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Location accession : comment ça fonctionne et ses avantages ?

Location Accession
Sommaire

Location accession : également appelée PSLA (Prêt Social Location Accession), est une solution d'accession à la propriété qui permet de louer un bien immobilier avant de l'acheter.

Cette formule a été mise en place pour aider les ménages à devenir propriétaires. En leur offrant la possibilité d'acquérir un logement neuf ou ancien rénové, tout en bénéficiant d'une aide financière sous la forme d'un prêt à taux zéro et d'une TVA réduite.

La location accession permet ainsi de devenir propriétaire en douceur, sans apport personnel et avec des mensualités accessibles.

Dans cet article, nous vous expliquerons en détail le fonctionnement de la location accession, ses atouts et ses conditions d'éligibilité.

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Qu’est-ce que la location accession ou PSLA ?

La location accession est un accord contractuel qui permet à une personne de devenir propriétaire d’une résidence après l’avoir occupé en tant que locataire pendant une durée déterminée, appelée période de jouissance.

Cette phase est établie lors de la signature de l’accord atypique entre les parties prenantes de l’engagement écrit.

Le contrat de location accession (PSLA) peut concerner divers types de logements, tels que :

  • Des appartements ;
  • Des maisons individuelles ;
  • Des immeubles à usage d’habitation ;
  • Des immeubles mixtes, qu’ils soient déjà construits ou en cours de construction.

🧠 L’info JAQE : la rente payée par l’accédant au propriétaire est divisée en deux parties distinctes :
  • La première partie correspond à une compensation pour la jouissance du logement, c’est-à-dire un loyer.
  • La seconde partie est appelée fraction acquisitive et correspond à une épargne qui sera restituée à l’accédant s’il ne souhaite pas acheter le bien.

location accession représentation en phases

Source : Maisons & Cités

Les étapes de ce contrat

Conditions d’éligibilité

  • Être majeur et ne pas être propriétaire de sa résidence principale.
  • Ne pas dépasser un plafond de ressources, qui varie selon la zone géographique du bien. Ce plafond est déterminé par l’État et est réévalué chaque année.
  • Être en mesure de payer la rente mensuelle et les charges afférentes à la résidence.
  • Avoir une situation professionnelle stable, avec des revenus réguliers et suffisants pour couvrir les charges et la rente mensuelle.
  • Ne pas avoir fait l’objet d’un plan de surendettement ou d’un fichage bancaire.
  • Respecter les critères de décence et de confort fixés par la réglementation en vigueur.
  • Être éligible à un prêt immobilier ou à un prêt à taux zéro. Il permettra de financer la part acquisitive de l’achat du logement à l’issue de la phase de jouissance.

🧠 L’info JAQE : retrouvez ici, le site de l’État pour les indications sur le plafonnement.

location accession maison état Français

Contrat de vente

Le processus de vente en location accession commence de la même manière qu’une vente traditionnelle. C’est-à-dire par la signature d’un contrat préliminaire entre le vendeur et l’accédant.

Le vendeur s’engage à réserver le bien pour le locataire. Ce dernier doit verser une somme pour officialiser l’accord.

Ensuite, les deux parties signent un accord définitif en présence d’un officier public.

🧠 L’info JAQE : cette somme ne doit pas dépasser 5 % du prix du bien.

Lorsque vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans le cadre d’une location accession, vous devez impérativement conclure un engagement écrit auprès d’un notaire.

Cet acte authentique permettra de formaliser les termes de l’accord entre les deux parties, notamment :

  • La description du logement en question ;
  • Le prix de vente et les modalités de paiement, y compris les éventuels ajustements de prix et les prêts immobiliers ;
  • La date d’entrée en étape d’utilisation temporaire et le délai d’acquisition ;
  • Les conditions de résiliation anticipée de l’accord ;
  • La valeur de la rente et les modalités de versement par le locataire-accédant ;
  • Les éventuelles indemnités en cas de rupture de l’engagement écrit ;
  • Les charges locatives dues par l’accédant, avec une estimation de leur montant pour la première année de l’engagement écrit ;
  • Les garanties de remboursement ou d’achèvement ;
  • L’absence de droit au maintien dans les lieux en cas de non-lever de la possibilité d’acquisition ou de résolution de l’engagement écrit.

