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Acheter HLM : prix, achat logement social, devenir propriétaire

Acheter Hlm
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Acheter HLM. Une personne résidant au sein d'un logement à caractère social possède la prérogative, d'accéder à la propriété du bien immobilier dans lequel elle demeure. Cela sous un ensemble déterminé de conditions préétablies. Cette démarche, initiée par le locataire, nécessite qu'une proposition formelle soit adressée à l'entité gestionnaire du logement social, couramment désignée comme le bailleur social. C'est à la lumière d'une réglementation rigoureuse que sont encadrées les modalités de cession ultérieure du bien en question. Cela qu'il s'agisse d'une revente ou d'une mise en location.

Jaqe vous détaille tout dans cet article et vous invite à consulter cet article sur un sujet similaire : devenir proprietaire sans apport
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Quel locataire a la possibilité d’acheter un logement social ?

Effectivement, le cadre réglementaire encadrant l’acquisition de biens immobiliers à vocation sociale prévoit des dispositions spécifiques en faveur des locataires en place. Ainsi que de leur lignée ascendante et descendante.

✏️ Exemple : considérons le cas de Stéphanie qui se demande si elle peut devenir propriétaire du logement social dont elle est locataire.
  • Durée de location : La première chose à vérifier est la durée pendant laquelle Stéphanie a été locataire du logement social. Habituellement, un locataire doit avoir occupé un logement pendant une durée minimale (souvent 2 ans) avant de pouvoir envisager son achat.
  • Éligibilité du logement à la vente : Tous les logements sociaux ne sont pas forcément éligibles à la vente. Par exemple, le logement doit souvent avoir été construit ou acquis par le bailleur social depuis au moins 10 ans.
  • Prix de vente : Le bailleur social fixe le prix, mais il ne peut le faire librement. Il doit prendre comme référence le prix d’un logement comparable déjà occupé. Stéphanie doit s’assurer que le prix est en accord avec ses capacités financières.
  • Financement : Stéphanie doit évaluer sa capacité d’emprunt et voir si elle peut bénéficier d’aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Une consultation avec une banque ou un courtier immobilier peut aider à clarifier cela.
  • Conditions de revente : Si Stéphanie envisage de revendre le logement à l’avenir, elle doit être informée des conditions de revente. Notamment concernant la priorité de rachat par le bailleur social ou d’autres restrictions.

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Statut du locataire ou de son conjoint

L’individu résidant dans un habitat social en qualité de locataire, pour une durée minimale de deux années consécutives, peut formuler une offre d’achat pour le bien considéré. Toutefois, cette prérogative s’étend également au conjoint du locataire. Il est donc permis à ce dernier de solliciter le bailleur social. Il peut être incarné par des structures telles que les Offices Publics de l’Habitat (OPH) ou les Sociétés d’Économie Mixtes (SEM). Cela afin d’entamer les démarches d’acquisition du logement.

Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter l’article suivant : logement social

Simulateur de Prêt Immobilier

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Dimension ascendante ou descendante du locataire actuel

Un locataire établi dans un logement social depuis une période minimale de deux ans peut permettre à des membres de sa lignée, de procéder à l’achat de ce bien. Cette démarche s’articule autour de deux axes principaux :

Axe ascendant

D’une part, l’axe ascendant englobe les individus dont le locataire est directement issu. Comme le parent, le grand-parent, l’arrière-grand-parent, etc. Il est à noter que cette faculté d’achat s’étend également au conjoint de l’ascendant. Qu’il s’agisse d’un époux, d’un partenaire lié par un Pacte Civil de Solidarité ou d’un concubin.

Axe descendant

D’autre part, l’axe descendant englobe les individus issus directement du locataire, incluant donc :

  • L’enfant
  • Le petit-enfant
  • L’arrière-petit-enfant, etc.

🧠 L’info JAQE : Tout comme pour l’axe ascendant, le partenaire de vie du descendant, qu’il soit marié, pacsé ou en concubinage, peut également être considéré comme un acquéreur potentiel.

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Voici un tableau des plafonds considérés pour l’accès à un logement social selon sa localisation :

Nombre de personnes à logerPersonnes à logerÎle-de-FranceParis et commune limitropheAutre commune
11 personne32 715 €32 715 €28 441 €
2 personnes48 894 €48 894 €37 982 €
21 jeune couple64 094 €58 773 €45 676 €
1 personne et 1 personne à charge64 094 €58 773 €45 676 €
3 personnes64 094 €58 773 €45 676 €
31 personne et 2 personnes à charge76 525 €70 400 €55 142 €
4 personnes76 525 €70 400 €55 142 €
1 personne et 3 personnes à charge91 047 €83 340 €64 867 €
45 personnes91 047 €83 340 €64 867 €
1 personne et 4 personnes à charge102 452 €93 785 €73 107 €
6 personnes102 452 €93 785 €73 107 €
6 et plusPar personne supplémentaire+ 11 417 €+ 10 449 €+ 8 155 €

Quelles sont les conditions de vente du bien ?

