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Séparation couple non marié avec bien immobilier : se protéger

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Séparation couple non marié avec bien immobilier : lorsqu'un couple non marié achète un bien immobilier ensemble, il n'existe pas de cadre juridique. Notamment pour le partage de ce bien en cas de séparation, divorce ou même décès. La séparation de bien n'est pas intégrée dans un contrat de mariage par exemple.

Cela peut rendre les démarches plus compliquées en cas de conflit. Il est donc important de réfléchir à l'option la plus adaptée pour l'achat et la gestion de ce bien.

➡️ Dans cet article, nous vous expliquerons les différentes options pour l'achat et la gestion, ainsi que des différentes façons de partager le bien en cas de séparation.

Les différents moyens d’acheter un bien pour un couple non marié ‍❤️‍

Il est important de savoir que les couples non mariés n’ont pas de cadre juridique pour le partage des biens en cas de séparation ou de divorce, contrairement aux couples mariés. C’est au couple de décider comment acheter les biens, car aucune obligation légale ne les y contraint. Cela peut être risqué.

En cas de séparation, il est fréquent que des conflits surgissent pour savoir qui garde la maison ou comment la partager. Cela rendra les démarches plus compliquées.

comment se passe l'achat immobilier en couple

Le régime par défaut en cas de séparation couple non marié avec bien immobilier : l’indivision

Le régime d’indivision est une option pour les couples non mariés qui souhaitent acheter des biens ensemble. Cela signifie qu’ils achètent et gèrent ces biens en commun.

Les partenaires pacsés ou les concubins peuvent opter pour ce régime pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers.

L’indivision ne coûte rien, sauf pour le partage des biens en fin d’indivision. Cependant, il est important que tous les partenaires soient d’accord sur la gestion des biens. Ils doivent prendre des décisions ensemble, même si un seul d’entre eux possède la majorité.

S’ils ne sont pas sûrs de vouloir rester ensemble pour longtemps, il est préférable d’éviter l’indivision. Si les indivisaires ne s’entendent pas sur la gestion des biens, cela peut causer des conflits et bloquer les décisions importantes. Il faut donc bien réfléchir avant d’opter pour l’indivision.

L’indivision est souvent privilégiée à d’autres solutions lors d’un achat immobilier parce que, c’est rapide, ce n’est pas cher et il y a très peu de formalités à accomplir. Autre point à savoir, chaque personne devient propriétaire lors de l’acte d’achat à hauteur de sa contribution financière, mais attention il faut savoir que dans l’indivision chaque membre ne peut rien faire sans l’accord des autres.

Annie Muniglia-Reddon, avocate, spécialiste en droit des personnes et de leur patrimoine

Création d’une société SCI pour la gestion

Tout d’abord, voyons ce qu’est une SCI :

➡️ C’est une entité juridique spécialement conçue pour la gestion de biens immobiliers. Elle est similaire à une société, mais elle n’est pas destinée à une activité commerciale.

Il s’agit plutôt d’un outil de gestion de biens immobiliers, permettant à plusieurs personnes de posséder et de gérer conjointement un bien. Il faut écrire dans ce cadre des statuts. Ces derniers permettront de fixer les conditions :

  • de propriété;
  • de gestion;
  • d’administration du bien.

Les statuts fixent également les responsabilités et les droits de chaque associé, ainsi que les règles de cession des parts.

Les avantages pour les couples non mariés sont nombreux. Tout d’abord, elle fournit un cadre juridique clair pour la gestion du bien.

Les statuts peuvent être adaptés pour répondre aux besoins et objectifs spécifiques du couple, tels que :

  • la répartition de la propriété
  • les responsabilités de gestion et de décision
  • les contributions financières

Cette solution offre une protection contre la responsabilité personnelle. Les actionnaires individuels ne sont pas personnellement responsables des dettes ou des obligations de la SCI. C’est donc un avantage important en cas de difficultés financières ou de litiges.

En termes de fiscalité, ce statut peut également présenter des avantages. Les revenus générés par le bien sont imposés au niveau de la SCI. Cela peut se traduire par un impôt global plus faible, car il est possible de déduire certaines dépenses de son revenu imposable, comme :

  • les intérêts d’emprunt
  • les taxes foncières
  • les frais d’entretien

Les actionnaires individuels ne sont imposés que sur les revenus qu’ils reçoivent de la SCI, tels que les dividendes ou les revenus locatifs.

Cependant, il est important de noter que sa création représente un certain coût et certaines obligations.

sci ou indivision pour achat de bien non marié

Intégrer une clause dans le contrat d’acquisition

Lorsque vous achetez un bien immobilier avec un partenaire, il est important d’envisager ce qu’il adviendra du bien si l’un des partenaires décède. Une façon de répondre à cette préoccupation est d’inclure une clause de tontine dans le contrat d’achat.

➡️ Qu’est-ce qu’une clause de tontine ?

La clause de tontine est une disposition légale qui stipule que si l’un des propriétaires décède, sa part du bien est automatiquement transmise au propriétaire survivant. Cela signifie que l’autre partenaire devient le seul propriétaire du bien.

