Qu’est-ce que la loi Carrez ?
Encadrement légal
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 est plus connue sous l’appellation de loi Carrez. Elle est élaborée dans le dessein de conférer une protection aux acquéreurs de fractions indivises au sein de copropriétés. En particulier en prévenant les éventuelles pratiques frauduleuses de la part des vendeurs, lesquelles consisteraient à exagérer la superficie de leur bien.
Dans cette optique, la loi Carrez établit rigoureusement et de manière exhaustive la notion de surface privative. Elle doit obligatoirement figurer dans tous les documents afférents à la transaction de l’actif immobilier.
« La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements de la loi Carrez. Celle-ci définit la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot lors de la vente ou de l’achat de votre bien en copropriété. »
Source : service-public.fr
La superficie privative
La notion de superficie privative, telle que définie par la loi Carrez, englobe de façon précise les sols des espaces intérieurs confinés et abrités. Cela tout en effectuant des déductions scrupuleuses relatives aux éléments structuraux tels que :
- Les murs
- Les cloisons
- Les escaliers
- Et autres composants similaires
Dans quel cas avoir recours à la loi Carrez
L’exigence de déterminer la superficie conforme à la « Loi Carrez » s’applique impérativement lors de transactions, spécialement dans le contexte d’immeubles en copropriété. Cela lorsque le calcul de la surface habitable du bien en question atteint ou excède 8 mètres carrés. Il convient de noter que la portée de la loi Carrez s’étend indépendamment de la nature du bien en question, qu’il s’agisse :
- D’appartements
- De locaux à usage commercial
- Ou encore de maisons intégrées au sein d’une structure de copropriété.
Cependant, les résidences individuelles, par leur caractère autonome, ne tombent pas sous le coup de cette réglementation. De même, les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire dans le cadre d’achats sur plan, obéissent à des dispositions légales spécifiques qui leur sont propres.
Le vendeur est ainsi contraint par la loi à mentionner avec précision le calcul de la surface correspondant à la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans divers contextes.
Tels que :
- Les promesses unilatérales de vente et d’achat
- Les compromis de vente
- Les contrats de location-accession et de location-vente
- Ainsi que les ventes en viager
Comment calculer une superficie en Carrez ?
Les déductions à considérer
La superficie conforme à la loi Carrez, qui concerne la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot au sein d’un édifice relevant du statut de copropriété, repose sur une définition spécifique. Elle correspond à la superficie totale des planchers des espaces clos et couverts. Tout en opérant des déductions relatives aux surfaces occupées par divers éléments architecturaux, notamment :
- Les murs
- Les cloisons
- Les marches
- Les cages d’escalier
- Les gaines techniques
- Ainsi que les encadrements des portes et des fenêtres
Hauteur loi Carrez
Il convient de souligner que certains éléments ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Premièrement, les planchers situés au sein de parties des locaux présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sont exclus. Deuxièmement, les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés échappent également à l’obligation de se conformer à la loi Carrez.
Cette législation, conçue pour apporter une clarté et une équité accrues dans les transactions en copropriété, vise à garantir que la superficie reflète la portion privative de leur bien. En excluant les espaces non habitables et en appliquant des critères spécifiques, la loi Carrez vise à éviter toute ambiguïté.
Un locataire ou propriétaire doit-il faire appel à un professionnel ?
Le recours à un expert n’est pas obligatoire
La loi Carrez n’impose pas de manière stricte que le propriétaire engage impérativement un expert pour procéder à la détermination de la superficie privative de son bien. Toutefois, les procédures liées à cette législation reposent sur des textes juridiques complexes et techniques. Cela rend vivement recommandé le recours à un diagnostiqueur expérimenté pour mener à bien cette tâche.
L’évaluation de la superficie peut s’avérer particulièrement ardue, notamment dans des configurations telles que les pièces mansardées. En effet, prendre en considération uniquement la portion de la pièce disposant d’une hauteur de plafond minimale de 1,80 mètre est un prérequis. L’expert dispose d’outils spécialisés, tels que des télémètres laser.
De plus, l’utilisation de logiciels de calculs spécifiques permet d’assister l’expert dans l’évaluation. Cela en prenant en compte toutes les informations pertinentes. Ainsi qu’en excluant les parties de surface qui ne répondent pas aux critères requis par la loi.