Les modalités relatives à la transaction immobilière dans le cadre du parc social sont régies par des dispositions distinctes. Elles confèrent une dimension singulière et encadrée à ce type de vente :

Détermination du prix de vente

Il est à noter que la détermination du montant de cession ne relève pas d’une entière discrétion du bailleur social. Bien que celui-ci soit investi de la prérogative de fixer le tarif, il doit néanmoins s’aligner sur une échelle tarifaire prenant en compte le coût de biens similaires déjà habités. Ceci garantit une certaine équité et évite d’éventuelles spéculations.

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Transmission d’informations préalables à la concrétisation de la vente

Si l’ambition de devenir propriétaire d’une résidence HLM émerge, le candidat acheteur doit être dûment informé de plusieurs éléments essentiels. Le bailleur social, dans une démarche de transparence, se trouve dans l’obligation de fournir, par voie écrite :

  1. Un récapitulatif des charges locatives supportées au cours des deux années antérieures, offrant ainsi une visibilité sur les dépenses inhérentes au logement.
  2. Un éclaircissement sur les interventions menées au cours des cinq dernières années et une prospective des éventuels travaux d’optimisation des espaces et équipements communs à envisager. Cela permet d’anticiper des éventuels frais à engager.
  3. Une évaluation chiffrée des interventions futures, assortie d’une indication sur la part qui serait imputée à l’acquéreur.
  4. Une notification quant à la responsabilité du nouvel acquéreur à s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dont le paiement deviendra effectif dès l’année suivant celle de la transaction.

“En tant qu’expert en achat immobilier, voici une série de conseils pour ceux désireux d’acheter un logement HLM :

Assurez-vous que vous répondez aux critères d’éligibilité pour l’achat d’un logement HLM. Ceux-ci peuvent varier en fonction des régions et des communes. Mais ils concernent généralement le niveau de revenus, la situation familiale, et la durée de location du logement.
Faites estimer le bien par un expert indépendant pour vous assurer que le prix proposé par le bailleur social est conforme au marché.
Renseignez-vous sur les charges locatives des deux dernières années, ainsi que sur les travaux réalisés et prévus. Cela vous donnera une idée claire des coûts futurs.
Informez-vous sur les différentes options de financement disponibles, comme le PTZ ou autres prêts aidés, qui peuvent faciliter l’achat.
Enfin, si vous envisagez de revendre le logement à l’avenir, soyez conscient des restrictions qui peuvent s’appliquer. Comme l’obligation d’informer le bailleur social de votre intention de vendre.”

Quels sont les différents cas de figure ?

Si vous nourrissez l’ambition de revendiquer la propriété d’un habitat à caractère social, il convient de vous orienter vers l’alternative la plus appropriée. Cela en fonction de vos aspirations et des circonstances propres à votre situation. En voici un décryptage élargi :

Acquisition d’une résidence sociale sur esquisse

L’achat en VEFA, terme juridique décrivant la « Vente en l’État Futur d’Achèvement », vous donne l’opportunité de pré configurer votre futur espace de vie selon vos préférences. Il est pertinent de souligner qu’au-delà de la flexibilité offerte en termes d’aménagement, cette modalité d’acquisition peut également s’accompagner d’une TVA modulée à 5,5 % lors de l’achat de votre résidence principale. Cela sous réserve de respecter certaines conditions liées à votre profil financier et fiscal.

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© Google

Acquisition d’une résidence sociale flambant neuve en location-accession (PSLA)

Cette voie présente l’avantage de proposer des tarifs particulièrement compétitifs. Ils incluent une TVA allégée à 5,5 % en lieu et place du taux classique de 20 %. De surcroît, il vous sera accordé une exonération de la taxe foncière pour une période s’étendant sur 15 ans. Ce qui permet ainsi d’alléger substantiellement vos charges fiscales sur la durée.

Devenir propriétaire d’un logement social en optant pour la construction d’une résidence individuelle

Cette alternative vous donne la latitude de concevoir une demeure unifamiliale sur une parcelle que vous possédez préalablement. Ou qui pourrait être proposée par l’entité HLM dans une démarche facilitatrice. De plus, l’organisme HLM s’engage à vous conférer les garanties inhérentes au Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce qui vous offre ainsi une sérénité et une sécurité contractuelles.

Acquisition d’un logement HLM préexistant

Dans cette optique, il vous est possible de porter votre choix sur une habitation édifiée ou acquise depuis une décennie ou plus par une structure HLM. Cela tout en bénéficiant de standards de qualité spécifiques.

À noter que ces habitats, lorsqu’ils sont inoccupés, sont initialement offerts aux résidents des structures sociales du département. Et ainsi qu’aux intendants des immeubles affiliés à l’entité HLM. Toutefois, après une période de deux mois, ces biens sont ouverts à l’acquisition pour toute personne manifestant un intérêt.

Quels logements sont proposés à la vente ?

Les résidences à caractère social, souvent désignées sous l’acronyme HLM, sont soumises à des critères stricts pour être éligibles à la vente. Ces critères incarnent une démarche rigoureuse visant à assurer aux futurs propriétaires un cadre de vie décent. Mais aussi respectueux des standards environnementaux actuels.

