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Attestation Loi Carrez : législation, impératifs, erreurs

Attestation Loi Carrez
Sommaire
L'Attestation Loi Carrez constitue une exigence incontournable lors de la commercialisation d'un bien immobilier, visant à fournir une information précise à l'acheteur concernant la dimension de l'habitat ou du local commercial en question. Ce document officiel procède à la mesure de la superficie privative habitable dudit bien, en incluant impérativement la portion au sol se trouvant à moins de 1,80 mètres de hauteur de plafond.

Cependant, sa détermination s'avère plus complexe qu'il n'y paraît, nécessitant l'incorporation de multiples paramètres. Ces critères de mesure sont dictés par une réglementation législative qui mérite une exploration approfondie. L'objectif ultime demeure de garantir que l'acheteur dispose d'une connaissance exhaustive de la superficie totale de la propriété, avec une obligation de mentionner ces données à la fois dans le compromis de vente et dans l'acte final de cession.

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Les conditions d’application de la Loi Carrez

Définition Surface Loi Carrez
Jaqe © – Définition du champ d’application de la Loi Carrez

Cela doit être un lot (ou fraction de lot) de copropriété.

Il convient de noter que tous les terrains destinés à la construction ne sont pas assujettis à cette exigence. Les résidences individuelles ont la possibilité de présenter la superficie selon les normes de la loi Carrez, bien que cela ne soit pas impératif. En revanche, cette exigence s’applique à l’ensemble des biens immobiliers situés en copropriété.

Il est important de souligner que cette obligation s’applique exclusivement lors d’une vente à titre onéreux. Toute autre opération immobilière ne nécessite pas de mesurage selon la loi Carrez.

Il est essentiel que la mention de la superficie Loi Carrez soit clairement indiquée à la fois dans les avant-contrats et dans les actes définitifs, conformément à la réglementation en vigueur.

Acte de mesurage Loi Carrez

Il est à souligner que la Loi Carrez ne se limite pas à une simple mesure, en effet, elle prend la forme d’un diagnostic immobilier exhaustif. L’obligation de fournir l’attestation la loi Carrez se manifeste dans certaines circonstances spécifiques et est soumise à la régulation de deux textes juridiques essentiels :

  • La loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996, visant à renforcer la sécurité des acheteurs de fractions de propriété en copropriété, représente une avancée significative dans le domaine de la réglementation immobilière :
    • Article 2 : “La présente loi est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte.”
    • Article 3 : “La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.”

  • Le décret numéro 97-523 du 23 mai 1997, qui énonce les paramètres définissant la superficie exclusive d’une fraction de propriété, se définit comme suit :
    • Art. 4.1 – “La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos. Couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”
    • Art. 4.2 – “Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionné à l’article 4 – 1.”
    • Art. 4.3 – “Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties. Contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu. Ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.”

Dans le cadre de la cession d’un lot en copropriété ou d’une fraction de celui-ci, il est impératif de faire état de la superficie privative Carrez desdits lots.

Cette exigence découle d’une prescription légale édictée dans l’intérêt de l’acquéreur, visant à lui procurer une pleine connaissance des caractéristiques du bien. En cas d’omission ou d’inexactitude dans la mention de cette surface, l’acquéreur jouit du droit de résilier la transaction et de réclamer une rétrocession partielle du montant versé. Cette rétrocession sera proportionnelle au montant initial de la transaction.

Cette obligation légale est réglementée par une législation spécifique. Son objectif principal demeure l’information exhaustive de l’acheteur quant à la superficie totale du bien, un élément essentiel qui doit être consigné à la fois dans le compromis de vente et dans l’acte de vente final.

Les éléments pris en considération dans la déclaration de superficie Carrez

Pièces prises en compte dans l'attestation Carrez
Jaqe © – Pièces comptabilisées dans le certificat de Loi Carrez

Validité temporelle de l’attestation Carrez

Si aucune altération n’est apportée au bien, le certificat de Loi Carrez jouit d’une validité perpétuelle. Néanmoins, il est vivement recommandé d’entreprendre une nouvelle mesure après une année révolue. Cette précaution découle d’une raison élémentaire : au terme de cette période, l’engagement de responsabilité juridique du vendeur devient incontournable.

Les personnes habilitées à produire une certification Carrez

Comme précédemment mentionné, la réalisation de la mesure peut être assumée par le vendeur, bien que cela ne soit guère préconisé pour des raisons de responsabilité potentielle.

À défaut, un professionnel habilité peut s’en charger. Faire appel à un expert en mesurage vous préservera des éventuelles fautes de calcul. Cette option se révèle particulièrement judicieuse si votre habitation affiche une disposition plutôt compliquée.

Dans le cas d’un contentieux, cette situation présente également des avantages significatifs. Le professionnel dispose de la possibilité d’intervenir de nouveau afin de corriger l’erreur, ce qui constitue un atout considérable. De plus, sa protection est assurée grâce à sa couverture d’assurance professionnelle.

