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Loi Carrez Loi Boutin : Impacts et règles en immobilier 📐🏠

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Sommaire

Les lois Carrez et loi Boutin régulent les mesures immobilières. Elles s'appliquent lors de ventes et locations. Comprendre ces réglementations est crucial pour transactions justes. Cet article détaille leurs applications, méthodes de calcul et implications légales.

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1. Définition et champ d’application 💡

🧠 L’info JAQE : En France, ces lois régulent les déclarations de zone pour la vente et la location de biens immobiliers. Elles visent à protéger les acheteurs et locataires en leur fournissant des informations précises sur la zone habitable ou privative des biens. Les sanctions pour non-respect de ces déclarations peuvent être sévères, incluant des ajustements de prix ou des compensations financières.

Distinction entre surface privative et surface habitable

La loi Carrez définit la première, essentielle lors de l’achat en copropriété. Elle inclut les zones fermées et couvertes, après déduction des murs et des ouvertures. Cette mesure affecte directement la détermination du prix de vente.

En revanche, la loi Boutin cible la surface habitable pour les locations. Elle considère les espaces utilisables au quotidien, hors garages et caves. Comprendre cette distinction aide les parties à évaluer justement la valeur d’un bien.

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :

  • les murs,
  • cloisons,
  • marches et cages d’escaliers,
  • gaines,
  • embrasures de portes et de fenêtres.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Article R111-2 (abrogé) du Code de la Construction et de l’habitation

Présentation des conditions d’application pour chacune

La loi Carrez s’applique automatiquement lors de l’acte de vente de biens en copropriété, nécessitant une déclaration précise de la superficie privative. Une omission ou erreur peut entraîner des pénalités pour le vendeur.

La loi Boutin est requise pour les locations, où la surface habitable doit être clairement indiquée dans le contrat de bail. L’absence de cette information peut conduire à des révisions de loyer si la zone déclarée est inexacte de plus de 5%. Ces règles assurent la protection des consommateurs dans le marché immobilier.

calcul superficie carrez boutin scaled
Exemples de méthode pour mesurer la superficie d’un bien – Jaqe ©

2. Mesure de la surface selon la loi Boutin 📏

Méthodologie de mesurage

Pour mesurer la superficie habitable selon cette méthode, débutez par mesurer l’intérieur du logement. Soustrayez les murs, les cloisons non porteuses, ainsi que les cages d’escalier. Ensuite, retirez les gaines techniques et les embrasures de portes et fenêtres.

Il permet de déterminer la zone utilisable réelle du bien. Elle requiert cette précision pour les contrats de location, assurant une transparence sur l’espace réellement habitable.

Éléments exclus et inclus spécifiquement

Plusieurs zones ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Les caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, et les combles non aménagés sont exclus.

En revanche, les combles aménagés sont inclus s’ils répondent aux critères de pièces habitables. Cette distinction sert à fournir une image fidèle de l’espace vivable. Évitant ainsi les désaccords sur les valeurs locatives basées sur des zones inexactes.

3. Calcul de la surface selon la loi Carrez 📐

LOI CARREZ LOI BOUTIN METHODE DE CALCUL scaled
Loi Carrez Loi Boutin méthode de calcul – Canva ©

Méthodologie de mesurage

Cette méthode stipule une méthode précise pour calculer la surface privative des biens en copropriété. Pour la déterminer, il faut mesurer l’intérieur de chaque pièce, en incluant les planchers des espaces clos et couverts.

De ces mesures, on soustrait les zones occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, ainsi que les gaines techniques. Cette mesure est nécessaire avant toute vente de lot en copropriété. L’exactitude est capitale, car elle impacte directement le coût de vente et les informations transmises à l’acheteur.

Selon la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, elle s’applique exclusivement aux biens en copropriété. Si vous possédez une maison individuelle ou un bien immobilier seul, le mesurage de la surface selon cette méthode ne s’applique pas.

Éléments exclus du calcul

Plusieurs éléments ne sont pas pris en compte dans le mesurage de la superficie privative. Les balcons, terrasses, loggias, ainsi que les caves ou garages ne sont pas inclus. De plus, tout espace dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre est également exclu.

Ces exclusions visent à garantir que la zone déclarée reflète fidèlement les espaces véritablement utilisables et habitables du bien. Ignorer ces directives peut entraîner des conséquences légales. Notamment si une discordance supérieure à 5% entre la zone déclarée et réelle est découverte après la vente.

Critère
Loi Carrez
Loi Boutin
Zones incluses
Parties privatives couvertes et closes
Zones habitables (inclut les combles aménagés)
Zones exclues
Balcons, terrasses, caves
Garages, caves, combles non-aménagés, vérandas
Calcul spécifique
Exclut les murs, cloisons, escaliers
Exclut les murs, cloisons, escaliers
Comparatif des zones incluses et exclues dans les deux calculs

4. Obligations légales et diagnostics ⚖️

Obligations pour les vendeurs et les bailleurs

Les vendeurs et les bailleurs ont des responsabilités précises sous les deux régimes. Les vendeurs doivent inclure la surface privative exacte lors de la vente de biens en copropriété. Les bailleurs doivent afficher de la surface habitable lors de la location. Les diagnostics doivent être menés par des professionnels certifiés pour assurer l’exactitude.

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Â»

Article 46 loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conséquences d’une erreur dans le calcul de la surface

Une erreur dans la mesure de la superficie peut entraîner de sérieuses répercussions légales. Pour Carrez, un écart supérieur à 5% peut conduire à une réduction du coût de vente. Pour la méthode Boutin, une erreur similaire permet au locataire de demander une diminution correspondante du loyer. Ces diagnostics sont cruciaux pour maintenir la confiance et éviter les litiges.

✏️ Exemple : Jacques souhaite acheter un appartement en copropriété à Lyon. Avant l’achat, le diagnostic Carrez révèle une surface de 75 mètres carrés. Après acquisition, il découvre que la surface réelle est de 70 mètres carrés, une différence supérieure à 5%.

En tant qu’experte en diagnostic immobilier, je recommanderai à Jacques de demander une réduction du prix d’achat en vertu de ce calcul.
sanction erreur carrez boutin scaled
Récapitulatif des sanctions applicables en cas d’erreurs de diagnostic pour les deux lois – Jaqe ©

5. Loi Carrez Loi Boutin : Différences pratiques et implications 🎯

Comparaison des superficies résultantes en cas d’application de l’une ou l’autre

Elles offrent différentes zones. Pour la Carrez, tous les espaces couverts comptent, sauf les balcons et terrasses. Boutin se limite aux zones strictement habitables, excluant garages et caves.

Cette variance influence directement la surface déclarée. Les biens semblent plus grands sous Carrez qu’avec Boutin, impactant la perception de valeur.

Impact sur les transactions immobilières

Les divergences entre Carrez et Boutin modifient les décisions d’achat ou de location. Une superficie plus grande sous Carrez peut augmenter le coût de vente. Pour les locations, Boutin assure une évaluation honnête du loyer.

Les connaître aide les acheteurs et locataires à évaluer justement la valeur d’un bien. Agents et propriétaires doivent informer clairement pour éviter litiges et ajustements post-transaction.

⭐️ Les points à retenir
  • Carrez et Boutin déterminent la superficie des biens immobiliers, affectant ainsi leur valeur et gestion.
  • Le calcul sous Carrez inclut plus d’espaces, augmentant la zone déclarée par rapport à Boutin.
  • Les diagnostics précis sont cruciaux pour éviter les conséquences légales lors des transactions immobilières.
  • Les différences entre ces mesures influencent directement les décisions des acheteurs et locataires.

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