Indivision entre frère et sœur : comment en sortir ? 💡

Qu’est-ce que l’indivision successorale ? 🤔

L’indivision est un régime juridique. Elle survient lorsque plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille, possèdent un bien en commun sans qu’aucun d’entre eux n’en soit propriétaire unique. Ce régime est généralement observé dans le cadre de successions immobilières ou de donations (suite à un décès par exemple). Mais cela peut également survenir lorsque des partenaires non mariés achètent un bien ensemble.

En cas d’indivision, chaque copropriétaire détient une part du patrimoine, appelée « quote-part » ou « quotité », qui lui donne un droit de jouissance et de décision sur l’utilisation du bien commun. Les copropriétaires sont responsables des charges et des dépenses liées à l’entretien et à la supervision du bien, selon leur quote-part.

L’indivision peut parfois être source de conflits entre les copropriétaires. En effet, chaque choix relatif à :

• L’utilisation ;
• L’entretien ;
• La vente du bien ;

Doit être pris d’un commun accord entre tous les copropriétaires, ce qui peut rendre la supervision difficile.

Dans ce contexte, il est recommandé de se faire accompagner par un juge ou un avocat spécialisé. Dans le but de :

• Régler les éventuels conflits ;
• Trouver une solution ;
• Organiser le partage du patrimoine dans les meilleures conditions.

L’indivision est un statut temporaire qui prend fin avec le partage définitif de la propriété. Toutefois, il peut être prolongé si les héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur la supervision du bien.

Dans ce cas, l’article 815 du Code Civil et les articles suivants régissent ce statut de copropriété. Ces textes prévoient notamment :

• Le paiement des charges ;
• Des impôts ;
• L’entretien du bien foncier ;
• La nécessité de trouver un accord sur la supervision du bien jusqu’au partage définitif.

Comment superviser une maison en indivision ?

En cas d’indivision successorale, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour établir les règles de fonctionnement de l’indivision. Cette convention peut être d’une durée déterminée de 5 ans renouvelable ou d’une période indéterminée. Elle permet de :

1. Clarifier les modalités de supervision du bien
2. Et d’éviter les conflits entre les propriétaires.

La supervision du bien sera très encadrée et pourra être assurée par :

• Un ou plusieurs héritiers ;
• Des personnes extérieures à la succession.

Il est important de noter que même si ce n’est pas une obligation légale, l’établissement d’une convention est vivement recommandé.

Voici quelques étapes qui peuvent vous aider :

• Établissez un plan de supervision clair : il est important que tous les copropriétaires soient d’accord sur la manière de gérer le patrimoine. Discutez des coûts de l’entretien et de la rénovation, des dépenses liées aux charges, des modalités de conduite pour les locataires éventuels, etc. Le but étant de ne pas faire de l’héritage une maison abandonnée.
• Désignez un gestionnaire : si la supervision est trop complexe ou nécessite trop de temps, envisagez de désigner une personne pour s’en occuper. Il peut s’agir d’un professionnel ou d’un des copropriétaires qui sera chargé de gérer les finances, de faire les réparations nécessaires, etc.
• Établissez un compte bancaire commun : il est recommandé de créer un compte bancaire commun pour les dépenses liées au bien. De cette façon, vous pouvez facilement suivre les coûts liés à la propriété et éviter les confusions.
• Communiquez régulièrement : il est important de maintenir une communication ouverte et régulière avec les autres copropriétaires. Fixez des réunions régulières pour discuter des problèmes et des décisions à prendre.
• Trouvez un accord sur la vente immobilière : si vous êtes tous d’accord pour vendre le bien, vous devrez trouver un accord sur la répartition des gains. Dans certains cas, un ou plusieurs copropriétaires peuvent souhaiter racheter la part de l’autre, ce qui peut nécessiter l’évaluation du patrimoine par un professionnel.

Comment sortir de l’indivision ? 🧐

Pour quitter l’indivision, il existe plusieurs options :

Vente à une personne extérieure à l’indivision :

Il peut arriver que les co-indivisaires restants ne disposent pas des ressources financières suffisantes pour racheter la part de leur frère ou sœur souhaitant sortir de l’indivision.

Dans ce cas, il est possible de trouver un tiers étranger à la fratrie qui serait intéressé pour acheter cette part. Cependant, l’arrivée d’un étranger dans l’indivision peut parfois poser des problèmes de supervision et de prise de décision pour les autres indivisaires.