Ce type de clause est souvent utilisée par les couples non mariés qui achètent un bien immobilier ensemble.

➡️ Comment fonctionne une clause de tontine ?

Une clause de tontine est essentiellement une convention de copropriété. Lors de l’achat du bien, les deux partenaires sont propriétaires à parts égales du bien. Si l’un des partenaires décède, sa part du bien passe automatiquement au partenaire survivant.

Il est important de noter qu’elle ne s’applique qu’aux biens spécifiés dans l’accord. Si le couple achète d’autres biens à l’avenir, une nouvelle clause de tontine devra être ajoutée pour chaque bien.

➡️ Les avantages de la clause de tontine

Le principal avantage de la clause de tontine est qu’elle garantit que le partenaire survivant hérite de la totalité du bien. Cela peut s’avérer particulièrement important pour les couples non mariés qui n’ont pas toujours le droit d’hériter d’un bien.

Une clause de tontine peut également simplifier le processus de succession. Lorsqu’un partenaire décède, sa part est donnée au conjoint. Cela sans qu’il ne soit nécessaire de passer par des procédures juridiques.

➡️ Inconvénients de la clause de tontine

L’un des principaux inconvénients de la clause de tontine est qu’elle peut être difficile à modifier ou à révoquer. Une fois qu’une clause de tontine est incluse dans un contrat d’achat, elle devient juridiquement contraignante. Cela signifie que les deux partenaires devront accepter toute modification de l’accord.

Un autre inconvénient potentiel de la clause de tontine est qu’elle peut avoir des conséquences fiscales. Si l’un des partenaires hérite de la totalité de la propriété, il peut être soumis à l’impôt sur les plus-values s’il vend la propriété à l’avenir.

Comment faire pour le partage du bien en cas de séparation ?

Conservation du bien par les deux conjoints

Lorsqu’un couple qui possède conjointement un bien immobilier décide de se séparer, cela peut être un processus stressant. Une solution à envisager avant de recourir à une action en justice est d’essayer de trouver un arrangement qui soit acceptable pour les deux parties. Il peut s’agir de négocier un plan de partage des biens qui soit juste et équitable pour chaque partie.

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La recherche d’un arrangement peut passer par la médiation. Un tiers impartial aide les parties à communiquer et à trouver un terrain d’entente. La médiation peut être une option plus abordable et moins conflictuelle que le recours au tribunal.

Elle permet à chaque partie d’exprimer ses intérêts et ses préoccupations. Il est ainsi possible de travailler ensemble pour trouver une solution. Et notamment qui réponde aux besoins des deux parties.

Si un accord est trouvé, il doit être consigné dans un accord écrit qui fixe les conditions de la division des biens. Cet accord doit être revu par un conseiller juridique afin de s’assurer qu’il est :

  • équitable
  • Juridiquement contraignant

Il est conseillé de faire appel à un notaire pour la rédaction de l’accord afin de s’assurer qu’il est conforme aux exigences légales. Il faudra l’enregistrer au registre foncier pour protéger les droits des parties.

Rachat des parts

Séparation couple non marié avec bien immobilier : si l’un souhaites rester et l’autre partir, la solution idéale reste de racheter l’autre partie de la maison. C’est ce que l’on appelle un “rachat des parts“. Dans ce cas, l’un des copropriétaires paie à l’autre sa part du bien immobilier. Il devient ainsi l’unique propriétaire du bien.

rachat de parts en cas de séparation conjoints

La procédure de rachat peut être entamée :

  • par négociation entre les copropriétaires
  • par décision de justice

Tout dépend des circonstances. Une fois l’accord conclu, les parties doivent transférer la propriété du bien par le biais d’un acte chez le notaire. Celui-ci établit légalement le nouveau propriétaire du bien. Le prix du rachat peut être déterminé par :

  • un accord entre les parties
  • par un expert désigné par le tribunal en cas de désaccord

L’info JAQE : il est important de noter qu’un rachat de parts peut être complexe et représenter une somme d’argent considérable. Nous vous recommandons de demander un avis juridique avant de vous engager dans cette procédure.

Le processus de rachat peut avoir des implications fiscales, telles que l’impôt sur les plus-values, qui peuvent varier en fonction des circonstances. Il est donc conseillé de consulter également un fiscaliste.

Comme vous le voyez, il est donc tout à fait possible de régler cela entre les ex-conjoints si des compromis sont trouvés. Cela permet d’économiser beaucoup de temps, d’énergie et d’argent !

Vente du bien

L’une des solutions en cas de séparation couple non marié avec bien immobilier peut donc être la vente de votre bien immobilier. Dans ce cas, vous devrez vous entendre sur la façon de faire.

L’un pourrait vouloir vendre sa maison sans agence, mais l’autre non. Le partage du prix de la maison peut se faire de la façon dont vous le souhaitez. Le plus répandu reste le partage à hauteur de l’investissement.

Pour assurer le bon déroulement de cette procédure, le couple peut faire appel à un médiateur ou à un avocat spécialisé. Ce dernier l’aidera à trouver des solutions adaptées à chaque situation. Ils éviteront ainsi tout litige potentiel lié à une mauvaise compréhension de leurs droits et obligations juridiques.

