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Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien ?

Defiscalisation Immobilier Ancien
Sommaire
Defiscalisation immobilier dans l'ancien : l'investissement dans l'immobilier ancien constitue une opportunité d’investissement intéressante visant à diversifier son portefeuille d'investissement et à générer des revenus passifs.

Néanmoins, cette forme d'investissement immobilier peut s'avérer coûteuse et entraîner d'importantes obligations fiscales. Afin d'atténuer ces charges, l’État a mis en place divers dispositifs de défiscalisation au fil des années, dans le but d'aider les investisseurs à réduire leur imposition lorsqu'ils investissent dans des biens immobiliers anciens.

Le marché de l'immobilier ancien présente de nombreux avantages comparé à l’immobilier neuf, notamment avec des prix plus abordables et une valorisation patrimoniale accrue.

Cependant, il convient de souligner que l'optimisation patrimoniale et fiscale de ce type d'investissement requiert une certaine expertise du marché de l'immobilier ancien. Par conséquent, il est fortement recommandé de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine

Les dispositifs de défiscalisation pour l'investissement dans l'immobilier ancien ont pour objectif d'encourager les investisseurs à rénover des biens immobiliers anciens pour les mettre en location sur le marché.

Depuis l'introduction de la loi Climat et Résilience en début d'année 2023, les avantages fiscaux de ces dispositifs, tels que le déficit foncier, ont été renforcés, offrant ainsi des économies d'impôts encore plus avantageuses.

Nous examinerons dans cet article les meilleurs dispositifs de défiscalisation pour réaliser un investissement dans l'immobilier ancien, tout en analysant les avantages et les inconvénients de chaque dispositif.
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Defiscalisation immobilier dans l’ancien : le dispositif du déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de déduire les charges liées à la rénovation d’un bien immobilier locatif ancien des revenus fonciers qu’ils perçoivent.

Le montant des travaux de rénovation crée alors un déficit foncier qui peut ensuite être reporté sur les années suivantes, sur une période maximale de 10 ans, dans le but de gommer les revenus fonciers perçus et donc éviter toute imposition.

Cela permet également de réduire l’imposition sur le revenu, imputant 10 700 € de l’enveloppe travaux sur le revenu global, sur une période maximale de 6 ans, offrant ainsi une seconde réduction d’impôt.

🧠 L’info JAQE : il est important de noter que ce dispositif est avantageux pour les investisseurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

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Quels sont les avantages de ce dispositif ?

  • Double avantage fiscal ;
  • Acquisition d’un bien immobilier entièrement rénové, respectant les normes énergétiques en vigueur ;
  • Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global (21 400 € par an) avec la loi Climat et Résilience.

Quelles sont les conditions de ce dispositif ?

  • Obligation de location nue pendant minimum 3 ans.
  • Les travaux réalisés doivent respecter des critères d’éligibilités.

✏️ Exemple : Monsieur Jacques, un investisseur immobilier expérimenté, souhaite bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif du déficit foncier. Il cherche un bien immobilier ancien à rénover dans une zone à fort potentiel locatif pour optimiser ses revenus fonciers et réduire son imposition.

Après une recherche approfondie, Monsieur Jacques trouve un immeuble de caractère datant du XIXe siècle, situé dans le centre historique d’une ville prisée. Cet immeuble nécessite une rénovation complète pour être remis aux normes énergétiques en vigueur et offrir des logements confortables et attractifs.

Grâce au dispositif du déficit foncier, Monsieur Jacques peut déduire les charges liées aux travaux de rénovation des revenus fonciers qu’il perçoit. Le montant des travaux crée ainsi un déficit foncier qui peut être reporté sur les années suivantes, sur une période maximale de 10 ans. Ce mécanisme lui permet de gommer les revenus fonciers perçus et éviter toute imposition.

En plus de la déduction des charges liées aux travaux, Monsieur Jacques peut également bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire. En effet, avec la loi Climat et Résilience, il peut imputer jusqu’à 10 700 € de l’enveloppe travaux sur son revenu global, sur une période maximale de 6 ans, offrant ainsi une seconde réduction d’impôt.