L’expert est un gage de qualité
En plus d’assurer une expertise précise et conforme à la législation en vigueur, cette démarche offre la sécurité qu’il assume la responsabilité de son travail. Ainsi, en cas de contestation ou de litige concernant le calcul de la superficie privative, l’expert est engagé et peut apporter son expertise pour résoudre les différends éventuels.
En somme, bien que la loi Carrez ne contraigne pas formellement à recourir à un expert, cette option se révèle judicieuse pour garantir la conformité. Ainsi que la résolution de tout contentieux potentiel.
Caractéristiques originales
Si votre habitation présente des caractéristiques architecturales inhabituelles, telles que des pièces mansardées, des espaces atypiques, ou des configurations particulières, il peut être difficile de déterminer la superficie privative. Dans de tels cas, l’expertise d’un professionnel peut être précieuse pour effectuer des évaluations précises.
Une expertise seule demande du temps
Réaliser soi-même le mesurage en Carrez peut demander du temps et des compétences techniques. Il faut non seulement connaître la législation en détail, mais aussi maîtriser l’utilisation d’outils de d’évaluations précis. Un expert possède l’expertise nécessaire pour effectuer ces tâches de manière efficace.
Bénéficier d’une sécurité juridique
En faisant appel à un expert immobilier, vous bénéficiez de la sécurité juridique. En cas de litige ou de contestation concernant la superficie privative, il assume la responsabilité de ses évaluations. Ce qui peut vous protéger d’éventuelles complications juridiques.
Economiser de l’argent à long terme
Si faire appel à un expert engendre des coûts supplémentaires à court terme, cela peut vous faire économiser de l’argent et des tracas à long terme. Des fautes de mesurage pourraient entraîner des litiges coûteux, des retards dans la vente de votre propriété.
Quelles différences avec la superficie habitable ?
La notion de superficie selon la loi Carrez consiste en une évaluation spécifique de la surface utilisable au sein d’un logement. Dans ce calcul, des éléments tels que :
- Les murs
- Les cloisons
- Les marches
- Les balcons
- Les terrasses
- Les encadrements de portes et de fenêtres
- Les gaines techniques
- Ainsi que les espaces de cave et de stationnement ne sont pas pris en compte
Considérer la hauteur sous plafond
Un critère déterminant est que seules les zones présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont incluses. Par ailleurs, les lots ou fractions de lot de moins de 8 mètres carrés ne sont pas concernés par cette obligation. Sauf s’ils sont physiquement intégrés à l’unité d’habitation principale. Par exemple, un morceau de couloir racheté à la copropriété et fusionné avec l’appartement serait comptabilisé dans ce contexte.
Il convient également de distinguer la notion de superficie privative selon la loi Carrez de celle de la surface habitable selon la loi Boutin. Bien que ces deux méthodes de calcul partagent des similitudes substantielles, la Loi Boutin se caractérise par une approche plus rigoureuse. Un tableau comparatif ci-dessous permettra d’éclairer les éléments pris en compte lors de la détermination des surfaces privatives et habitables :
Surface privative Carrez | Surface habitable Boutin | |
Combles aménagés | Oui | Oui |
Combles non aménagés | Oui | Non |
Sous-sols | Oui | Non |
Vérandas / loggias | Oui | Non |
Greniers | Oui | Non |
Réserves / remises | Oui | Non |
Jardins / cours | Non | Non |
Caves | Non | Non |
Terrasses / balcons | Non | Non |
Garages / Parking | Non | Non |
Que faire en cas d’erreurs de mesurages ?
Scénarios possibles
Plusieurs scénarios peuvent se présenter lorsqu’il s’agit de la déclaration de la superficie selon la loi Carrez dans une transaction :
- L’omission totale de cette mention une déclaration largement inexacte de la superficie Carrez
- Une légère inexactitude
Fréquemment, lorsqu’un acheteur entreprend des travaux dans le bien immobilier acheté, son architecte ou son entrepreneur peut établir une évaluation de la surface qui diffère de la déclaration initiale. Dans de telles situations, il est impératif de faire appel à un spécialiste dans les diagnostics immobiliers pour procéder à une nouvelle évaluation de l’appartement en conformité avec les critères de la loi Carrez.