Qui doit se conformer à la certification de métrage Carrez ?

L’attestation Carrez concerne principalement les propriétaires de biens immobiliers en copropriété en France.

Les ventes faisant l’objet de réglementation.

La portée de cette mesure se limite exclusivement aux propriétés en régime de copropriété, englobant ainsi :

  1. Les résidences d’habitation.
  2. Les espaces dédiés à des activités diverses, tels que les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux professionnels ou les espaces de stockage.

🧠 L’info JAQE : Les résidences unifamiliales peuvent être assujetties aux dispositions d’une propriété répartie par lots, spécifiquement dans le contexte d’une résidence partagée en horizontal.

Les transactions exclues

L’exigence de mesure Carrez ne s’applique pas aux éléments suivants :

  1. Les sous-sols, caves, garages, places de parking, ainsi que toutes les unités dont la superficie est inférieure à 8 m².
  2. Les actifs immobiliers indépendants de la copropriété.

Il convient de souligner que ces catégories sont exemptes de l’obligation de mesurage Carrez, conformément à la réglementation en vigueur.

Mesures coercitives en cas d’absence de mesure de surface

Tel que précédemment exposé, la déclaration de la surface Carrez s’impose de manière impérative. En l’absence de cette mention, le contrat se voit déclaré nul et non avenu. Une autre sanction est en vigueur en cas de donnée erronée concernant la surface.

Le non-respect de l’obligation de déclaration de la surface selon la législation Carrez

L’officier public est dans l’obligation de préciser de manière impérative la superficie des lots vendus, laquelle est exprimée en mètres carrés. Les paramètres de mesure, quant à eux, se trouvent déterminés dans le décret en date du 23 mai 1997.

L’intervention d’un expert n’est pas impérative, bien que vivement conseillée. En cas de décision du vendeur de procéder lui-même aux mesures, sa responsabilité civile pourrait être invoquée en cas d’inexactitude.

En cas d’erreur, de nombreux risques potentiels s’exposeront, d’où la vivement conseillée sollicitation d’un diagnostiqueur immobilier. Dans cette situation, l’engagement de la responsabilité de l’expert est inéluctable.

De cette manière, le professionnel pourrait être tenu responsable à deux moments clés de la transaction immobilière :

  • Au cours des pourparlers préliminaires,
  • Pendant la confection de l’acte officiel.

En l’absence d’intervention de tiers et de mesure effectuée par le vendeur, cela entraînera une omission de déclaration, entraînant ainsi l’invalidité du contrat. Elle peut être sollicitée dans un mois suivant la signature de l’acte de vente notarié, et au plus tôt dès la ratification de la promesse de vente. Il convient de noter que ces délais ne s’appliquent que si la mention Carrez est totalement absente.

La répression imposée consistera ainsi en la révocation de l’acte en question. En d’autres termes, la vente ou toute autre démarche en cours pourra être résiliée. Seule la partie acquéreuse a le droit de revendiquer cette annulation.

Prudence, une omission éventuelle pourrait être remédiée dans des circonstances particulières. Si l’erreur est clairement établie par le futur acquéreur, ce dernier se voit alors en mesure de consigner sa signature sur l’acte authentique. Toutefois, il perd la faculté de solliciter l’annulation de la transaction. En cas de refus de signature, il conserve la possibilité d’entamer une procédure en nullité.

✏️ Exemple : Pierre et Marie décident de vendre leur appartement à Paris avec une superficie de 80 mètres carrés. Plutôt que de faire appel à un expert, Pierre décide de mesurer lui-même la surface de l’appartement pour économiser de l’argent.

Lors de la signature de l’acte de vente notarié, l’acheteur, Jean, remarque que la surface mentionnée dans le contrat est de 85 mètres carrés. Il soupçonne une possible erreur de mesure de la part de Pierre.

Jean décide de consulter un diagnostiqueur immobilier pour vérifier la superficie réelle de l’appartement. Le diagnostiqueur confirme que la surface est bien de 80 mètres carrés, et non de 85 mètres carrés comme indiqué dans l’acte de vente.

Jean peut alors choisir de signer l’acte de vente tel quel, en consignant sa signature pour marquer la différence de surface. Cependant, il perdra la possibilité d’annuler la transaction ultérieurement.

Si Jean refuse de signer l’acte de vente avec la mauvaise surface, il peut entamer une procédure en nullité pour demander l’annulation de la vente. Dans ce cas, Pierre pourrait être tenu responsable de l’erreur de mesure et pourrait être obligé de rembourser à Jean le montant déjà payé pour l’appartement.

Incohérence de mesure de surface dans l’acte notarié

Dans certaines situations, l’attestation Carrez peut présenter des inexactitudes. Divers scénarios doivent être pris en considération. Il convient dans un premier temps de scruter attentivement l’écart entre la dimension déclarée et la véritable surface, à condition que cet écart soit inférieur à 1/20 de la surface mentionnée.