Ces avantages fiscaux permettent à Monsieur Jacques de profiter d’un double avantage fiscal, réduisant à la fois l’imposition sur ses revenus fonciers et son revenu global. Cela lui offre une optimisation fiscale intéressante et lui permet de récupérer une partie conséquente des dépenses engagées dans la rénovation de son immeuble.

En plus des avantages fiscaux, le dispositif du déficit foncier permet à Monsieur Jacques d’acquérir un bien immobilier entièrement rénové, respectant les normes énergétiques en vigueur. Cela lui offre la possibilité de proposer des logements de qualité, attractifs pour les locataires, et ainsi maximiser ses revenus locatifs.

Pour bénéficier de ce dispositif, Monsieur Jacques s’engage à louer les logements du bien immobilier de façon non-meublée pendant une durée minimum de 3 ans. Cette condition vise à assurer la stabilité locative et favoriser la disponibilité de logements locatifs dans le marché immobilier.

De plus, les travaux de rénovation réalisés doivent respecter des critères d’éligibilité spécifiques. Monsieur Jacques s’assure donc de suivre les normes et les réglementations en vigueur pour garantir que les travaux réalisés seront pris en compte dans le dispositif du déficit foncier.

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La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation avec pour objectif d’encourager la restauration de bâtiments historiques situés dans des zones protégées ou classées.

Son but est de préserver le patrimoine culturel français et de stimuler l’activité économique dans les centres-villes historiques.

Les investisseurs qui décident d’investir dans ce type de projet de réhabilitation de bâtiments historiques dans ces zones protégées peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 22 % à 30 % du montant des travaux éligibles (avec un plafond de 400 000 euros de travaux par an).

Cette réduction d’impôt est particulièrement avantageuse sur une période de 4 ans, mais peut également être reportée sur les années suivantes si elle n’est pas entièrement utilisée durant cette période.

De plus, les travaux de rénovation sont supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, ce qui garantit des prestations de haute qualité pour les projets immobiliers éligibles à ce dispositif fiscal.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

  • Forte réduction d’impôt à court terme ;
  • Emplacement de prestige, hypercentre ;
  • Importante valorisation patrimoniale sur le long terme.

Quelles sont les conditions de ce dispositif ?

  • Obligation de location nue pendant minimum 9 ans.
  • Les travaux réalisés doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

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✏️ Exemple : Monsieur Jacques, un investisseur passionné par l’histoire et le patrimoine français, décide d’acquérir un magnifique bâtiment du XVIIIe siècle situé dans le centre historique de sa ville. Ce bâtiment, classé monument historique, nécessite une restauration complète pour retrouver son éclat d’antan.

Étant conscient de l’importance de préserver le patrimoine culturel français, Monsieur Jacques se renseigne sur les dispositifs de défiscalisation disponibles pour soutenir ce type de projet. Il découvre alors la loi Malraux, qui lui semble parfaitement adaptée à sa situation.

Après avoir consulté les conditions du dispositif, Monsieur Jacques réalise que la loi Malraux offre de nombreux avantages. Tout d’abord, il peut bénéficier d’une forte réduction d’impôt sur le revenu allant de 22 % à 30 % du montant des travaux éligibles. Cette réduction d’impôt constitue une incitation financière très intéressante pour lui, lui permettant de récupérer une partie conséquente de son investissement initial.

De plus, grâce à la localisation privilégiée de son bâtiment, en plein hypercentre, Monsieur Jacques sait qu’il pourra jouir d’un emplacement de prestige. Les centres-villes historiques attirent généralement de nombreux visiteurs et résidents, ce qui offre des perspectives économiques favorables. La valeur immobilière de son bien est susceptible d’augmenter de manière significative sur le long terme, offrant ainsi une importante valorisation patrimoniale.

Monsieur Jacques décide donc de se lancer dans ce projet de réhabilitation en bénéficiant de la loi Malraux. Il engage des travaux de restauration d’envergure, tout en respectant les exigences et les normes imposées par les Architectes des Bâtiments de France. Cette supervision garantit la qualité des prestations réalisées et la préservation de l’authenticité architecturale du bâtiment.