Exigence énergétique

Le volet énergétique occupe une place prépondérante dans ces critères. Il est impératif que ces habitations respectent un seuil minimal en matière de performance énergétique. En d’autres termes, tout logement social qui ne parviendrait pas à obtenir une note énergétique supérieure ou égale à E serait de facto exclu des biens commercialisables. Cette disposition s’inscrit dans une dynamique de promotion d’une habitation plus respectueuse de l’environnement. Elle permet aussi de garantir à l’occupant des dépenses énergétiques modérées.

Antériorité de la construction ou de l’acquisition

Un autre paramètre non négligeable concerne la date de construction ou d’acquisition des logements par les entités bailleurs sociaux. En effet, pour prétendre être mis en vente, un logement HLM doit avoir été édifié ou intégré au parc immobilier du bailleur depuis au moins une décennie.

Cette mesure garantit une certaine stabilité du bien. Elle permet également d’assurer qu’il a bénéficié d’un suivi et d’un entretien régulier durant cette période.

Existe-t-il des aides à l’achat ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une opportunité financière extrêmement intéressante qui se présente aux individus aspirant à l’acquisition d’un logement à caractère social. Au cœur de cette offre se trouve un mécanisme financier avantageux. Il permet d’obtenir une enveloppe financière dont la particularité majeure est l’absence d’intérêts générés tout au long de sa durée de remboursement.

Nature du PTZ

Cette offre s’inscrit dans une volonté gouvernementale de favoriser l’accession à la propriété, notamment pour les ménages aux revenus modérés. La singularité du PTZ repose sur le fait qu’il est dépourvu de tout intérêt. Ce qui rend ainsi le coût total du crédit particulièrement attrayant.

Éligibilité et conditions

Cependant, l’accession à ce type de prêt ne se fait pas de manière automatique. Elle est soumise à un ensemble de critères stricts, parmi lesquels les conditions de ressources tiennent une place prépondérante.

Ces seuils sont définis en fonction de la localisation géographique du bien et de la composition du foyer. Ils visent à cibler principalement les ménages pour qui l’acquisition d’un bien immobilier représente un véritable enjeu économique.

Le PTZ, un complément de financement

Il est à noter que le PTZ n’a pas vocation à financer l’intégralité du bien. Il intervient plutôt comme un complément à d’autres sources de financement, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier classique, d’un apport personnel ou d’autres aides à l’acquisition.

Quand peut-on revendre un bien acheté ?

Depuis 5 ans ou moins

Lorsque l’acquéreur d’un logement d’origine sociale envisage ultérieurement de céder ledit bien immobilier, il se trouve engagé, à notifier au préalable le bailleur social de son intention de mise en vente. Cette obligation légale confère à ce dernier un droit de préemption. C’est-à-dire la faculté d’être le premier potentiel acquéreur, avant toute autre partie intéressée.

Poursuivant cette logique, une stipulation additionnelle concerne le cas où le bien a été initialement cédé à l’acheteur à un tarif préférentiel, en deçà de sa valeur réelle sur le marché immobilier au moment de la transaction. Dans une telle éventualité, lors de la future cession, l’acheteur se voit contraint de reverser au bailleur social une somme équivalente à la différence entre le prix auquel il a acquis le logement et le prix initial de mise en vente.

Depuis plus de 5 ans

La revente est libre dans ce cas-là.

Quand peut-on mettre en location un bien acheté ?

Depuis 5 ans ou moins

Dans le cadre d’un schéma transactionnel où l’acquéreur a obtenu un logement pour un montant inférieur à sa valeur initialement prévue sur le marché. Alors des régulations spécifiques s’appliquent lorsqu’il envisage de le mettre ultérieurement en location.

En effet, afin de préserver l’intégrité et l’équité du secteur immobilier, particulièrement dans le domaine du logement social, il est stipulé que le loyer fixé lors de la mise en location de ce bien doit être soumis à un plafonnement.

Ce mécanisme régulateur vise plusieurs objectifs :

Protection des locataires

Le plafonnement du loyer garantit que les locataires ne se trouvent pas confrontés à des loyers exorbitants qui ne reflètent pas la réalité de la valeur du logement.

Équité économique

Il s’agit de s’assurer que l’acquéreur, ayant bénéficié d’un prix d’achat avantageux, ne réalise pas des profits disproportionnés lors de la mise en location du bien.

Régulation du marché

Ce plafonnement contribue à maintenir une certaine stabilité sur le marché locatif, en évitant une inflation artificielle des loyers. Ce qui serait susceptible de rendre l’accès au logement plus difficile pour une frange significative de la population.

Depuis plus de 5 ans

Dans ce cas-là, la mise en location est libre.

⭐️ Les points à retenir
  • Certaines conditions existent pour l’accès à la propriété d’un hlm.
  • Des plafonds sont en vigueur pour les HLM.
  • Le prix de vente d’un HLM est déterminé par la bailleur social.
  • Différents cas de figure existent comme l’acquisition en VEFA.
  • Des aides à l’achat sont aussi disponibles comme le PTZ.
  • Les conditions de remise en vente ou location d’un bien acheté dépend du nombre d’années d’acquisition du bien.


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog

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