Période de jouissance

Pendant cette durée, les accédants doivent verser une rente aux propriétaires, qui peut être assimilée à un revenu locatif.

Elle doit durer :

  • Minimum 1 an ;
  • Maximum 4 ans.

Cependant, le potentiel acquéreur est également tenu de régler les charges spécifiées dans l’acte juridique, ainsi que d’assurer l’entretien courant du bien.

Les propriétaires, quant à eux, sont responsables des réparations et des travaux importants.

“La période de jouissance en location accession permet aux accédants à la propriété de bénéficier d’un temps supplémentaire pour se constituer un apport personnel tout en résidant dans leur logement futur, ce qui constitue un avantage non négligeable pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires sans pour autant disposer des ressources nécessaires immédiatement.”Fabrice, nouveau locataire d’un appartement

🧠 L’info JAQE : le montant de la rente varie généralement entre 6 et 9 € par mètre carré, en fonction de l’emplacement du logement.

Durée d’exercice de l’option

Elle arrive à son terme à la fin de la phase locative. Durant celle-ci, l’accédant décide s’il souhaite acheter le logement pour en devenir le détenteur ou non.

L’option peut être exercée à tout moment. Si elle n’a pas été levée trois mois avant la date de terme, le détenteur actuel doit mettre l’accédant en demeure de prendre une décision.

pièges de la location-accession

Si les accédants choisissent d’acheter le logement :

Le transfert des propriétés est constaté par un acte de transaction authentique chez le notaire.

  • Si le transfert des droits propriétés a lieu plus de 5 ans après l’achèvement du logement, les accédants doivent régler des droits de mutation.
  • S’il a lieu moins de 5 ans après, il doit s’acquitter de la TVA et de la taxe de publicité foncière.

Si les accédants renoncent à l’acquisition :

  • Les locataires doivent en informer les propriétaires au moins trois mois avant la fin de l’accord ;
  • Les propriétaires doivent lui rembourser les sommes versées au titre de l’épargne (fraction de l’épargne uniquement) dans un délai maximal de trois mois après le départ des locataires ;
  • Les propriétaires doivent proposer trois offres de relogement qui correspondent aux besoins des accédants.

Les propriétaires ne veulent plus vendre leurs biens :

  • Ils doivent en informer le locataire au moins trois mois avant la fin de l’engagement ;
  • Ils devront leur verser une indemnité équivalente à 3 % du prix de transaction convenu.
✏️ Exemple : Amélie, une jeune femme cherchant à devenir propriétaire d’un petit appartement de 45 m² dans le centre-ville de Lyon. Elle a trouvé un bien qui correspondait à ses critères, mais le prix de vente était trop élevé pour elle. C’est alors qu’elle a entendu parler du contrat de location accession.

Elle a contacté le propriétaire, qui a accepté de conclure ce contrat. Ils ont convenu d’une redevance mensuelle de 800 €, dont une partie sera imputée sur le prix de vente final. La durée de la période de jouissance a été fixée à 5 ans.

Après avoir passé cinq ans dans l’appartement, Amélie a décidé de l’acheter. Elle a pris contact avec la banque qui lui avait accordé le prêt à taux zéro et a pu bénéficier d’un crédit immobilier pour financer le reste de l’achat.

Le prix d’achat du logement a été fixé à 150 000 euros, correspondant au prix initial de 130 000 euros plus les mensualités de la rente qu’elle avait payées pendant cinq ans (500 euros par mois x 60 mois = 30 000 euros). Les frais de notaire ont ajouté environ 10 000 euros à cette somme.

Avec son crédit immobilier, Amélie a pu rembourser le solde de 120 000 euros sur 20 ans. Les mensualités s’élèvent à approximativement 580 euros par mois, ce qui est légèrement plus élevé que les 500 euros de rente qu’elle payait auparavant.

Cependant, Amélie est maintenant propriétaire de son logement et n’a plus à s’inquiéter de la levée d’option ou de la possibilité de perdre son investissement. Elle peut également bénéficier des avantages fiscaux liés à l’accession à la propriété, tels que l’exonération de taxe foncière pendant les 15 premières années.