Vente à l’amiable :

En effet, une autre option consiste à vendre à l’amiable le bien indivis. Puis ainsi se partager la somme de la transaction en fonction de la part respective dans l’indivision entre frères et sœurs.

Vous trouverez ici un article sur : vendre sa maison en 2023.

Vente ou don de sa part aux autres indivisaires :

Les membres de l’indivision ont un droit de préemption sur les biens indivis et sont prioritaires pour racheter la part. Cette solution est la plus simple pour sortir de l’indivision sans encombre et elle continuera de fonctionner normalement après le départ de l’héritier.

En cas de blocage :

Dans le cas où l’indivision est bloquée, l’article 815 du Code civil précise que :

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Article 815 du Code Civil

La voie judiciaire est le dernier recours pour sortir de l’indivision entre frères et sœurs lorsque certains membres de la fratrie refusent de racheter la quote-part.

Toutefois, le Tribunal de grande instance ne peut autoriser la transaction de la totalité des biens qu’à condition que :

• L’indivisaire sortant possède les 2/3 des parts, seul ou en les cumulant avec d’autres héritiers ;
• Cette mesure ne porte pas préjudice aux droits des autres successeurs.

Les coûts de l’indivision

Frais de notaire :

Lors de l’entrée en indivision, il est recommandé de recourir aux services d’un notaire pour établir une convention écrite. Elle précisera les règles de fonctionnement de l’indivision. Elle permet de clarifier les droits et les devoirs de chaque copropriétaire et de prévenir les conflits futurs.

La sortie d’une indivision nécessite aussi l’intervention d’un notaire qui sera chargé de :

• Rédiger l’acte de partage ;
• De l’enregistrer.

Pour cela, un droit d’enregistrement équivalent à 2,5 % de la valeur de l’indivision devra être payé.

Il est important de noter que des charges supplémentaires seront également nécessaires, notamment les frais de notaire.

Ces frais peuvent être équivalents à ceux liés à une acquisition immobilière, comprenant :

• Les débours (les coûts de démarches administratives) ;
• Les émoluments.

Les frais seront répartis entre les copropriétaires en fonction de leur pourcentage de parts.

Procédure judiciaire :

Dans le cas où les frères et sœurs ne parviennent pas à se mettre d’accord, des frais de procédure judiciaire pourront s’ajouter. Ces frais dépendent de la complexité du litige et peuvent donc être élevés.

Les droits des indivisaires

Si vous êtes héritier d’un bien indivis, vous pourrez l’utiliser, mais sous certaines conditions :

• Vous devrez obtenir l’accord des autres héritiers avant de prendre tout choix important.
• Vous devrez respecter l’utilisation prévue du bien et ne pas le transformer sans l’accord des autres co-indivisaires.
• Vous devrez respecter les droits des autres successeurs, surtout en ce qui concerne l’occupation du bien. Si vous occupez le bien exclusivement, les autres co-indivisaires pourront vous demander une indemnité.
• Si vous souhaitez vendre vos parts pendant l’indivision, vous devrez en informer l’ensemble des héritiers en premier lieu. Ils disposent d’un droit de préemption sur la cession de vos actions et ont un mois pour se positionner. S’ils refusent de les racheter, vous pourrez les vendre à un individu extérieur.
• Si un indivisaire souhaite retarder le partage des parts, il peut demander le maintien de l’indivision, mais ce statut ne pourra pas excéder 5 ans.

Les avantages et inconvénients

Avantages :

• L’indivision peut permettre de conserver un bien immobilier familial qui a une valeur sentimentale pour les héritiers.
• Elle peut permettre de mutualiser les charges et les coûts liés au management du bien, ce qui peut être avantageux financièrement.
• Elle peut permettre de différer la vente d’un bien foncier en attendant une meilleure période pour le vendre.

Inconvénients :

• L’indivision peut entraîner des conflits entre les copropriétaires, notamment en cas de désaccord sur la supervision du bien ou sur les décisions à prendre.
• Les décisions importantes nécessitent l’accord de tous les copropriétaires, ce qui peut ralentir la prise de décision et la supervision du bien.
• En cas de vente du bien, les copropriétaires ne pourront pas agir seuls et devront se mettre d’accord sur les modalités de transaction.