Dans le cas où la mention de la superficie Carrez serait totalement omise dans les documents de vente, l’acquéreur dispose du droit de demander la nullité de la transaction.
Considérer le pourcentage d’inexactitudes
Si la superficie conformément à la loi Carrez est inférieure de moins de 5% par rapport à la superficie réelle, l’acheteur n’a pas de recours légal. Cette marge est généralement considérée comme acceptable par les tribunaux.
Cependant, si l’inexactitude dans la déclaration de la superficie Carrez excède 5%, plusieurs options sont envisageables.
- Si l’acte de vente authentique n’a pas encore été signé, cela peut être stipulé comme une clause dans le compromis de vente. Cela permet à l’acheteur d’annuler la transaction.
- Après la signature définitive, l’acheteur a la possibilité de demander un remboursement partiel correspondant à la superficie manquante. En outre, il peut également solliciter le remboursement des frais de notaire correspondant au montant remboursé.
La législation entourant la déclaration de la superficie selon la loi Carrez est cruciale pour protéger les droits des acheteurs et garantir la transparence dans les transactions immobilières.
Avantages et inconvénients de la loi Carrez ?
Avantages
La loi Carrez offre un avantage substantiel en matière de protection des droits de l’acheteur. Cela en instaurant une clarté et une fiabilité quant à la superficie du bien qu’il s’apprête à acquérir. Grâce à la déclaration du calcul m2 selon la loi Carrez, il existe une seule méthode de calcul uniforme, applicable à tous les biens. Cette uniformité garantit un niveau élevé de sécurité pour l’acheteur, qui peut se fier à la précision et à l’exactitude de la mesure de la surface. En cas de problème ou de fausse déclaration de la superficie du bien, la responsabilité civile du vendeur est dégagée, la charge incombant plutôt à l’expert du diagnostic.
Pour les vendeurs, faire appel à un expert pour effectuer les évaluations conformément à la loi Carrez est recommandé. Néanmoins, ce diagnostic peut entraîner des frais substantiels. En effet, il nécessite l’intervention d’un géomètre ou d’un architecte. Cela peut être considéré comme un inconvénient, en particulier pour les vendeurs soucieux de maîtriser leurs coûts.
Inconvénients
Le coût d’un diagnostic varie généralement aux alentours d’une centaine d’euros, et ce tarif dépend de plusieurs facteurs. Notamment la localisation géographique du bien et le nombre de pièces qu’il comporte. Néanmoins, les vendeurs peuvent bénéficier d’un ensemble de diagnostics techniques obligatoires regroupés dans un forfait.
Quels sont les autres calculs de surface ?
Calcul de la surface habitable
La détermination de la surface d’un bien peut varier en fonction de diverses normes et méthodologies, chacune ayant ses propres implications légales et pratiques. La surface habitable, qui se rapproche de la superficie selon la loi Carrez, représente la surface totale du plancher d’une propriété, à laquelle on soustrait certains éléments tels que :
- Les murs
- Les escaliers
- Les gaines techniques
- Les encadrements de portes et de fenêtres
- Les combles non aménagés
- Les caves, les terrasses
- Ainsi que les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre
Calcul de la surface plancher
Dans le contexte des nouvelles constructions, l’attention se porte sur la surface de plancher, qui est fondamentale pour les projets. Les anciennes notions de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) ont été abandonnées depuis une décennie. La surface de plancher a des implications majeures en matière de conformité aux normes de construction, notamment en ce qui concerne la réglementation thermique.
Surface utile
Un autre concept clé est la surface utile, qui englobe la surface habitable additionnée de la moitié des annexes. Cette notion revêt une grande importance dans l’évaluation des loyers pour les logements sociaux (HLM). Ainsi que dans la détermination des plafonds de loyers pour les nouvelles acquisitions bénéficiant de dispositifs tels que la loi Pinel. En outre, la surface utile est utilisée pour calculer les subventions gouvernementales et certains prêts à taux réduit.
- La surface habitable en loi Carrez concerne les biens en copropriété.
- Sa mesure est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier.
- Il est conseillé de faire appel à un expert pour réaliser le mesurage.
