majeur dans le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette taxe est mise à jour chaque année au 1er janvier. Elle est calculée à partir de la VLC, à laquelle est appliqué un abattement de 50 %.
Cet abattement permet d’inclure les frais :
- de gestion
- d’entretien
- de réparation
- d’assurance
- d’amortissement pour les bailleurs
Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière ne bénéficie pas d’abattement.
- dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1989
- qui ont subi des travaux d’économie d’énergie d’un montant minimum de 10 000 € pendant la première année d’exonération
- La valeur locative cadastrale est le montant théorique du loyer annuel qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était mis en location,
- elle est utilisée comme base pour le calcul de la taxe d’habitation et la taxe foncière,
- pour les propriétaires, elle a un impact direct sur le montant de la taxe foncière qu’ils doivent payer,
- pour les locataires, elle n’a pas d’incidence directe sur leurs impôts, mais elle peut influencer le montant du loyer,
- Sa détermination est la responsabilité de la Direction générale des Finances publiques,
- Son calcul se fait en fonction de la surface pondérée du local et du tarif représentatif des loyers normaux,
- Il est possible de la contester en déposant une réclamation auprès de l’administration fiscale.
Merci à bientôt 🫶