Si cet écart excède 1/20ème, le vendeur sera tenu de réduire le prix de vente. Il est également envisageable que la superficie réelle dépasse de 1/20ème celle qui a été notifiée. Dans cette hypothèse, le prix de vente demeurera inchangé.

Il est à la charge de l’acheteur de formuler une demande de réduction de tarif dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

La législation vise principalement à garantir les droits de l’acquéreur, lui permettant ainsi de solliciter une diminution du prix. Il est à noter que dans le cas du décès de l’acheteur, ses héritiers ont également la possibilité de requérir une réduction du prix.

Pour que la réduction soit prise en considération, il sera nécessaire de soumettre une requête au TGI.

C’est pourquoi il est fortement préconisé de solliciter les services d’un diagnostiqueur professionnel, compte tenu de toutes ces justifications.

🧠 L’info JAQE : Il convient de rappeler que l’inclusion de la surface du bien s’avère impérative dès la rédaction de l’avant-contrat (qu’il s’agisse d’un accord de vente, d’un engagement unilatéral), et ce préalablement à son inscription dans l’acte authentique.

⭐️ 4 points clés à retenir :
  1. La “Loi Carrez” ne s’applique qu’aux biens en copropriété, pas à tous les terrains destinés à la construction ou à toutes les résidences individuelles.
  2. L’obligation de fournir la certification Carrez ne s’applique qu’aux transactions de vente, pas à d’autres opérations immobilières.
  3. La mesure Carrez doit être clairement indiquée à la fois dans les contrats préliminaires et dans les actes définitifs.
  4. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer la mesure Carrez afin d’assurer l’exactitude et d’éviter des responsabilités juridiques éventuelles.

FAQ – Foire Aux Questions

Q : Qu’est-ce que l’attestation Carrez prend en compte ?

R : Elle inclut la superficie au sol des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, etc., à l’exception des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Q : Quelle est la durée de validité de l’attestation Carrez ?

R : Le certificat Carrez a une durée de validité illimitée tant qu’aucun travaux modifiant la surface n’a été réalisé.

Q : Qui peut réaliser une attestation Carrez ?

R : Bien que le vendeur puisse effectuer le mesurage, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour garantir l’exactitude des mesures.

Q : Comment puis-je obtenir une attestation Carrez ?

R : Pour obtenir une attestation Carrez, vous devrez faire appel à un diagnostiqueur professionnel. Ce diagnostiqueur sera chargé de mesurer la superficie au sol des locaux concernés et de fournir le certificat Carrez. Il est essentiel de choisir un diagnostiqueur certifié et qualifié pour garantir que l’attestation soit conforme aux normes légales et réglementaires en vigueur.

Q : À quoi sert l’attestation Carrez ?

R : L’attestation Carrez est principalement utilisée dans le cadre de transactions immobilières, en particulier lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Elle permet aux acheteurs de connaître précisément la superficie du lot qu’ils achètent, ce qui est essentiel pour calculer le prix au mètre carré et évaluer correctement la valeur de la propriété. Cette attestation vise à protéger les droits des acheteurs en fournissant des informations fiables sur la superficie du bien.

Q : Y a-t-il des sanctions en cas de non-respect de l’obligation de fournir une attestation Carrez ?

R : Oui, en cas de non-respect de l’obligation de fournir une attestation Carrez lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, le vendeur peut encourir des sanctions légales. Ces sanctions peuvent inclure des amendes et même l’annulation de la vente. Il est donc essentiel de respecter cette obligation légale pour éviter tout litige juridique.

Q : Est-ce que toutes les propriétés en copropriété nécessitent une attestation Carrez ?

R : En général, l’obligation de fournir une attestation Carrez s’applique aux biens immobiliers en copropriété, tels que les appartements, maisons en copropriété, et certaines parties privatives de bâtiments. Cependant, il existe des exceptions, notamment pour les biens immobiliers neufs et les lots de moins de 8 mètres carrés. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un notaire pour déterminer si votre propriété spécifique est soumise à cette obligation.

Q : Puis-je contester une attestation Carrez si je pense qu’elle est incorrecte ?

R : Oui, il est possible de contester une attestation Carrez si vous avez des raisons de croire qu’elle est incorrecte. Dans ce cas, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous guider dans le processus de contestation. Il est important de rassembler des preuves solides pour étayer votre réclamation, car les litiges liés à l’attestation Carrez peuvent être complexes.

Q : Quelle est la différence entre l’attestation Carrez et le mesurage Loi Boutin ?

R : L’attestation Carrez et le mesurage Loi Boutin sont deux types de mesures utilisées dans le cadre de transactions immobilières en France. La principale différence réside dans les critères de mesure. L’attestation Carrez mesure la superficie au sol des locaux clos et couverts, en excluant les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, tandis que le mesurage Loi Boutin prend en compte la superficie habitable du logement, y compris les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les deux mesures servent des objectifs différents et peuvent être nécessaires dans des situations spécifiques. Il est important de consulter un professionnel de l’immobilier pour déterminer quelle mesure est appropriée dans votre cas.

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