Vous vous demandez comment faire cette répartition équitable ? Prenons un exemple.

✏️ Exemple : Marc et Julie se sont séparés récemment. Ils avaient acheté ensemble un appartement à Aix-en-Provence. 

➡️ Leur seule solution est de vendre ce bien. Ils ont donc décidé conjointement de se répartir le bénéfice à hauteur de la somme mise pour l’achat.

  • Le couple a acheté l’appartement à 70 000€.
  • Ils l’ont acquis en fonds propres, grâce aux économies de chacun.
  • Julie à apporter 50 000€ pour cet achat.
  • Quant à Marc, il a investi 20 000€ pour ce bien

➡️ Leur appartement a pris en valeur ces dernières années et ils ont signé une vente à 85 000€.

Pour la répartition, il faut calculer à quel pourcentage chacun a payé ce bien.
Julie : 50 000 x 100 / 70 000 = 71%
Puisque Marc a ajouté le reste de la somme, il a participé à hauteur de : 100% – 71% = 29%

✅ Julie devrait donc percevoir 71% du prix de vente, c’est-à-dire 60 350€.

✅ Quant à Marc, il recevra 24 650€.

Pensez plutôt à vous informer sur le marché de l’immobilier. Il est par exemple totalement légitime de se demander s’il est judicieux de vendre sa maison en 2023. Vous pourriez éviter la vente de votre bien à un prix très bas.

Passer par la justice en cas de séparation couple non marié avec bien immobilier

En France, l’indivision désigne une forme de copropriété où plusieurs personnes détiennent un même bien. Dans le cas d’un couple non marié qui décide de se séparer, la question du partage des biens communs se pose souvent.

Le cadre juridique pour le partage de ces biens est fourni par l’article 815 du code civil français. Il donne le droit à tout copropriétaire de demander le partage des biens. Cela signifie que tout indivisaire peut demander à un tribunal de forcer la vente du bien et d’en partager le produit.

Toutefois, cette procédure peut s’avérer compliquée et stressante pour toutes les parties concernées. Si un indivisaire décide de saisir le tribunal, l’autre copropriétaire recevra une assignation à comparaître devant le tribunal.

Chaque partie devra être représentée par un avocat qui plaidera sa cause devant un juge. Le tribunal tiendra compte de tous les facteurs pertinents, tels que :

  • la contribution financière de chaque partie à la propriété
  • leurs intentions concernant l’utilisation de la propriété
  • l’impact d’une vente sur chacune d’entre elles

En fin de compte, le tribunal décidera s’il y a lieu d’ordonner la vente du bien. Et si oui, comment répartir le produit de la vente.

vente forcée par la justice indivision

Séparation couple non marié avec bien immobilier : comment bien se protéger ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier par un couple non marié, il est important de réfléchir à la manière dont les intérêts de chaque partie seront protégés en cas de séparation future.

Sans les protections juridiques accordées aux couples mariés, telles que les lois sur la communauté de biens, les copropriétaires d’un bien immobilier peuvent être exposés à des litiges et à des conflits s’ils décident de s’éloigner l’un de l’autre. Pour se protéger, il est conseillé de prendre certaines mesures lors de l’achat d’un bien immobilier en commun.

Établir un contrat entre le couple

L’une des options à envisager est d’établir un accord entre les copropriétaires qui définit leurs droits et obligations respectifs concernant le bien immobilier. Il peut s’agir de dispositions relatives à :

  • l’utilisation du bien
  • la répartition des dépenses
  • à ce qui se passera en cas de séparation future

L’accord doit être rédigé avec l’aide d’un avocat afin de s’assurer qu’il est juridiquement contraignant et qu’il protège correctement les intérêts de chaque partie.

Spécifier l’investissement financier de chacun

Une autre option à envisager est de structurer l’achat du bien immobilier de manière à refléter les contributions de chaque partie à l’achat. Il peut s’agir de spécifier la part de chaque partie dans le bien, en fonction du montant qu’elle a contribué au prix.

Cela permettra de s’assurer que chaque partie reçoit une part équitable du bien en cas de séparation future.

Penser à mettre les deux noms sur le titre de propriété

Il est également important de veiller à ce que les deux parties soient nommées sur le titre de propriété. Vous pourrez ainsi protéger les intérêts de chaque partie. Et ainsi vous assurer que chacun a son mot à dire dans la gestion et l’utilisation du bien.

C’est une partie importante des étapes d’une vente immobilière.

Il est également conseillé d’envisager la souscription de polices d’assurance-vie désignant chaque partie comme bénéficiaire, afin d’assurer une protection financière en cas de décès de l’un des copropriétaires.

⭐️ Les points à retenir
  • Le régime par défaut est l’indivision. Il est possible de l’éviter
  • Le rachat de part est possible pour que l’un garde le bien
  • Si aucun compromis n’est trouvé, il y aura vente forcée du bien
  • Il est possible de se protéger grâce à des contrats et des clauses


Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog

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