En contrepartie des avantages fiscaux accordés par la loi Malraux, Monsieur Jacques s’engage à louer son bien de façon non-meublée pendant une période minimale de 9 ans. Cette condition vise à assurer la pérennité de la restauration et à favoriser la location dans les centres-villes historiques, contribuant ainsi à leur dynamisme et à leur attractivité.

Le dispositif pinel ancien

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers neufs ou en cours de construction. À compter du 1er janvier 2019, le dispositif Pinel a été élargi pour inclure les biens immobiliers anciens.

Le dispositif Pinel pour l’immobilier ancien offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans des biens immobiliers anciens. Cette réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée de location du bien immobilier rénové et peut atteindre jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement sur une période de douze ans.

Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, le bien immobilier doit être situé dans une zone où la demande locative est élevée et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

🧠 L’info JAQE : la défiscalisation immobilière grâce au dispositif Pinel sera supprimé en 2024. 2023 est donc la dernière année pour en profiter !

“Le dispositif Pinel offre une double opportunité : investir dans l’immobilier neuf ou ancien tout en réduisant sa fiscalité. C’est une incitation à la fois à l’investissement immobilier et à la revitalisation des zones à forte demande locative, favorisant ainsi le dynamisme économique et la création de logements accessibles.”

Raphael, expert en immobilier

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Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Tous les avantages de la loi Pinel à travers un investissement immobilier dans l’ancien

Quelles sont les conditions de ce dispositif ?

  • Obligation de location nue pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • Plafonnement des loyers
  • Plafonnement de ressources des locataires
  • le montant des travaux de rénovation du logement doit s’élever à 25 % au moins du total de l’investissement

✏️ Exemple : Madame Jacques, une investisseuse avisée, souhaite profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier ancien. Elle cherche un bien immobilier à rénover dans une zone où la demande locative est élevée, afin de maximiser son rendement locatif.

Après avoir effectué des recherches approfondies, Madame Jacques trouve un appartement ancien situé dans le centre-ville d’une ville prisée. Elle réalise que cet appartement a un grand potentiel, mais nécessite des travaux de rénovation importants pour le remettre en état.

Grâce au dispositif Pinel pour l’immobilier ancien, Madame Jacques peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans ce bien immobilier à rénover. La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée de location du bien et peut atteindre jusqu’à 17,5 % du montant de son investissement initial sur une période de douze ans.

Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, Madame Jacques doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, elle s’engage à louer le bien de façon non-meublée pendant une durée minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon son choix. Cette obligation de location garantit la pérennité de l’investissement et favorise la disponibilité de logements sur le marché locatif.

De plus, Madame Jacques doit respecter le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel. Ce plafonnement vise à maintenir des loyers raisonnables pour les locataires tout en assurant une rentabilité attractive pour l’investisseur. Elle doit également prendre en compte le plafonnement des ressources des locataires, afin de s’assurer que les personnes bénéficiant de cette réduction d’impôt correspondent à des profils de locataires aux revenus modestes ou intermédiaires.

Enfin, les travaux de rénovation du logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Madame Jacques s’assure donc que les travaux nécessaires pour remettre l’appartement en état répondent à cette exigence, ce qui lui permettra de bénéficier pleinement de la réduction d’impôt prévue par le dispositif.

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⭐️ Les points à retenir sur la defiscalisation immobilier dans l’ancien
  • L’investissement dans l’immobilier ancien présente un intérêt particulier pour la croissance de son patrimoine immobilier, la diversification de son portefeuille d’investissement et la génération de revenus locatifs stables, le tout en bénéficiant d’avantages fiscaux particulièrement intéressants.
  • Étant donné la complexité de ce type d’investissement locatif défiscalisant, il est essentiel de se faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans l’investissement immobilier défiscalisant.
  • Ces experts seront en mesure de fournir des conseils personnalisés en matière de défiscalisation, en prenant en compte les spécificités de chaque situation individuelle.


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog 😄

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