Globalement, ce contrat a permis à Amélie d’accéder à la propriété sans avoir à disposer d’un apport personnel important. Elle a pu acheter un logement neuf qui répondait à ses besoins, tout en bénéficiant de la souplesse et de la sécurité offertes par le contrat de location accession.

Comment est encadré le contrat de location accession ?

L’engagement écrit est encadré par la loi. Il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour être valide.

  • Il doit notamment inclure une description détaillée du bien : sa surface, sa nature, le nombre de pièces qu’il contient et toutes les caractéristiques techniques.
  • Le contrat doit également préciser le prix de vente du bien, ainsi que les modalités de règlement, les éventuelles révisions, les recours ou non à des prêts, etc.
  • La date d’entrée à l’étape locative et le délai accordé pour acquérir le logement, à savoir la levée d’option, doivent être indiqués.
  • L’engagement écrit doit aussi mentionner la redevance mensuelle : son montant, les modalités de versement, d’imputation sur le prix et les modalités de révision le cas échéant.
  • Les charges, leur montant prévisionnel et leurs répartitions entre les accédants et les propriétaires. Mais aussi les assurances inhérentes à l’accord et à la location doivent être précisées.
  • L’accord doit inclure une garantie de remboursement ou d’achèvement. Mais aussi les conditions de résiliation anticipée, les modalités de calcul des indemnités prévues en cas de résiliation ou des sommes restituées si le transfert de propriété n’est pas mis en place.
  • Enfin, une mention indiquant l’absence de maintien de plein droit dans les lieux en cas de résolution de l’accord ou de non-levée de l’option doit être incluse dans le contrat.

location accession maison PSLA

Les avantages et inconvénients du PSLA

Pour l’actuel propriétaire :

Voici une liste des bénéfices et des inconvénients pour le titulaire :

Inconvénients
Risque de retard de paiement : il peut courir un risque de retard de règlement de la part des accédants, qui peut affecter sa trésorerie.
Risque de non-paiement : si les accédants ne respectent pas leurs obligations de versement, les propriétaires peuvent avoir du mal à récupérer les sommes dues.
Responsabilité de l’entretien courant : il doit prendre en charge les travaux et l’entretien courant du bien immobilier pendant la durée d’utilisation temporaire.
Risque de conflit juridique : le dispositif d’achat peut être complexe et les contrats peuvent contenir des clauses spécifiques, ce qui peut engendrer des conflits juridiques.
Limitation du choix des locataires : le choix des locataires peut être limité en raison des critères spécifiques.

Avantages et inconvénients location-accession

Pour l’acheteur :

Voici une liste des bénéfices et des inconvénients pour le futur acheteur :

Avantages
Accessibilité financière : permet d’accéder à la propriété sans apport personnel, grâce à un prêt à taux zéro et une TVA réduite.
Souplesse : peut être adapté aux besoins de l’acheteur.
Sécurité : pendant la durée d’utilisation temporaire, l’acheteur peut occuper le logement comme s’il était propriétaire, tout en étant protégé par le contrat de location.
Accès à des logements neufs ou rénovés : permet d’accéder à des logements neufs ou rénovés qui répondent aux normes en vigueur et offrent un confort optimal.
Possibilité de renoncer : l’acheteur a la possibilité de renoncer à l’achat à l’issue de l’étape locative, sans pénalité financière.
Atouts fiscaux : propositions d’offres telles qu’une TVA réduite et une exonération de taxe foncière pendant les 15 premières années qui suivent l’achat.

Inconvénients
La redevance mensuelle peut être plus élevée que le loyer d’un logement comparable en location simple.
L’acheteur doit prendre en charge les charges locatives courantes et l’entretien du logement pendant l’intervalle d’utilisation temporaire.
Le dispositif d’achat peut être complexe et les contrats peuvent contenir des clauses spécifiques.
Si l’acheteur décide de renoncer à l’achat à l’issue de la durée d’occupation temporaire, il perd la fraction acquisitive de la redevance versée.
Le choix des logements peut être limité dans certaines zones géographiques.

⭐️ Les points à retenir
  • La location accession permet de louer un bien immobilier avant de l’acheter,
  • C’est un contrat de vente classique avec des clauses spécifiques,
  • Durant la période de jouissance, l’accédant est un simple locataire,
  • Il peut se rétracter au bout d’un an s’il le souhaite.


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog

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